Gastos de mantenimiento de una villa en Bali: luz, agua, piscina y personal

Divide la factura en dos. Los suministros se miden con contador y tienen precio público: luz, agua e internet. Todo lo demás es mano de obra, con precio de mercado y lo que acuerdes con quien cuida la villa. Y esa segunda parte casi siempre pesa más.

Si tienes un piso en España, piensa en los gastos de comunidad y el IBI: aquí no hay comunidad que contrate al jardinero o limpie la piscina, así que cada línea la pagas tú. La tabla muestra una villa con piscina de dos o tres dormitorios que lleva el propio dueño. Las estimaciones del sector ponen el presupuesto mensual completo, reparaciones incluidas, en Rp 10,5–18,2 millones. Si una gestora la explota en alquiler, parte del personal pasa a su comisión; la guía de comisiones de gestión explica cómo.

Fuente: Bali Villa Hub, 21 de febrero de 2026; Solar Property Bali, 3 de junio de 2026; tarifa de PLN para julio–septiembre de 2026; tarifa 2026 de Perumda Tirta Mangutama; tarifas de Biznet Home, 23 de abril de 2026; Alpha Partner Bali, 5 de mayo de 2026

PLN, la eléctrica estatal, fija el precio según la potencia de la conexión en voltamperios. Las viviendas con 1.300 o 2.200 VA pagan Rp 1.444,70 por kWh. A partir de 3.500 VA la tarifa es de Rp 1.699,53, un 18 % más. El Gobierno mantuvo las dos para julio–septiembre de 2026, y las tarifas domésticas no se mueven desde 2022.

Una villa con dos o tres aires acondicionados, calentador de agua y bomba de piscina necesita 3.500–5.500 VA, así que cae en la tarifa alta. Subir una conexión de 2.200 a 5.500 VA cuesta unos Rp 3,2 millones una sola vez. Una villa que se alquila como negocio puede entrar en el grupo comercial B-2 (desde 6.600 VA), a Rp 1.444,70, más barato que la tarifa doméstica.

Prepago y pospago cuestan lo mismo por kWh; la diferencia está en otra parte. Un contador de pospago factura un mínimo de 40 horas a plena potencia, así que una villa vacía con 3.500 VA sigue pagando Rp 237.934 al mes, y una cuenta de 5.500 VA pide un depósito único de Rp 863.500. Encima de la factura, la administración local puede añadir un impuesto sobre la electricidad (PBJT) de hasta el 10 %. Denpasar cobra el 10 % entero.

Fuente: PT PLN, ajuste de tarifas para julio–septiembre de 2026, firmado el 1 de julio de 2026; ANTARA y RRI, septiembre de 2026; depósitos de clientes de PLN; AstraPay y Kompas.com sobre aumentos de potencia, agosto de 2026; PP 4/2023 y Perda de Denpasar 5/2023 sobre el PBJT

La compañía de aguas de Badung, Perumda Tirta Mangutama, factura por tramos según el grupo de cliente. Una casa particular con acometida grande paga Rp 4.749 por m³ los primeros 10 m³, Rp 8.165 los 10 siguientes y Rp 8.743 a partir de ahí, más una cuota fija de Rp 13.000 al mes. Si pagas después del día 25, llega un recargo de Rp 25.000.

Cuando la casa se alquila, puede pasar a un grupo comercial, y el tramo alto para alojamientos, cafeterías y spas cuesta Rp 16.290 por m³. Con los mismos 50 m³, la factura casi se duplica. Pregunta al vendedor en qué grupo está el contador.

El agua de red en Indonesia está certificada como agua limpia, no como agua potable, así que en las villas se hierve, se filtra o se compran garrafas de 19 litros. Un equipo doméstico de ósmosis inversa cuesta desde Rp 5,28 millones. Un pozo propio necesita un permiso según la ley de recursos hídricos, que se renueva cada cinco años. En Badung, el agua subterránea para uso no doméstico paga un impuesto del 20 % de su valor; el uso doméstico está exento.

Fuente: Perumda Air Minum Tirta Mangutama, tarifa 2026 según el Decreto del Regente de Badung 1058/01/HK/2025, publicado el 2 de enero de 2026; Decreto del Regente 1060/01/HK/2022; Ley 17/2019 y PP 30/2024; Perda de Badung 1/2011 sobre el impuesto del agua subterránea; Permenkes 2/2023

El salario mínimo de Badung para 2026 es de Rp 3.791.002 al mes, el más alto de Bali. Denpasar está en Rp 3.499.879 y Tabanan en Rp 3.287.679. Gianyar, donde está Ubud, paga Rp 3.316.798. Los sueldos de mercado en villas empiezan cerca del mínimo y suben con la experiencia y el inglés.

Un jardinero o técnico de piscina a jornada completa gana Rp 3–4 millones, o Rp 1,5–2 millones por tres días a la semana. Un vigilante nocturno cobra Rp 3,1–4 millones; la persona de limpieza, Rp 3,5–4,5 millones, y un encargado de villa, Rp 8–12 millones. Cada empleado suma dos costes más. El primero es el THR, una paga extra de un mes de sueldo que pagas cada año tras doce meses de servicio. El segundo son las cotizaciones: el empleador registrado aporta cerca de un 10–11,7 % del salario a los seguros de salud y empleo BPJS, algo parecido a la cuota de empresa a la Seguridad Social.

