Airbnb أو Booking.com أم مباشر: ماذا تفعل عمولات المنصات بدخل الفيلا

تضع Airbnb كل مضيف على رسم واحد. في النموذج المقسّم القديم، كان المضيف يدفع نحو 3% ويدفع النزيل 14–16.5% عند إتمام الحجز. أما في نموذج المضيف وحده، فيدفع المضيف 15.5% كاملة ولا يرى النزيل رسم خدمة منفصلاً. يتحول المضيفون خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية، بما فيهم إندونيسيا، في 15 سبتمبر 2026.

يُفرض الرسم على السعر الليلي زائد رسوم التنظيف والنزلاء الإضافيين، لا على الضرائب. لتحصل صافياً على ما كنت تحصل عليه سابقاً، يجب أن تُدرج سعرك أعلى بنحو 15%. وهذا تقريباً ما كان يدفعه النزلاء بالفعل بعد إضافة رسم الخدمة القديم.

لا تنشر Booking.com عمولتها. تذكر صفحات مساعدة شركائها فقط زيادة صغيرة للانضمام إلى برنامج Preferred. تضع مراجعات القطاع المعدل الأساسي قرب 15% وPreferred قرب 18%، ونتعامل معها كتقديرات. تفرض Expedia 15–20% حسب الموقع، بحسب أدلة القطاع، وتُظهر Agoda معدلها فقط داخل حساب الشريك.

المصدر: مركز مساعدة Airbnb، المقالة 1857، رسوم خدمة Airbnb، حتى 15 سبتمبر 2026؛ Hostfully وSmoobu، 2026؛ Booking.com Partner Help؛ مراجعات عمولات القطاع، 2026

ابدأ بما دفعه النزيل وانزل. في حجز Airbnb بـ1,000,000 روبية، تحتفظ المنصة بـ155,000 روبية. يأخذ مدير متوسط الفئة 15%، وتكاليف التشغيل 12% أخرى، ومعالجة البطاقة نحو 3%. ثم يدفع المالك المقيم ضريبياً 10% ضريبة دخل نهائية على الإيجار.

ما يصلك نحو 445,000 روبية. بأتعاب إدارة أقل أو بحجز مباشر بدلاً من المنصة، يمكن أن يترك لك الحجز نفسه 550,000 روبية. هذا هو نطاق 45–55%. وهكذا أيضاً ينتهي عائد إجمالي 15% في كتيّب إلى نحو 8% صافياً.

المصدر: حساب Rise Real Bali بالمعدلات المذكورة في هذا الدليل

حلت الضريبة الإقليمية على خدمات الفنادق في بالي، PBJT، محل ضريبة الفنادق القديمة بموجب القانون 1/2022. تنطبق على الفلل والنُّزُل والأكواخ والتخييم الفاخر والمنازل الخاصة المؤجَّرة بالليلة، لا الفنادق فقط. تفرضها بادونغ عند 10% مما يدفعه النزيل.

من هنا يأتي «زائد زائد» المألوف. تُضاف أولاً رسوم خدمة 10%، ثم ضريبة 10% على الإجمالي، فيدفع النزيل 21% فوق السعر الأساسي. سعِّر فيلتك مقابل المنافسين على الرقم النهائي الذي يراه النزيل، فهو ما تصنّفه المنصة وما يقارنه النزيل.

المصدر: القانون 1/2022 (HKPD)؛ لائحة بادونغ الإقليمية 7/2023؛ Bapenda Jakarta بشأن PBJT لخدمات الفنادق

وضعك الضريبي يغيّر الأرقام أكثر من اختيارك للمنصة. يدفع المقيم الضريبي في إندونيسيا 10% نهائية من الإيجار الإجمالي بموجب PP 34/2017. تصبح مقيماً بمجرد أن تقضي أكثر من 183 يوماً في إندونيسيا خلال أي 12 شهراً، فخطط إقاماتك واضعاً ذلك في الحسبان.

يدفع غير المقيم بلا منشأة دائمة استقطاعاً 20% على الدخل المصدره إندونيسيا (PPh 26). تترك اتفاقيات الازدواج الضريبي عادة دخل تأجير العقار للبلد الذي يقع فيه، فنادراً ما تخفّض تلك النسبة. عشر نقاط إضافية من الإيرادات الإجمالية تكلّف فيلا نموذجية نقطة إلى نقطتين من العائد الصافي، فاحسبها قبل الشراء.

