Alquiler a largo plazo en Bali como inversión: contratos anuales y mensuales

Es una inversión estable, no una de rentabilidad alta. En una villa de Canggu de Rp 4.000.000.000 alquilada año a año, modelamos cerca de un 8 % bruto y un 5–6,5 % neto para un residente fiscal. Un inquilino que firma por doce meses suele pagar el año por adelantado, así que la villa casi nunca queda vacía.

Las cifras publicadas van tanto por encima como por debajo. Global Property Guide situó la rentabilidad bruta media de las villas de Bali en un 4,24 % en el tercer trimestre de 2026, con alquileres y precios de lista pedidos. Bali Villa Realty, una agencia, cita un 7–11 % neto en alquileres mensuales en agosto de 2026. Nuestro modelo queda entre las dos. La diferencia viene de qué villas entran en la media y de qué gastos se cuentan.

Las tres fuentes usan precios pedidos, no contratos firmados.

Fuente: Global Property Guide, rentabilidades brutas del alquiler en Indonesia, T3 de 2026, actualizado en agosto de 2026 (datos de anuncios de Lamudi); modelo de Rise Real Bali; Bali Villa Realty, Bali rental yield 2026, publicado el 25 de agosto de 2026

Mes a mes, los alquileres pedidos por dos dormitorios tienen una mediana de Rp 36,0 millones en Canggu, y de Rp 37,2 millones en Pererenan. Salen de 480 anuncios que reunimos el 7 de septiembre de 2026. Firmar por un año entero rebajó el alquiler pedido en una mediana del 22 %. En Canggu eso deja cerca de Rp 28 millones al mes, Rp 337 millones en el año.

Otras fuentes dan rangos más amplios. La plataforma de alquiler Inivie sitúa los contratos de 12 meses en toda la isla en Rp 15–35 millones al mes, con Canggu y Seminyak arriba. La tabla pone sus alquileres mensuales junto a las rentabilidades netas que publica una agencia.

Los informes del sector rebajan el descuento por contrato anual hasta el 10–17 % (Propertia y Knowmads Bali, 2026). Calcula tu villa con entre un 10 y un 22 % y pide un presupuesto real.

Fuente: Nuestra encuesta de septiembre de 2026 con 480 anuncios de alquiler de larga duración, precios pedidos y no contratos firmados; Inivie, Monthly villa rental in Bali, 25 de septiembre de 2026; Bali Villa Realty, Bali rental yield 2026, 25 de agosto de 2026; Propertia y Knowmads Bali, 2026

Con una villa de Rp 4.000 millones alquilada por Rp 28 millones al mes, un propietario residente se queda con unos Rp 231 millones al año. Es una rentabilidad neta del 5,8 %, con un mes vacío entre inquilinos. El alquiler bruto suma Rp 308 millones, un 7,7 %.

Descontamos tres costes. El impuesto final sobre la renta es el 10 % del alquiler bruto. El cuidado de la piscina y del jardín ronda los Rp 1,5 millones al mes, estimación nuestra. Las reparaciones, las reposiciones y el impuesto del inmueble suman Rp 28 millones al año. El inquilino paga la luz, el agua e internet, así que los gastos corrientes quedan muy por debajo de los de una villa de alquiler por noches.

Un propietario no residente paga el 20 % en vez del 10 %, y la rentabilidad neta baja unos 0,8 puntos.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali con datos ilustrativos; nuestra guía de gastos corrientes, 2026

El alquiler por noches rinde más en un buen año y exige mucho más trabajo. Nuestro modelo de alquiler vacacional para la misma villa de Canggu de Rp 4.000 millones, con un 60 % de ocupación, da un 8,2 % neto a un residente fiscal. Un contrato anual da un 5–6,5 %. Esa diferencia de dos o tres puntos se paga con menos huéspedes, menos limpieza y unos ingresos previsibles.

La ocupación lo decide. Con un 50 %, el modelo por noches baja al 6,8 %, cerca de un contrato largo. AirROI midió un 36,2 % de ocupación en los anuncios de Canggu en los 12 meses hasta julio de 2026. En nuestra práctica, una villa bien llevada mantiene el 60–75 %, pero una nueva tarda de seis a nueve meses en llegar. Un inquilino anual elimina ese hueco.

El ejemplo de una agencia deja los dos formatos a 0,1 puntos uno de otro, en torno al 8,8–8,9 % neto (Bali Villa Realty, agosto de 2026). Nuestro modelo muestra una brecha mayor. Las cuentas completas por noches están en nuestra guía de rentabilidad de una villa, y Airbnb frente a reservas directas muestra lo que se llevan las comisiones de las plataformas.

