Rentabilidad de una villa en Bali por zonas: bruta y neta

La rentabilidad bruta divide un año de alquiler entre el precio de compra. Es la cifra del folleto, y no resta nada de lo que se queda por el camino entre la tarjeta del huésped y tu cuenta.

La neta es lo que queda después de gastos de explotación e impuestos, dividido entre el mismo precio. En una villa gestionada en Bali, nuestro modelo asigna el 18 % de la facturación a la gestora y el 12 % a mantenimiento, reparaciones y noches vacías. Si eres residente fiscal en Indonesia, otro 10 % se va en impuesto sobre la renta. Al dueño le queda cerca del 60 %.

Un no residente paga una retención del 20 % sobre el alquiler bruto (PPh 26) en lugar del 10 % final (PP 34/2017), y su parte baja a cerca del 50 %. Es lo habitual si vives en España y alquilas la villa desde aquí. En una villa típica, la residencia fiscal mueve la rentabilidad neta uno o dos puntos: aclárala antes de comprar.

Fuente: Modelo de rentabilidad de Rise Real Bali; PP 34/2017; Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 26; Ortax sobre las rentas de villas de no residentes, junio de 2026

Lo que factura un anuncio sale de multiplicar dos números: la tarifa por noche y la parte de noches reservadas. Seminyak es la que más cobra por noche. Uluwatu cobra menos, pero tiene ocho puntos más de ocupación, y al cerrar el año apenas las separan unos Rp 23 millones de facturación.

Canggu y Pererenan están en medio, con unos Rp 380 millones por anuncio. Ubud factura más o menos la mitad, aunque allí también se entra más barato. Son medias de todos los anuncios de alquiler vacacional de cada zona, desde estudios hasta villas de cinco dormitorios.

Fuente: AirROI, últimos 12 meses, datos consultados en septiembre de 2026; variación anual de agosto de 2025 a julio de 2026. Cifras pasadas a rupias con el cambio que usa la web.

En cada zona hacemos una prueba rápida. Tomamos lo que factura el anuncio medio, le dejamos al dueño el 60 % y nos preguntamos con qué precio de compra eso sería un 8 % neto. Después lo comparamos con lo que cuestan de verdad las villas de esa zona.

En Canggu y Pererenan los dos números están cerca, así que una villa normal puede llegar al 8 % si su precio anda por la mediana. En Uluwatu la mediana del precio pedido queda muy por encima de ese precio: para justificar lo que cuesta, una villa allí tiene que superar al anuncio medio en tarifa o en ocupación, y las buenas lo consiguen. En Ubud la distancia es la mayor, porque su anuncio medio suele ser una habitación en una pequeña casa de huéspedes, y en nuestro catálogo de Ubud casi todo son villas con piscina.

Fuente: AirROI, facturación por anuncio; modelo de Rise Real Bali con un 60 % para el dueño; medianas del catálogo de Rise Real Bali, anuncios publicados, septiembre de 2026

Supón que compras una villa de dos dormitorios con piscina en Canggu por Rp 4.000.000.000. Le ponemos una tarifa de Rp 2.500.000 por noche, por debajo de la media de la zona (Rp 3,79 millones), porque esa media incluye villas de tres y cuatro dormitorios. La ocupación mueve el resultado más que cualquier otra variable, así que calculamos tres casos.

Con un 60 % de ocupación, la villa factura unos Rp 548 millones al año, un 13,7 % bruto. Al dueño le quedan unos Rp 329 millones, un 8,2 % neto. Si la ocupación baja al 50 %, la neta cae al 6,8 %. Un dueño no residente pierde otros 1,1–1,6 puntos, según el caso.

Fuente: Cálculo de Rise Real Bali; los datos de partida son ilustrativos, no de un anuncio

Las medias de AirROI incluyen todos los anuncios, bien o mal llevados. En nuestra práctica, las villas con gestión profesional, licencia y una limpieza cuidada mantienen un 60–75 % de ocupación en zonas donde la media está en el 36–46 %. Con ese rango calculamos.

Dos matices. Una villa nueva necesita de seis a nueve meses para reunir reseñas y llegar a la ocupación prevista, así que al primer año le aplicamos un descuento. Y el turismo no está creciendo: Bali recibió en 2025 un récord de 6,95 millones de turistas extranjeros (BPS Bali), y el primer semestre de 2026 quedó un 2,4 % por debajo. La demanda se ha estabilizado en máximos, y las villas nuevas se la reparten.

Fuente: BPS Bali, datos anuales de 2025 y mensuales de 2026; práctica de Rise Real Bali, 2024–2026

La facturación por anuncio bajó en todas las zonas que publican variación anual, y por el mismo motivo: los anuncios crecieron más deprisa que los huéspedes. Pererenan sumó un 45,6 % más de anuncios en un año y perdió un 27,9 % de facturación por anuncio. Ubud sumó un 43,2 % y perdió un 19,3 %.

Canggu es la excepción. Su oferta se redujo un 8 %, y aun así la facturación por anuncio cayó un 23,1 %: con menos anuncios no llegaron más huéspedes a cada uno. Uluwatu aguantó: es la única zona analizada donde la facturación por anuncio no bajó, y la de más noches reservadas de las cinco. Ahora calculamos Pererenan y Ubud con la ocupación de este año, no con la del anterior, y dejamos margen para algo más de presión.

Fuente: AirROI, de agosto de 2025 a julio de 2026; supuestos del modelo de Rise Real Bali, septiembre de 2026

Casi todas las proyecciones que vemos hacen bien las cuentas, pero parten de datos optimistas. Pide los datos de partida y contrasta cada uno con las cifras de mercado de arriba.

Fuente: Práctica de Rise Real Bali

Empieza por la zona. En nuestras páginas de Uluwatu, Canggu y Ubud tienes tarifas, ocupación y precios de entrada. Después mete un inmueble concreto en la calculadora de rentabilidad o elige uno de nuestro catálogo: casi todas las fichas llevan nuestra estimación de rentabilidad neta.

La facturación también cambia de un mes a otro, como explica nuestra guía de ocupación. Para el lado de los gastos, mira las comisiones de gestión y las comisiones de las plataformas.

Preguntas frecuentes