الإيجار الطويل في بالي استثماراً: عقود سنوية وشهرية

هو استثمار ثابت لا مرتفع. على فيلا في كانجو بقيمة 4,000,000,000 روبية تُؤجَّر سنة بعد سنة، نحسب نحو 8% إجمالياً و5–6.5% صافياً للمقيم ضريبياً. والمستأجر الذي يوقّع لاثني عشر شهراً يدفع السنة مقدماً عادة، فنادراً ما تبقى الفيلا فارغة.

تتفاوت الأرقام المنشورة بين الأعلى والأدنى. قدّر Global Property Guide متوسط العائد الإجمالي على فلل بالي بـ4.24% في الربع الثالث من 2026، باستخدام إيجارات الطلب وأسعار الإعلان. وتذكر Bali Villa Realty، وهي وكالة، عائداً صافياً 7–11% على الإيجارات الشهرية في أغسطس 2026. ونموذجنا بين الرقمين. الفجوة سببها أي الفلل تُحسب في المتوسط وأي التكاليف تدخل.

المصادر الثلاثة كلها تستخدم أسعار الطلب، لا عقوداً موقعة.

المصدر: Global Property Guide، العوائد الإجمالية للإيجار في إندونيسيا، الربع الثالث 2026، محدَّث أغسطس 2026 (بيانات إعلانات Lamudi)؛ Bali Villa Realty، عائد الإيجار في بالي 2026، 25 أغسطس 2026؛ نموذج Rise Real Bali

شهراً بشهر، يبلغ وسيط الإيجار المطلوب لغرفتي نوم 36.0 مليون روبية في كانجو، و37.2 مليون روبية في بيريرينان (Pererenan). أخذناها من 480 إعلاناً جمعناها في 7 سبتمبر 2026. وخفّض التوقيع لسنة كاملة الإيجار المطلوب بوسيط 22%. في كانجو يعني هذا نحو 28 مليون روبية شهرياً، أي 337 مليون روبية على السنة.

تعطي مصادر أخرى نطاقات أوسع. تضع منصة الإيجار Inivie عقود الاثني عشر شهراً على مستوى الجزيرة بين 15 و35 مليون روبية شهرياً، وتتصدر كانجو وسيمينياك (Seminyak). ويضع الجدول إيجاراتها الشهرية بجانب العوائد الصافية التي تنشرها إحدى الوكالات.

وتضع مراجعات القطاع خصم عقد السنة أقل، عند 10–17% (Propertia وKnowmads Bali، 2026). احسب فيلتك بين 10 و22% واطلب عرضاً حقيقياً.

المصدر: مسحنا لشهر سبتمبر 2026 لـ480 إعلان إيجار طويل بأسعار الطلب، لا عقود موقعة؛ Inivie، إيجار الفلل الشهري في بالي، 25 سبتمبر 2026؛ Bali Villa Realty، عائد الإيجار في بالي 2026، 25 أغسطس 2026؛ Propertia وKnowmads Bali، 2026

على فيلا بقيمة 4 مليار روبية تُؤجَّر بـ28 مليون روبية شهرياً، يحتفظ المالك المقيم بنحو 231 مليون روبية في السنة. أي عائد صافٍ 5.8%، بافتراض شهر شاغر واحد بين المستأجرين. والإيجار الإجمالي 308 ملايين روبية، أي 7.7%.

طرحنا ثلاث تكاليف. الضريبة النهائية على الدخل 10% من الإيجار الإجمالي. وصيانة المسبح والحديقة نحو 1.5 مليون روبية شهرياً، وهذا تقديرنا. وتضيف الإصلاحات والتبديل وضريبة العقار 28 مليون روبية في السنة. يدفع المستأجر الكهرباء والماء والإنترنت، فتبقى تكاليف التشغيل أخف كثيراً مما في فيلا الإيجار الليلي.

ويدفع المالك غير المقيم 20% بدل 10%، فينخفض العائد الصافي بنحو 0.8 نقطة.