El alquiler por noches necesita además una licencia turística, que explica nuestra guía de la licencia. La campaña de retirada de anuncios del ministerio, que empezó el 1 de agosto de 2026, apunta al alojamiento que se vende en las plataformas de reservas. Un contrato anual con un solo hogar no se vende allí, aunque conviene confirmar tu plan con un abogado.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali; AirROI, Canggu, 12 meses hasta julio de 2026; Bali Villa Realty (25 de agosto de 2026); Ministerio de Turismo de Indonesia, Permenpar 6/2025

Un propietario residente fiscal paga un 10 % final fijo sobre el alquiler bruto (Reglamento del Gobierno 34/2017), y uno no residente paga un 20 % según el artículo 26 de la ley tributaria de la renta. Ninguno de los dos tipos admite deducciones. El mantenimiento, la seguridad y las cuotas de servicio cuentan dentro del bruto incluso si el contrato los cobra por separado.

Si el inquilino es una empresa, retiene el impuesto y lo declara en tu nombre; con un particular, te toca pagarlo a ti. El pago vence el día 15 del mes siguiente al del alquiler, y la declaración el día 20, en e-Bupot de Coretax. La administración tributaria dijo en agosto de 2026 que no es un impuesto nuevo para 2027.

La residencia fija el tipo. Pasas a ser residente al superar los 183 días aquí en cualquier ventana de 12 meses, como explica nuestra guía de la residencia fiscal. Los convenios fiscales suelen dejar la tributación del alquiler de inmuebles al país donde está el inmueble, así que no bajan el tipo. Sobre Rp 336 millones de alquiler, son Rp 33,6 millones frente a Rp 67,2 millones. Del alquiler por noches y del impuesto regional hablamos en la guía fiscal del alquiler.

Fuente: Reglamento del Gobierno 34/2017 y Ley 7/1983 de renta (artículo 26(1)(c)); Ortax, impuesto final sobre alquiler de suelo y edificios; DDTC, aclaración de la DGT, 18 de agosto de 2026; DDTC, cuota de servicio en la base del impuesto sobre el alquiler, 16 de mayo de 2024; PwC Worldwide Tax Summaries, Indonesia, revisado el 11 de junio de 2026

Deja por escrito seis cosas: el plazo, el calendario de pagos, la fianza, quién paga los suministros, qué pasa si se sale antes de tiempo y qué pasa si vendes.

La fianza es de un mes de alquiler, a veces dos en una villa nueva o muy amueblada. Los inquilinos anuales suelen pagar por adelantado de seis a doce meses, y ese pago adelantado es alquiler, no fianza. Escribe que la parte no usada se devuelve a prorrata si cualquiera de las dos partes termina antes el contrato, y deja la fianza en una línea aparte.

Vender una villa alquilada deja el arrendamiento en pie. El artículo 1576 del Código Civil mantiene la vieja regla de que la venta no rompe el alquiler, salvo que el contrato disponga otra cosa (Hukumonline, 14 de diciembre de 2025). Quien compra una villa con inquilino hereda al inquilino. Si puedes vender durante el plazo, incluye una cláusula de salida al firmar.

Añade el pasaporte del inquilino y su permiso de estancia vigente, y la prohibición de subalquilar y de usarla por noches. La electricidad se factura por contador y va fuera del alquiler. PLN cobra Rp 1.699,53 por kWh por encima de 3.500 VA este trimestre, y las estimaciones del sector sitúan una factura mensual en Rp 2–4 millones en una villa con aire acondicionado y piscina. Nuestra guía de gastos corrientes desglosa la factura, y la lista de entrega de llaves te da un inventario que adjuntar al entrar.

Fuente: Práctica de contratos de alquiler de Rise Real Bali, septiembre de 2026; Bali Management Villas, glosario del contrato de alquiler anual; Hukumonline, koop breekt geen huur, 14 de diciembre de 2025; tarifa de PLN, julio–septiembre de 2026; Kompas, 4 de junio de 2026

En nuestra práctica, los inquilinos son teletrabajadores, expatriados y familias que buscan una base por uno o dos años. Se concentran donde los alquileres de arriba son más altos. Canggu y Pererenan son los mercados más profundos, con medianas de dos dormitorios de Rp 36,0 y Rp 37,2 millones. Nuestra guía de Canggu y Pererenan compara las dos, y las páginas de zona de Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud y Sanur muestran los precios actuales.

En una villa en leasehold, el alquiler no es toda la rentabilidad, porque el derecho sobre el suelo se agota cada año. Una villa con 25 años por delante da el mismo alquiler en el primer año y en el décimo, pero su valor de reventa se encoge. Mira leasehold o plena propiedad y las prórrogas antes de comparar rentabilidades.

Una gestora que lleva inquilinos y reparaciones cuesta menos que una que lleva estancias por noches, pero sigue siendo un coste; nuestra guía de comisiones trae los rangos. Prueba una villa concreta en la calculadora de rentabilidad o mira el catálogo. El precio es el de la promotora o del vendedor, y ellos pagan nuestra comisión, así que la búsqueda no te cuesta nada.

Fuente: Práctica de Rise Real Bali, 2023–2026; nuestra encuesta de alquileres de septiembre de 2026

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