Ce que prend chaque plateforme
Airbnb ramène tous ses hôtes à des frais uniques. Dans l'ancien modèle à frais partagés, l'hôte payait environ 3 % et le voyageur 14 à 16,5 % au moment du paiement. Avec les frais entièrement à la charge de l'hôte, celui-ci règle la totalité des 15,5 % et le voyageur ne voit plus de frais de service séparés. Les hôtes situés hors de l'Espace économique européen, Indonésie comprise, basculent le 15 septembre 2026.
Ces frais portent sur le prix de la nuit, le ménage et les suppléments par voyageur, pas sur les taxes. Pour retrouver le même net qu'avant, affichez un tarif supérieur d'environ 15 %. C'est à peu près ce que les voyageurs payaient déjà, une fois les anciens frais de service ajoutés.
Booking.com ne publie pas sa commission. Ses pages d'aide pour les partenaires évoquent seulement une légère majoration pour l'adhésion au programme Preferred. Les comparatifs du secteur situent le taux de base autour de 15 % et celui du Preferred autour de 18 % ; nous les traitons comme des estimations. Selon les guides du secteur, Expedia prélève 15 à 20 % selon l'emplacement, et Agoda n'affiche son taux que dans l'espace partenaire.
| Plateforme | Commission | Fiabilité du chiffre |
|---|---|---|
| Airbnb, frais à la charge de l'hôte | 15,5 % | Publié par Airbnb |
| Booking.com, base | Environ 15 % | Estimation du secteur |
| Booking.com, Preferred | Environ 18 % | Estimation du secteur |
| Expedia | 15–20 % | Guides du secteur |
| Agoda | Aucun chiffre publié | Visible dans l'espace partenaire |
| Réservation directe | 0 % | Frais de carte d'environ 3 % |
Source : Airbnb Help Center, article 1857, Airbnb service fees, version du 15 septembre 2026 ; Hostfully et Smoobu, 2026 ; Booking.com Partner Help ; analyses sectorielles des commissions, 2026
Que devient une réservation de Rp 1 000 000
Partons de ce que le voyageur a payé et descendons ligne à ligne. Sur une réservation Airbnb de Rp 1 000 000, la plateforme garde Rp 155 000. Un gestionnaire de milieu de gamme prend 15 %, les charges courantes 12 % de plus, et le paiement par carte environ 3 %. Un propriétaire résident fiscal paie ensuite l'impôt libératoire de 10 % sur les loyers.
Il vous reste environ Rp 445 000. Avec des frais de gestion plus bas, ou une réservation directe à la place de la plateforme, la même réservation peut vous laisser Rp 550 000. D'où la fourchette de 45 à 55 %. C'est aussi ainsi qu'un rendement brut de 15 % en brochure tombe à 8 % net environ.
| Déduction | Montant | Reste |
|---|---|---|
| Le voyageur paie | — | Rp 1 000 000 |
| Frais Airbnb, 15,5 % | − Rp 155 000 | Rp 845 000 |
| Gestion, 15 % | − Rp 150 000 | Rp 695 000 |
| Charges courantes, 12 % | − Rp 120 000 | Rp 575 000 |
| Paiement par carte, environ 3 % | − Rp 30 000 | Rp 545 000 |
| Impôt sur le revenu, résident, 10 % | − Rp 100 000 | Rp 445 000 |
Source : calcul de Rise Real Bali aux taux cités dans ce guide
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La taxe hôtelière de 10 % en plus
La taxe régionale balinaise sur les services hôteliers, la PBJT, a remplacé l'ancienne taxe hôtelière avec la loi 1/2022. Elle s'applique aux villas, maisons d'hôtes, cottages, glampings et logements privés loués à la nuit, pas seulement aux hôtels. La régence de Badung applique un taux de 10 % sur ce que paie le voyageur.
C'est l'origine du fameux « plus-plus ». Des frais de service de 10 % s'ajoutent d'abord, puis une taxe de 10 % sur le total : le voyageur paie 21 % de plus que le tarif de base. Positionnez votre villa face à la concurrence sur le prix final affiché au voyageur, car c'est ce prix que la plateforme classe et que le voyageur compare.
Source : Law 1/2022 (HKPD) ; Badung Regional Regulation 7/2023 ; Bapenda Jakarta sur la PBJT des services hôteliers
Résident ou non-résident : 10 % ou 20 %
Votre statut fiscal pèse plus sur les chiffres que le choix de la plateforme. Un résident fiscal indonésien paie un impôt libératoire de 10 % des loyers bruts (PP 34/2017). On devient résident après plus de 183 jours passés en Indonésie sur une période de 12 mois, quelle qu'elle soit : organisez vos séjours en conséquence.
Un non-résident sans établissement stable subit une retenue à la source de 20 % sur les revenus de source indonésienne (PPh 26). Les conventions fiscales laissent en général l'imposition des revenus locatifs d'un bien au pays où il se trouve, et réduisent donc rarement ce taux. Dix points de plus sur le revenu brut coûtent à une villa type un à deux points de rendement net : faites le calcul avant d'acheter.
