Wynajem długoterminowy na Bali jako inwestycja: umowy roczne i miesięczne

Stabilna, nie wysoka. Na willi w Canggu za Rp 4 000 000 000, wynajmowanej rok po roku, liczymy dla rezydenta podatkowego około 8% brutto i 5–6,5% netto. Najemca podpisujący na dwanaście miesięcy zwykle płaci rok z góry, więc willa rzadko stoi pusta.

Opublikowane liczby bywają i wyższe, i niższe. Global Property Guide podał średnią stopę zwrotu brutto z willi na Bali na 4,24% w III kwartale 2026 r., na podstawie czynszów i cen ofertowych. Bali Villa Realty, agencja, podaje w sierpniu 2026 r. 7–11% netto przy wynajmie miesięcznym. Nasz model mieści się pomiędzy. Różnica bierze się z tego, które wille się uśrednia i jakie koszty się liczy.

Wszystkie trzy źródła opierają się na cenach ofertowych, nie na podpisanych umowach.

Źródło: Global Property Guide, stopy zwrotu brutto z najmu w Indonezji, III kwartał 2026 r., aktualizacja sierpień 2026 r. (dane ofertowe Lamudi); Bali Villa Realty, rentowność najmu na Bali 2026, 25 sierpnia 2026 r.; model Rise Real Bali

Miesiąc po miesiącu mediana ofertowych czynszów za dwie sypialnie wynosi w Canggu Rp 36,0 mln, a w Pererenan Rp 37,2 mln. Wzięliśmy je z 480 ogłoszeń zebranych 7 września 2026 r. Podpisanie na pełny rok obniżyło czynsz ofertowy o medianę 22%. W Canggu zostaje wtedy około Rp 28 mln miesięcznie, czyli Rp 337 mln w ciągu roku.

Inne źródła podają szersze widełki. Platforma najmu Inivie wycenia umowy 12-miesięczne w całej wyspie na Rp 15–35 mln miesięcznie, z Canggu i Seminyakiem na górze. Tabela zestawia jej czynsze miesięczne ze stopami netto, które publikuje jedna agencja.

Przeglądy branżowe podają niższy rabat za umowę roczną, 10–17% (Propertia i Knowmads Bali, 2026). Policz swoją willę przy rabacie 10–22% i poproś o prawdziwą ofertę.

Źródło: Nasz przegląd z września 2026 r., 480 ofertowych ogłoszeń najmu długoterminowego, nie podpisane umowy; Inivie, Monthly villa rental in Bali, 25 września 2026 r.; Bali Villa Realty, rentowność najmu na Bali 2026, 25 sierpnia 2026 r.; Propertia i Knowmads Bali, 2026

Przy willi za Rp 4 mld wynajmowanej po Rp 28 mln miesięcznie rezydent zachowuje około Rp 231 mln rocznie. To stopa netto 5,8%, przy założeniu jednego pustego miesiąca między najemcami. Czynsz brutto to Rp 308 mln, czyli 7,7%.

Odjęliśmy trzy koszty. Podatek dochodowy zryczałtowany to 10% czynszu brutto. Opieka nad basenem i ogrodem kosztuje około Rp 1,5 mln miesięcznie, to nasze szacunki. Naprawy, wymiany i podatek od nieruchomości dokładają Rp 28 mln rocznie. Najemca płaci za prąd, wodę i internet, więc koszty utrzymania są znacznie lżejsze niż w willi na doby.

Właściciel-nierezydent płaci 20% zamiast 10%, a stopa netto spada o około 0,8 punktu.

Źródło: Wyliczenie Rise Real Bali, dane wejściowe poglądowe; nasz poradnik o kosztach utrzymania, 2026

Najem na doby płaci więcej w dobrym roku i wymaga dużo więcej pracy. Nasz model krótkoterminowy dla tej samej willi w Canggu za Rp 4 mld, przy obłożeniu 60%, daje rezydentowi podatkowemu 8,2% netto. Umowa roczna daje 5–6,5% netto. Te dwa–trzy punkty różnicy płacą za mniej gości, mniej sprzątania i przewidywalny dochód.

Rozstrzyga obłożenie. Przy 50% model na doby spada do 6,8%, blisko długiej umowy. AirROI zmierzył obłożenie ofert w Canggu na 36,2% w 12 miesięcy do lipca 2026 r. W naszej praktyce dobrze prowadzona willa utrzymuje 60–75%, ale nowa potrzebuje na to sześciu do dziewięciu miesięcy. Najemca roczny tę lukę usuwa.

Przykład jednej agencji stawia oba formaty w odległości 0,1 punktu od siebie, na poziomie około 8,8–8,9% netto (Bali Villa Realty, sierpień 2026 r.). Nasz model pokazuje większą różnicę. Pełny rachunek dla najmu na doby jest w naszym poradniku o stopie zwrotu, a Airbnb czy rezerwacje bezpośrednie pokazuje, ile zabierają prowizje platform.

Najem na doby wymaga też licencji turystycznej, którą opisuje nasz poradnik o licencji. Akcja ministerstwa polegająca na usuwaniu ofert, która ruszyła 1 sierpnia 2026 r., dotyczy noclegów sprzedawanych na platformach rezerwacyjnych. Roczna umowa z jednym gospodarstwem domowym nie jest tam sprzedawana, choć swój plan potwierdź z prawnikiem.