المصدر: حساب Rise Real Bali بمدخلات توضيحية؛ دليل تكاليف التشغيل لدينا، 2026

الإيجار الليلي يدفع أكثر في السنة الجيدة، ويطلب عملاً أكثر بكثير. نموذجنا للإيجار القصير على فيلا كانجو نفسها بقيمة 4 مليار روبية، بإشغال 60%، يعطي صافياً 8.2% للمقيم ضريبياً. أما العقد السنوي فيعطي 5–6.5%. وهذا الفارق من نقطتين إلى ثلاث يشتري ضيوفاً أقل ونظافة أقل ودخلاً يمكن توقعه.

الإشغال يحسم الأمر. عند 50% ينخفض النموذج الليلي إلى 6.8%، قريباً من العقد الطويل. وقاس AirROI إشغالاً 36.2% في إعلانات كانجو خلال الاثني عشر شهراً حتى يوليو 2026. وفي ممارستنا تحافظ الفيلا الجيدة الإدارة على 60–75%، لكن الفيلا الجديدة تحتاج من ستة إلى تسعة أشهر لتبلغ ذلك. المستأجر السنوي يسد هذه الفجوة.

ويضع مثال محسوب لإحدى الوكالات الصيغتين على بعد 0.1 نقطة من بعضهما، عند نحو 8.8–8.9% صافياً (Bali Villa Realty، أغسطس 2026). ونموذجنا يُظهر فجوة أوسع. الحساب الليلي الكامل في دليل عائد تأجير الفلل، ويبيّن Airbnb مقابل الحجوزات المباشرة ما تأخذه رسوم المنصات.

والتأجير الليلي يحتاج أيضاً رخصة سياحية يغطيها دليل الرخصة. وحملة الحذف التي بدأتها الوزارة في 1 أغسطس 2026 تستهدف الإقامة المعروضة على منصات الحجز. وعقد السنة لأسرة واحدة لا يُعرض هناك، لكن تأكد من خطتك مع محامٍ.

المصدر: نموذج العائد لدى Rise Real Bali؛ AirROI، كانجو، اثنا عشر شهراً حتى يوليو 2026؛ Bali Villa Realty، 25 أغسطس 2026؛ وزارة السياحة الإندونيسية، Permenpar 6/2025

يدفع المالك المقيم ضريبياً ضريبة نهائية ثابتة 10% من الإيجار الإجمالي (اللائحة الحكومية 34/2017)، ويدفع غير المقيم 20% بموجب المادة 26 من قانون ضريبة الدخل. لا تسمح النسبتان بأي خصم. وتدخل الصيانة والحراسة ورسوم الخدمات في الإجمالي ولو فوترها العقد في سطر مستقل.

المستأجر الشركة يستقطع الضريبة ويحوّلها نيابة عنك. أما المستأجر الفرد فلا، فتدفعها بنفسك. الدفع قبل اليوم 15 من الشهر التالي للإيجار، والإقرار قبل اليوم 20 عبر e-Bupot في Coretax. وقالت مصلحة الضرائب في أغسطس 2026 إنها ليست ضريبة جديدة في 2027.

الإقامة الضريبية تحدد النسبة. تُعدّ مقيماً بعد أن تقضي أكثر من 183 يوماً هنا في أي مدة 12 شهراً، كما يشرح دليل الإقامة الضريبية. وتترك الاتفاقيات الضريبية عادة إيجار العقار للبلد الذي يقع فيه العقار، فلا تخفض النسبة. على إيجار 336 مليون روبية، تبلغ الضريبة 33.6 مليون روبية مقابل 67.2 مليون روبية. وتجد الإيجار الليلي والضريبة المحلية في دليل ضريبة الإيجار.

