Airbnb, Booking.com o reservas directas: cuánto se comen las comisiones de los ingresos de una villa

Airbnb está pasando a todos los anfitriones a una comisión única. Con el sistema anterior, la tarifa se repartía: el anfitrión pagaba cerca del 3 % y el huésped un 14–16,5 % al reservar. Ahora el anfitrión paga el 15,5 % entero y el huésped ya no ve una tarifa de servicio aparte. Los anfitriones de fuera del Espacio Económico Europeo, Indonesia incluida, pasan al nuevo sistema el 15 de septiembre de 2026. Si ya alquilas en España, ojo: a la villa de Bali se le aplican las reglas de fuera de Europa, no las que conoces de aquí.

La comisión se calcula sobre la tarifa por noche más la limpieza y los suplementos por huésped extra, no sobre los impuestos. Para ingresar lo mismo que antes tendrías que subir la tarifa cerca de un 15 %, más o menos lo que el huésped ya pagaba cuando se le sumaba la antigua tarifa de servicio.

Booking.com no publica su comisión. En sus páginas de ayuda para socios solo aparece un pequeño aumento por entrar en el programa Preferred. Los análisis del sector sitúan la base cerca del 15 % y Preferred cerca del 18 %, y así lo tratamos: como estimación. Expedia cobra un 15–20 % en función de la ubicación, según guías del sector, y Agoda solo enseña su tipo dentro de la cuenta del socio.

Fuente: Centro de Ayuda de Airbnb, artículo 1857, tarifas de servicio, a 15 de septiembre de 2026; Hostfully y Smoobu, 2026; Booking.com Partner Help; análisis de comisiones del sector, 2026

Empieza por lo que pagó el huésped y ve bajando. De una reserva de Rp 1.000.000 en Airbnb, la plataforma se queda Rp 155.000. Una gestora de segmento medio cobra el 15 %, los gastos de explotación se llevan otro 12 % y el cobro con tarjeta, cerca del 3 %. Al final, si eres residente fiscal en Indonesia, pagas el 10 % final de impuesto sobre el alquiler.

Te llegan unos Rp 445.000. Con una comisión de gestión más baja, o si la reserva entra en directo y no por la plataforma, la misma reserva puede dejarte Rp 550.000. De ahí sale la horquilla del 45–55 %, y así es como el 15 % bruto del folleto se queda en cerca de un 8 % neto.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali con los tipos citados en esta guía

El impuesto regional de Bali sobre servicios de alojamiento, el PBJT, sustituyó al antiguo impuesto hotelero con la Ley 1/2022. Se aplica a villas, casas de huéspedes, cabañas, glamping y viviendas particulares alquiladas por noches, no solo a hoteles. Badung cobra el 10 % de lo que paga el huésped.

De ahí viene el conocido «plus-plus». Primero se suma un 10 % de cargo por servicio y luego un 10 % de impuesto sobre el total, así que el huésped paga un 21 % por encima de la tarifa base. Compara tu villa con la competencia por el precio final: con ese precio ordena la plataforma los resultados y ese es el que mira el huésped.

Fuente: Ley 1/2022 (HKPD); Reglamento regional de Badung 7/2023; Bapenda Yakarta sobre el PBJT de servicios de alojamiento

Tu situación fiscal mueve los números más que la plataforma que elijas. Un residente fiscal en Indonesia paga un 10 % final sobre el alquiler bruto según el PP 34/2017. Pasas a ser residente cuando has estado más de 183 días en Indonesia dentro de cualquier periodo de 12 meses, así que ten en cuenta tus propias estancias.

Un no residente sin establecimiento permanente soporta una retención del 20 % sobre las rentas de fuente indonesia (PPh 26). Es tu caso si vives en España. Los convenios suelen reservar la tributación de los inmuebles al país donde están, así que rara vez bajan ese tipo. Diez puntos más sobre la facturación bruta le cuestan a una villa típica uno o dos puntos de rentabilidad neta: haz la cuenta antes de comprar.

Fuente: PP 34/2017; Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 26; Ortax, rentas de villas en Bali obtenidas por no residentes, junio de 2026; Seven Stones Indonesia, 2026

La reserva directa no paga comisión y, además, suele ser mejor reserva. En el informe sectorial 2026 de Lodgify, con más de 1,6 millones de reservas de alquiler vacacional en Estados Unidos, las estancias reservadas en directo fueron un 45,2 % más largas que las de plataforma. Esos huéspedes también reservaron con un 51,3 % más de antelación, y a tarifas algo más altas.

Con estancias más largas hay menos cambios de limpieza para la misma facturación, y con reservas más tempranas, menos descuentos de última hora. El dato es estadounidense: tómalo como tendencia, no como previsión para Bali. Nadie publica qué parte de las reservas de villas en Bali es directa, y no nos la vamos a inventar.

Las herramientas son baratas: un motor de reservas y un gestor de canales cuestan una suscripción mensual sin comisión por reserva. Las pasarelas de pago indonesias cobran cerca del 2,9 % con tarjeta y una tarifa fija por transferencia. Una reserva directa sigue necesitando la licencia de alquiler turístico (NIB) de la villa y sigue pagando PBJT.

Fuente: Lodgify, 2026 US State of the Industry Report; documentación de precios de Midtrans

Pongamos una villa que factura Rp 650 millones al año. Si todas las reservas llegan por una plataforma al 15,5 %, las comisiones cuestan Rp 100,75 millones. Si el 30 % de la facturación entra por reservas directas, la factura de la plataforma baja a Rp 70,5 millones. A cambio, el 3 % de tarjeta sobre la parte directa suma Rp 5,85 millones.

El ahorro neto ronda los Rp 24,4 millones al año, sin contar los cambios de limpieza que te ahorras. El 30 % es un ejemplo nuestro. Las reservas directas suelen llegar de huéspedes que repiten, surfistas que vuelven cada temporada y familias que se quedan semanas.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali, datos ilustrativos

Donde más fallan las proyecciones es en la ocupación. La muestra de hoteles de marca de Horwath HTL dio a Bali un 73,2 % de ocupación en 2025, y BPS contó un 64,87 % para todos los hoteles con estrellas en junio de 2026. Una villa privada juega en otro mercado.

Los datos de AirROI para Canggu, el mayor mercado de villas de la isla con 3.920 anuncios activos, dan un 36,2 % de ocupación a una media de Rp 3,79 millones por noche en los últimos 12 meses. La facturación por anuncio fue de unos Rp 376 millones, un 23,1 % menos que un año antes. Cuando un dueño nos trae un cálculo con un 80 % de ocupación, lo primero que preguntamos es de dónde sale esa cifra. Si sale de datos hoteleros, el cálculo se rehace.

Fuente: Horwath HTL, Bali Hotel & Branded Residences 2026, marzo de 2026; BPS Bali, 4 de agosto de 2026; AirROI, Canggu, últimos 12 meses, septiembre de 2026

Mete el reparto de plataformas, la comisión de gestión y tu situación fiscal en la calculadora de rentabilidad, o pídenos el cálculo de una villa del catálogo. En las páginas de Canggu y Seminyak tienes las tarifas y la ocupación de cada zona.

Para el resto de los gastos, lee nuestras guías de comisiones de gestión y garantías y de ocupación por meses.

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