Źródło: Model rentowności Rise Real Bali; AirROI, Canggu, 12 miesięcy do lipca 2026 r.; Bali Villa Realty, 25 sierpnia 2026 r.; indonezyjskie Ministerstwo Turystyki, Permenpar 6/2025

Właściciel będący rezydentem podatkowym płaci zryczałtowane 10% od czynszu brutto (rozporządzenie rządowe 34/2017), a nierezydent 20% na podstawie art. 26 ustawy o podatku dochodowym. Żadna ze stawek nie pozwala na odliczenia. Utrzymanie, ochrona i opłaty serwisowe wchodzą do podstawy, nawet gdy umowa fakturuje je osobno.

Najemca-firma potrąca podatek i odprowadza go za Ciebie. Najemca prywatny tego nie zrobi, więc płacisz sam. Termin wpłaty to 15. dzień miesiąca po czynszu, a raportowanie do 20. w e-Bupot w systemie Coretax. Urząd skarbowy oświadczył w sierpniu 2026 r., że nie jest to nowy podatek od 2027 r.

Stawkę wyznacza rezydencja. Rezydentem jesteś, gdy spędzasz tu ponad 183 dni w okresie 12 miesięcy, jak wyjaśnia nasz poradnik o rezydencji podatkowej. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zwykle zostawiają czynsz z nieruchomości państwu, w którym ona leży, więc nie obniżą stawki. Od czynszu Rp 336 mln to Rp 33,6 mln wobec Rp 67,2 mln. Najem na doby i podatek regionalny opisuje poradnik o podatku od najmu.

Źródło: Rozporządzenie rządowe 34/2017 i ustawa o podatku dochodowym 7/1983 (art. 26 ust. 1 lit. c); Ortax, podatek zryczałtowany od najmu gruntów i budynków; DDTC, wyjaśnienie DGT, 18 sierpnia 2026 r.; DDTC, opłata serwisowa w podstawie podatku od najmu, 16 maja 2024 r.; PwC Worldwide Tax Summaries, Indonezja, przegląd z 11 czerwca 2026 r.

Zapisz na piśmie sześć rzeczy: okres, harmonogram płatności, kaucję, kto płaci media, co się dzieje przy wcześniejszym wyjściu i co przy sprzedaży.

Kaucja to zwykle jeden miesiąc czynszu, czasem dwa przy nowej lub bogato umeblowanej willi. Najemcy roczni płacą zwykle od sześciu do dwunastu miesięcy z góry i ta przedpłata to czynsz, nie kaucja. Zapisz, że niewykorzystana część wraca proporcjonalnie, jeśli któraś strona zakończy umowę wcześniej, a kaucję trzymaj w osobnej pozycji.

Sprzedaż wynajętej willi zostawia najem w mocy. Art. 1576 Kodeksu cywilnego przejmuje dawną zasadę, że sprzedaż nie rozwiązuje najmu, chyba że umowa stanowi inaczej (Hukumonline, 14 grudnia 2025 r.). Kupujący willę z najemcą dziedziczy najemcę. Jeśli możesz sprzedać w trakcie umowy, wpisz klauzulę wyjścia przy podpisywaniu.

Dodaj paszport najemcy i ważne zezwolenie na pobyt oraz zakaz podnajmu i używania na doby. Prąd rozlicza się według licznika, poza czynszem. PLN liczy w tym kwartale Rp 1 699,53 za kWh powyżej 3 500 VA, a szacunki branżowe dają rachunek Rp 2–4 mln miesięcznie dla willi z klimatyzacją i basenem. Poradnik o kosztach utrzymania rozkłada ten rachunek, a lista kontrolna odbioru daje inwentarz do dołączenia przy wprowadzeniu.

Źródło: Praktyka umów najmu Rise Real Bali, wrzesień 2026 r.; Bali Management Villas, słownik umowy rocznego najmu; Hukumonline, koop breekt geen huur, 14 grudnia 2025 r.; taryfa PLN, lipiec–wrzesień 2026 r.; Kompas, 4 czerwca 2026 r.

W naszej praktyce najemcami są osoby pracujące zdalnie, obcokrajowcy i rodziny, które chcą bazy na rok lub dwa. Skupiają się tam, gdzie czynsze z powyższych tabel są najwyższe. Canggu i Pererenan to najgłębsze rynki, z medianami dla dwóch sypialni Rp 36,0 i Rp 37,2 mln. Nasz poradnik Canggu czy Pererenan porównuje oba, a strony lokalizacji Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud i Sanur pokazują aktualne ceny.

W willi na leasehold czynsz to nie cały zwrot, bo prawo do gruntu co roku się wyczerpuje. Willa z 25 latami do końca zarabia ten sam czynsz w pierwszym i dziesiątym roku, ale jej wartość przy sprzedaży maleje. Zanim porównasz stopy zwrotu, przeczytaj leasehold kontra freehold i przedłużenia.

Zarządca, który zajmuje się najemcami i naprawami, jest tańszy niż ten, który prowadzi pobyty na doby, ale nadal to koszt; widełki podaje nasz poradnik o opłatach. Konkretną willę sprawdź w kalkulatorze stopy zwrotu albo przejrzyj katalog. Cena to cena dewelopera lub sprzedającego, a oni płacą naszą prowizję, więc szukanie nic Cię nie kosztuje.

Źródło: Praktyka Rise Real Bali, 2023–2026; nasz przegląd ogłoszeń najmu z września 2026 r.

Częste pytania