Apartamentos en venta en Bali: qué compras, qué rentabilidad dan y cómo vender

Al invertir en un apartamento de Bali compras una unidad dentro de un edificio compartido, mientras que una villa es una casa en su propia parcela. Los anuncios dicen «apartamento» o «condo» en el primer caso, y «condotel» cuando un operador hotelero alquila la unidad por ti.

El apartamento mediano de nuestro catálogo cuesta Rp 2.510 millones por unos 43 m². La villa mediana, Rp 5.460 millones por unos 142 m². Por metro cuadrado sale más caro el apartamento: Rp 60,6 millones frente a Rp 43,1 millones. Las villas las tratamos en la guía de precios de villas.

Fuente: Rise Real Bali, anuncios publicados del catálogo en octubre de 2026; Decreto 1241/2022; Alpha Partner Bali, mayo de 2026 (villa de uno a tres dormitorios con piscina, llevada por su dueño)

Sí, pero solo como derecho sobre una unidad y a partir de un precio mínimo. Según el Reglamento del Gobierno 18/2021, un extranjero con la documentación de residencia en regla puede inscribir a su nombre un apartamento en propiedad horizontal (HMSRS). En Bali la unidad debe costar al menos Rp 2.000 millones (Decreto Ministerial 1241/2022), frente a los Rp 5.000 millones de una casa.

El edificio tiene que estar sobre suelo en HGB o Hak Pakai (Ley 20/2011, artículo 17). Sobre suelo del Estado, ese derecho dura 30 años, con 20 de prórroga y otros 30 de renovación, y el derecho sobre la unidad no puede sobrevivirle (Hukumonline, agosto de 2025).

La norma también plantea estas compras como vivienda, porque el artículo 69 habla de residencia o vivienda. Si piensas alquilar la unidad, pide a tu notario que confirme por escrito que tu estructura lo permite. Para las casas, mira la guía de Hak Pakai.

Fuente: Reglamento del Gobierno 18/2021, artículos 69–71; Decreto ATR/BPN 1241/2022; Ley 20/2011, artículo 17; Hukumonline, febrero de 2023 y agosto de 2025; Bisnis.com, agosto de 2023

El leasehold no pide precio mínimo, ni visado, ni un derecho nuevo sobre el suelo, y eso ayuda a explicarlo. Cerca del 97 % de los apartamentos de nuestro catálogo son leasehold (recuento nuestro, octubre de 2026), y los pocos que mencionan la propiedad horizontal la tratan como un paso posterior o como una incógnita.

Compras años de uso, no suelo. El plazo base típico es de 27 años, y cerca de la mitad de los anuncios indican una prórroga.

Esos años se consumen. Con una amortización lineal, un estudio de Rp 2.300 millones con un leasehold de 27 años pierde unos Rp 85 millones de valor al año (cálculo nuestro). Con Rp 176 millones netos (el caso de ocupación del 60 % de más abajo), descontada esa pérdida queda cerca del 4 % del precio. Mira leasehold o plena propiedad y las prórrogas del leasehold.

Fuente: Recuento nuestro del catálogo, octubre de 2026; cálculo nuestro de amortización lineal

La mayoría paga una parte de la facturación, y algunos añaden una garantía fija los primeros años. El operador alquila la unidad, se queda su comisión y te manda el resto. Una garantía paga un porcentaje fijo del precio, gane lo que gane la unidad.

En nuestro modelo, una empresa gestora se queda el 18 % de la facturación y un operador de resort, cerca del 23 %. El 12 % se va en mantenimiento, reparaciones y noches sin huéspedes, y el residente paga otro 10 % de impuesto sobre la renta. El dueño conserva cerca del 60 %, o el 55 % con un operador de resort. Un no residente soporta una retención del 20 % (PPh 26) y conserva cerca del 50 % (Ortax, junio de 2026).

Las noches de uso propio marcan cuántas estancias gratis tienes, y los operadores suelen bloquear julio, agosto y Año Nuevo. Las garantías duran entre dos y cinco años en los contratos que vemos, y la ocupación real solo se ve después. El resto lo cuenta nuestra guía de comisiones de gestión.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali y nuestras revisiones de contratos con operadores, 2023–2026; Ortax, 19 de junio de 2026; Bukitvista, actualizado en marzo de 2026

Un apartamento de un dormitorio da cerca de 0,3 puntos más netos en nuestro modelo, casi un empate. La facturación es la tarifa por noche multiplicada por las noches reservadas, y el dueño conserva cerca del 60 %. El dormitorio extra rinde sobre todo por una tarifa más alta.

