Rendement locatif d'une villa à Bali par quartier : brut et net

Le rendement brut est une année de revenus locatifs divisée par le prix d'achat. C'est le chiffre de la brochure. Il ignore tout ce qui se passe entre la carte du voyageur et votre compte bancaire.

Le rendement net est ce qui reste après les charges d'exploitation et l'impôt, divisé par le même prix. Pour une villa gérée à Bali, notre modèle affecte 18 % du chiffre d'affaires à la société de gestion et 12 % à l'entretien, aux réparations et aux nuits vides. Encore 10 % partent en impôt sur le revenu si vous êtes résident fiscal indonésien. Il reste environ 60 % au propriétaire.

Les non-résidents subissent une retenue à la source de 20 % sur le loyer brut (PPh 26) au lieu de l'impôt libératoire de 10 % (PP 34/2017) : leur part tombe à environ 50 %. Sur une villa type, cette question de résidence fait varier le rendement net d'un à deux points. Tranchez-la avant d'acheter.

Source : Modèle de rendement de Rise Real Bali ; PP 34/2017 ; Income Tax Law, article 26 ; Ortax sur les revenus locatifs de villas des non-résidents, juin 2026

Le revenu par annonce résulte de deux chiffres multipliés : le tarif par nuit et la part de nuits réservées. Seminyak facture le plus cher la nuit. Uluwatu facture moins mais remplit huit points de plus du calendrier : les deux quartiers finissent à environ Rp 23 M d'écart sur une année de revenus.

Canggu et Pererenan se situent au milieu, à environ Rp 380 M par annonce. Ubud rapporte à peu près moitié moins. Les prix d'entrée y sont aussi plus bas, et il s'agit de moyennes sur toutes les annonces de location courte durée de chaque quartier, du studio à la villa de cinq chambres.

Source : AirROI, 12 derniers mois, données vérifiées en septembre 2026 ; variation d'une année sur l'autre, d'août 2025 à juillet 2026. Chiffres convertis en roupies au taux utilisé sur notre site.

Nous faisons un test rapide sur chaque quartier. On prend le revenu de l'annonce moyenne, on en garde 60 % pour le propriétaire et l'on cherche quel prix d'achat donnerait 8 % de rendement net. On compare ensuite avec le prix réel des villas du quartier.

À Canggu et à Pererenan, les deux chiffres sont proches : une villa ordinaire peut atteindre 8 % si son prix est voisin de la médiane. À Uluwatu, le prix demandé médian se situe nettement au-dessus de la ligne. Pour justifier son prix, une villa doit y battre l'annonce moyenne sur le tarif ou sur le taux d'occupation. Les bonnes y parviennent. Ubud affiche le plus grand écart : son annonce moyenne est souvent une chambre de guesthouse, alors que notre catalogue d'Ubud compte surtout des villas avec piscine.

Source : AirROI, revenu par annonce ; modèle de Rise Real Bali avec 60 % du revenu pour le propriétaire ; médianes des annonces publiées dans le catalogue de Rise Real Bali, septembre 2026

Supposons que vous achetiez une villa de deux chambres avec piscine à Canggu pour Rp 4 Md. Nous fixons son tarif à Rp 2,5 M la nuit, sous la moyenne du quartier de Rp 3,79 M, car celle-ci inclut des villas de trois et quatre chambres. Le taux d'occupation fait varier le résultat plus que toute autre donnée : nous calculons donc trois cas.

À 60 % d'occupation, la villa génère environ Rp 548 M par an, soit 13,7 % de rendement brut. Le propriétaire garde environ Rp 329 M, soit 8,2 % net. À 50 %, le net tombe à 6,8 %. Un propriétaire non-résident perd encore 1,1 à 1,6 point, selon le cas.

Source : Calcul de Rise Real Bali ; les paramètres sont illustratifs et ne correspondent à aucune annonce

Les moyennes d'AirROI incluent toutes les annonces, bien ou mal gérées. Dans notre pratique, les villas dotées d'une gestion professionnelle, d'une licence et d'un ménage régulier tiennent 60 à 75 % d'occupation dans des quartiers où la moyenne est de 36 à 46 %. C'est la fourchette que nous modélisons.

Deux réserves. Une villa neuve met six à neuf mois à récolter des avis et à atteindre son taux d'occupation prévu : nous réduisons donc la première année. Et le flux touristique ne progresse pas : Bali a reçu un record de 6,95 millions d'arrivées étrangères en 2025 (BPS Bali), et le premier semestre 2026 est inférieur de 2,4 %. La demande est sur un plateau, à un niveau record, et les villas neuves se la partagent.

Source : BPS Bali, communiqué annuel 2025 et communiqués mensuels 2026 ; pratique de Rise Real Bali, 2024–2026

Le revenu par annonce a baissé dans tous les quartiers qui publient un chiffre sur un an. La cause est partout la même : les annonces ont augmenté plus vite que les voyageurs. Pererenan a gagné 45,6 % d'annonces en un an et perdu 27,9 % de revenu par annonce. Ubud en a gagné 43,2 % et perdu 19,3 %.

Canggu est un cas à part. Son offre a reculé de 8 %, et pourtant le revenu par annonce a quand même chuté de 23,1 % : moins d'annonces n'a pas amené plus de voyageurs à chacune. Uluwatu a tenu. C'est le seul quartier suivi où le revenu par annonce n'a pas baissé, et c'est celui qui réserve le plus de nuits des cinq. Nous modélisons désormais Pererenan et Ubud sur l'occupation de cette année plutôt que celle de l'an dernier, et nous supposons une compression supplémentaire.

Source : AirROI, août 2025 à juillet 2026 ; hypothèses du modèle de Rise Real Bali, septembre 2026

La plupart des projections que nous voyons sont une arithmétique honnête appliquée à des hypothèses optimistes. Demandez les hypothèses, puis confrontez chacune aux données de marché ci-dessus.

Source : Pratique de Rise Real Bali

Commencez par le quartier. Nos pages Uluwatu, Canggu et Ubud donnent les tarifs, le taux d'occupation et les prix d'entrée. Passez ensuite un bien précis dans le calculateur de rendement, ou choisissez-en un dans notre catalogue, où la plupart des annonces portent notre estimation de rendement net.

Les revenus varient aussi d'un mois à l'autre, comme le montre notre guide du taux d'occupation. Pour le côté des coûts, voyez les frais de gestion et les commissions de réservation.

Questions fréquentes