المصدر: اللائحة الحكومية 34/2017 وقانون ضريبة الدخل 7/1983 (المادة 26(1)(ج))؛ Ortax، الضريبة النهائية على الأراضي والمباني المؤجَّرة؛ DDTC، توضيح مديرية الضرائب، 18 أغسطس 2026؛ DDTC، رسوم الخدمات في الوعاء الضريبي للإيجار، 16 مايو 2024؛ PwC، ملخصات الضرائب العالمية، إندونيسيا، مراجعة 11 يونيو 2026

ثبّت ستة أمور كتابةً: المدة، وجدول الدفع، والتأمين، ومن يدفع المرافق، وما يحدث عند الخروج المبكر، وما يحدث إن بعت.

التأمين شهر إيجار واحد، وأحياناً شهران لفيلا جديدة أو مفروشة بكثافة. ويدفع المستأجرون السنويون عادة من ستة إلى اثني عشر شهراً مقدماً، وهذه الدفعة المسبقة إيجار لا تأمين. اكتب أن الجزء غير المستخدم يعود بنسبة المدة إذا أنهى أحد الطرفين العقد مبكراً، وأبقِ التأمين في سطر مستقل.

بيع الفيلا المؤجرة يُبقي الإيجار قائماً. تنقل المادة 1576 من القانون المدني القاعدة القديمة بأن البيع لا يفسخ الإيجار، ما لم ينص العقد على غير ذلك (Hukumonline، 14 ديسمبر 2025). ومشتري الفيلا المؤجرة يرث المستأجر. فإن احتملت أن تبيع خلال المدة، ضع بند خروج عند التوقيع.

وأضف جواز سفر المستأجر وتصريح إقامته الساري، ومنع التأجير من الباطن والاستخدام الليلي. الكهرباء تُفوتر بالعداد وهي خارج الإيجار. تحاسب PLN بـ1,699.53 روبية للكيلوواط ساعة فوق 3,500 VA في هذا الربع، وتقدّر القطاعات فاتورة شهرية بين 2 و4 ملايين روبية لفيلا تعمل فيها المكيفات والمسبح. يفصّل دليل تكاليف التشغيل الفاتورة، ويعطيك دليل قائمة التسليم جرداً ترفقه عند الدخول.

المصدر: ممارسة الإيجار لدى Rise Real Bali، سبتمبر 2026؛ Bali Management Villas، مسرد عقد الإيجار السنوي؛ Hukumonline، koop breekt geen huur، 14 ديسمبر 2025؛ تعرفة PLN، يوليو–سبتمبر 2026؛ Kompas، 4 يونيو 2026

في ممارستنا، المستأجرون عاملون عن بُعد ومغتربون وأسر يريدون قاعدة لسنة أو سنتين. يتجمعون حيث الإيجارات المذكورة أعلى. كانجو وبيريرينان أعمق سوقين، بوسيط غرفتي نوم 36.0 و37.2 مليون روبية. يقارن دليل كانجو وبيريرينان بينهما، وتعرض صفحات مناطق كانجو وبيريرينان وسيمينياك وأوبود وسانور الأسعار الحالية.

وفي فيلا الإيجار الطويل (leasehold)، الإيجار ليس كل العائد، لأن حق الأرض يتناقص كل سنة. فيلا بقي منها 25 سنة تدر الإيجار نفسه في السنة الأولى والعاشرة، لكن قيمة إعادة بيعها تنكمش. راجع الإيجار الطويل والتملك الحر والتمديد قبل مقارنة العوائد.

والمدير الذي يتعامل مع المستأجرين والإصلاحات أرخص من مدير الإقامات الليلية، لكنه تكلفة أيضاً؛ ونطاقاتها في دليل الأتعاب. اختبر فيلا محددة في حاسبة العائد، أو تصفح الكتالوج. السعر هو سعر المطوّر أو البائع، وهما يدفعان عمولتنا، فالبحث لا يكلفك شيئاً.

المصدر: ممارسة Rise Real Bali، 2023–2026؛ مسح الإيجار لدينا في سبتمبر 2026

أسئلة شائعة