المصدر: PP 34/2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26؛ Ortax، دخل تأجير فلل بالي الذي يكسبه غير المقيمين، يونيو 2026؛ Seven Stones Indonesia، 2026

يوفّر الحجز المباشر العمولة، وعادة ما يكون حجزاً أفضل. وجد تقرير Lodgify لعام 2026، المبني على أكثر من 1.6 مليون حجز في سوق الإيجار السياحي الأمريكي، أن الإقامات المباشرة كانت أطول بنسبة 45.2% من إقامات المنصات. كما حجز النزلاء قبل الموعد بـ51.3% إضافية، بأسعار ليلية أعلى قليلاً.

الإقامات الأطول تعني عمليات تنظيف أقل مقابل الإيراد نفسه. والحجوزات المبكرة تعني خصومات أقل في اللحظة الأخيرة. البيانات أمريكية، فتعامل معها كاتجاه لا كتوقع لبالي. لا ينشر أحد حصة الحجوزات المباشرة لفلل بالي، ولن نخترع رقماً.

الأدوات رخيصة: محرك حجز ومدير قنوات يعملان باشتراك شهري بلا عمولة لكل حجز. تفرض بوابات الدفع الإندونيسية نحو 2.9% على البطاقات ورسماً ثابتاً على التحويلات البنكية. الحجز المباشر لا يزال يحتاج رخصة الفيلا ويحمل PBJT.

المصدر: Lodgify، تقرير حالة القطاع الأمريكي 2026؛ وثائق تسعير Midtrans

خذ فيلا تحقق 650 مليون روبية إجمالياً في السنة. إن جاء كل حجز عبر منصة بعمولة 15.5%، تكلّف العمولات 100.75 مليون روبية. انقل 30% من الإيرادات إلى حجوزات مباشرة، وتهبط فاتورة المنصة إلى 70.5 مليون روبية. تضيف رسوم بطاقة 3% على الجزء المباشر 5.85 مليون روبية.

صافي التوفير نحو 24.4 مليون روبية سنوياً قبل احتساب عمليات التنظيف الأقل. الـ30% توضيحنا. النزلاء العائدون، وممارسو ركوب الأمواج الذين يعودون كل موسم، والعائلات ذات الإقامة الطويلة هم المصدر المعتاد للطلب المباشر.

المصدر: حساب Rise Real Bali، مدخلات توضيحية

تخطئ معظم النماذج في الإشغال. وضعت عينة Horwath HTL للفنادق ذات العلامة التجارية إشغال بالي عند 73.2% لعام 2025، وأحصت BPS 64.87% لكل الفنادق المصنَّفة في يونيو 2026. تعيش الفيلا الخاصة في سوق مختلف.

تُظهر بيانات AirROI لكانجو، أكبر سوق فلل في الجزيرة بـ3,920 إعلاناً نشطاً، إشغالاً 36.2% بمتوسط 3.79 مليون روبية لليلة خلال آخر 12 شهراً. بلغ الإيراد لكل إعلان نحو 376 مليون روبية، بانخفاض 23.1% عن السنة السابقة. حين يحضر لنا مالك نموذجاً بإشغال 80%، سؤالنا الأول من أين جاء ذلك الرقم. إن كان من بيانات فندقية، يبدأ النموذج من جديد.

المصدر: Horwath HTL، Bali Hotel & Branded Residences 2026، مارس 2026؛ BPS Bali، 4 أغسطس 2026؛ AirROI، كانجو، آخر 12 شهراً، سبتمبر 2026

أدخل مزيج المنصات وأتعاب الإدارة ووضعك الضريبي في حاسبة العائد، أو اطلب منا حساب فيلا من الكتالوج. تُظهر صفحات المناطق عن كانجو وسمينياك الأسعار والإشغال المحليين.

لبقية جانب التكلفة، اقرأ دليلينا عن أتعاب الإدارة والضمانات والإشغال حسب الشهر.

أسئلة شائعة