Fuente: Decreto del Gobernador de Bali 1021/03-M/HK/2025; Kompas, 1 de enero de 2026; Bali Villa Hub, 21 de febrero de 2026; Solar Property Bali, 3 de junio de 2026; Absenia e IDN Times sobre las cotizaciones de BPJS, 2026

Un contratista de piscinas cobra según la frecuencia de visitas. Una vez por semana cuesta Rp 1,5–2 millones al mes; dos veces, Rp 2,5–3,5 millones, y tres, Rp 4–6 millones. Si lo hace tu propio personal, solo pagas los productos químicos, unos Rp 300.000–600.000 al mes.

La bomba es fácil de calcular. Una bomba de 750 W funcionando seis horas al día gasta 135 kWh al mes, unos Rp 229.500 con la tarifa de la villa. Dos focos subacuáticos de 12 W encendidos doce horas suman Rp 14.700. Para una piscina de 3 × 7 m, son unos Rp 244.000 de luz al mes.

Fuente: Kontraktor Kolam Renang Bali, 7 de abril de 2026; Raga Pool, 15 de junio de 2026; cálculo nuestro con la tarifa R-2 de PLN

La humedad relativa en Denpasar está en el 77–82 % todos los meses del año, y en enero caen unos 350 mm de lluvia. Al moho le bastan 24–48 horas para aparecer en una superficie mojada, y la Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos (EPA) recomienda mantener la humedad interior por debajo del 60 %. Esa diferencia la tienen que cubrir la ventilación, el aire acondicionado o un deshumidificador.

Un deshumidificador de 12 litros al día cuesta unos Rp 2,5 millones. A 250 W día y noche gasta 6 kWh diarios, unos Rp 260.000 al mes con tarifa doméstica, menos que cambiar un colchón. Un contratista de Bali publica el tratamiento antimoho a Rp 8.000 por m³ de volumen de la habitación, con un mínimo de Rp 800.000. Un tejado de paja alang-alang cuesta unos Rp 350.000 por m² y hay que rehacerlo cada 5–10 años.

Fuente: Climates to Travel, normales 1991–2020 del aeropuerto de Denpasar; US EPA, A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home, 18 de febrero de 2026; mybest Indonesia; tarifas de Mr. Biocid; Pablo Luna Studio, 5 de julio de 2024

El trópico desgasta una casa más deprisa de lo que suponen casi todas las hojas de cálculo. En el segundo y tercer año, el cambio de filtros de los aires acondicionados pasa a ser una revisión completa. Entre el tercer y el quinto año toca cambiar splits, rehacer la impermeabilización y renovar el revestimiento de la piscina, y esas facturas suelen llegar juntas.

Los textiles y los colchones duran menos que en un clima seco. Amueblar una villa de dos o tres dormitorios y 140 m² cuesta Rp 175–290 millones, así que conviene un fondo de reposición. En nuestro modelo, el desgaste y la reposición suman un 3 % del valor al año. Los fallos de impermeabilización son la causa más frecuente de daños tempranos que encuentran los inspectores, así que revísala antes de comprar.

Fuente: Paradyse Homes, calendario de mantenimiento de villas, 2026; presupuesto de mobiliario de Miraland, 7 de agosto de 2025; VillaAudit, 16 de junio de 2026; modelo de costes de Rise Real Bali

El impuesto sobre suelo y edificios, el IBI indonesio (PBB-P2), tiene un tope del 0,5 % sobre una base que cada regencia fija entre el 20 y el 100 % del valor oficial (Ley 1/2022). Badung revisó los valores en 2025 por primera vez desde 2020, y las cuotas subieron sobre todo en suelo comercial. La recogida de basuras ya no es un recibo municipal en Badung, porque la Perda 7/2023 suprimió la tasa. Pagas directamente al recogedor, al banjar (la comunidad del barrio) o a un punto local de reciclaje (TPS3R).

El seguro del inmueble sigue la tarifa del regulador financiero. Para una casa de hasta tres plantas, la prima base es del 0,294–0,558 por mil de la suma asegurada, según el tipo de construcción. La cobertura de terremoto se tarifica aparte, así que pregunta a la aseguradora por la zona de Bali.

Fuente: Ley 1/2022 (HKPD); Perda de Badung 7/2023; Bali Post, citando a Bapenda Badung, 18 de agosto de 2025; SE OJK 6/SEOJK.05/2017

En nuestro modelo de alquiler, mantenimiento, reparaciones y noches vacías se llevan el 12 % de la facturación; la gestión, el 18 %, y el impuesto sobre la renta, el 10 % para un residente fiscal, así que al dueño le queda cerca del 60 %. Pongamos una villa que factura Rp 548 millones al año. La línea del 12 % son unos Rp 66 millones, o Rp 5,5 millones al mes, para suministros, pequeñas reparaciones y desgaste. El personal que atiende a los huéspedes va dentro de la comisión de la gestora.

Si la previsión de un vendedor pone los gastos en el 5 % de la facturación, pregunta qué falta. El cuadro completo, comisiones incluidas, está en la guía de rentabilidad del alquiler. Para probar una villa concreta, usa la calculadora de rentabilidad o elige una en el catálogo, empezando por zonas como Canggu y Ubud.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali, mediana de los modelos de nuestro catálogo, septiembre de 2026

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