El estudio mediano cuesta Rp 2.300 millones por 33 m², y el de un dormitorio, Rp 2.500 millones por 49 m². Nuestros modelos los valoran a Rp 1,34 millones y Rp 1,52 millones la noche. La media de toda la isla es una ocupación del 36,0 % con Rp 2,85 millones por noche, villas incluidas (AirROI, 12 meses anteriores al 12 de septiembre de 2026).

Fuente: Catálogo y modelos de rentabilidad de Rise Real Bali, octubre de 2026; AirROI, página de mercado de Bali, datos de los 12 meses anteriores al 12 de septiembre de 2026, convertidos a rupias al cambio de la web

Calcula una cuota mensual de mantenimiento, facturada por metro cuadrado, más una reserva para las grandes reparaciones. El fondo de reserva paga ascensores, bombas y pintura, y ronda el 10–15 % de la cuota (OCBC Indonesia, enero de 2025; Mamikos). En España también existe: la Ley de Propiedad Horizontal exige a cada comunidad un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f, texto consolidado del BOE, octubre de 2026).

Las guías de Yakarta no coinciden: Rp 20.000–25.000 por m² al mes (detikProperti, septiembre de 2023) o Rp 10.000–15.000 (Mamikos, sin fecha). Cada edificio de Bali pone su cuota. Con unos Rp 25.000 ilustrativos, un estudio de 33 m² paga Rp 9,9 millones al año, y eso quita 0,4 puntos a la rentabilidad neta. Nuestra partida de mantenimiento del 12 % no tiene por qué cubrirlo: averigua quién lo paga.

En un edificio inscrito como rumah susun, pregunta por su asociación de propietarios (P3SRS). ATR/BPN advirtió en junio de 2026 que, sin ella o con los derechos sobre el suelo caducados, una unidad puede quedar sin salida y sin posibilidad de hipoteca.

Fuente: OCBC Indonesia, 15 de enero de 2025; detikProperti, 20 de septiembre de 2023; Mamikos; ATR/BPN según iNews y RCTI+, 1 de junio de 2026; Ley de Propiedad Horizontal de España, texto consolidado del BOE, octubre de 2026; cálculo de Rise Real Bali

Puede merecerla, porque barato suele significar pequeño, no con poco plazo. Cerca de un tercio de los apartamentos cuesta menos de Rp 2.000 millones, con una mediana de Rp 1.740 millones por 30,5 m² (recuento nuestro, octubre de 2026). Los más baratos parten de cerca de Rp 1.200 millones. Su plazo base mediano es de 28,5 años, algo más largo que los 27 de las unidades más caras.

Por metro cuadrado la diferencia también es pequeña: Rp 56,4 millones frente a Rp 62,7 millones. Por debajo de Rp 2.000 millones, un extranjero no puede tener propiedad horizontal en Bali, así que estas operaciones van en leasehold. Mira los años de leasehold que quedan y la fase de obra, porque la mayoría de los anuncios siguen en construcción.

Fuente: Recuento nuestro del catálogo, octubre de 2026; Decreto Ministerial 1241/2022

Depende de los años de leasehold que queden y de los papeles. Que sepamos, ningún índice público ajusta los precios de venta de los apartamentos de Bali según los años de leasehold que les quedan, así que tu valor de salida es una suposición.

Un leasehold se transmite mediante una cesión: el comprador entra en tu contrato, y puede hacer falta el consentimiento del dueño del suelo. Una unidad en propiedad horizontal se vende como cualquier derecho inscrito, con el impuesto de transmisión del comprador (BPHTB) de hasta el 5 % y un impuesto final del 2,5 % para el vendedor (Ley 1/2022; PP 34/2016).

Dos límites reducen el número de compradores. Según el decreto, una unidad en propiedad horizontal que se venda por menos de Rp 2.000 millones no puede pasar a un comprador extranjero con ese derecho, y un edificio sin asociación de propietarios activa puede ser difícil de vender. Calcula la salida con el valor de los años que queden.

Fuente: Práctica de Rise Real Bali; Ley 1/2022; PP 34/2016; Hukumonline y Pajakku sobre los impuestos de transmisión de inmuebles; ATR/BPN, 1 de junio de 2026

Los apartamentos en venta se concentran en Canggu y Seseh, y hay más en torno a Ungasan y Nusa Dua. Prueba una unidad en la calculadora de rentabilidad y mira después el catálogo para ver los plazos de leasehold y nuestras estimaciones de rentabilidad.

Si nos mandas la lista de precios y el borrador del contrato del operador, modelamos la unidad. La comisión la paga la promotora o el vendedor. Las cuentas de las villas están en nuestra guía de rentabilidad.

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