Résident fiscal
- 10 % définitifs sur le loyer brut
- Revenus mondiaux déclarés en Indonésie
- Plus de 183 jours dans le pays sur 12 mois
Non-résident
- 20 % retenus sur les revenus indonésiens
- Aucune déduction des frais à ce taux, même s'ils sont élevés
- Une convention fiscale le réduit rarement
Source : PP 34/2017 ; Income Tax Law, article 26 ; Ortax, revenus locatifs des villas de Bali perçus par des non-résidents, juin 2026 ; Seven Stones Indonesia, 2026
Pourquoi la réservation directe mérite sa propre ligne
Une réservation directe économise la commission, et c'est souvent une meilleure réservation. Le rapport sectoriel 2026 de Lodgify, fondé sur plus de 1,6 million de réservations sur le marché américain de la location de vacances, montre que les séjours directs durent 45,2 % de plus que ceux passés par les plateformes. Les voyageurs réservaient aussi 51,3 % plus tôt, à des tarifs par nuit légèrement supérieurs.
Des séjours plus longs, ce sont moins de rotations de ménage pour le même chiffre d'affaires. Des réservations plus anticipées, ce sont moins de remises de dernière minute. Ces données sont américaines : lisez-y une tendance, pas une prévision pour Bali. Personne ne publie la part des réservations directes pour les villas de Bali, et nous n'en inventerons pas.
Les outils coûtent peu : un moteur de réservation et un channel manager fonctionnent sur abonnement mensuel, sans commission par réservation. Les passerelles de paiement indonésiennes prélèvent environ 2,9 % sur les cartes et un montant fixe sur les virements. Une réservation directe exige toujours la licence de la villa et reste soumise à la PBJT.
Source : Lodgify, 2026 US State of the Industry Report ; Midtrans, documentation tarifaire
Ce que vaut une part de 30 % de réservations directes
Prenons une villa qui génère Rp 650 M de revenus bruts par an. Si toutes les réservations passent par une plateforme à 15,5 %, les commissions coûtent Rp 100,75 M. En basculant 30 % du chiffre d'affaires vers la réservation directe, la facture des plateformes tombe à Rp 70,5 M. Les frais de carte de 3 % sur la part directe ajoutent Rp 5,85 M.
L'économie nette atteint environ Rp 24,4 M par an, sans compter la baisse des rotations. Les 30 % sont notre hypothèse d'illustration. Les clients fidèles, les surfeurs qui reviennent chaque saison et les familles en long séjour alimentent en général la demande directe.
| Ligne | Tout en plateforme | 30 % en direct |
|---|---|---|
| Commissions des plateformes, 15,5 % | Rp 100,75 M | Rp 70,5 M |
| Frais de carte sur le direct, 3 % | — | Rp 5,85 M |
| Coût total des canaux | Rp 100,75 M | Rp 76,4 M |
| Économie | — | Environ Rp 24,4 M |
Source : calcul de Rise Real Bali, hypothèses illustratives
Le taux d'occupation des hôtels ne sert pas de base de calcul
La plupart des modèles se trompent sur le taux d'occupation. L'échantillon d'hôtels de marque de Horwath HTL donne 73,2 % pour Bali en 2025, et le BPS compte 64,87 % pour l'ensemble des hôtels classés en juin 2026. Une villa privée évolue sur un autre marché.
Les données d'AirROI pour Canggu, premier marché de villas de l'île avec 3 920 annonces actives, indiquent 36,2 % d'occupation à Rp 3,79 M la nuit en moyenne sur les 12 derniers mois. Le revenu par annonce atteint environ Rp 376 M, en recul de 23,1 % sur un an. Quand un propriétaire nous apporte un modèle à 80 % d'occupation, notre première question est : d'où vient ce chiffre ? S'il s'agit de données hôtelières, on refait le modèle.
Source : Horwath HTL, Bali Hotel & Branded Residences 2026, mars 2026 ; BPS Bali, 4 août 2026 ; AirROI, Canggu, 12 derniers mois, septembre 2026
Faites le calcul sur une vraie villa
Saisissez la répartition entre plateformes, les frais de gestion et votre statut fiscal dans le simulateur de rendement, ou demandez-nous de modéliser une villa du catalogue. Les pages dédiées à Canggu et à Seminyak donnent les tarifs et les taux d'occupation locaux.
Pour le reste des charges, lisez nos guides sur les frais de gestion et les garanties et sur le taux d'occupation mois par mois.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
- Les frais Airbnb de 15,5 %, entièrement à la charge de l'hôte, s'appliquent aux hôtes de Bali à partir du 15 septembre 2026.
- Le propriétaire touche environ 45 à 55 % de ce que paie le voyageur.
- Vérifiez votre statut fiscal avant d'acheter : 10 % ou 20 % des loyers bruts, cela change le rendement net d'un à deux points.
- Calculez l'occupation sur des données de villas, environ 36 % pour une annonce moyenne à Canggu, et non sur des chiffres d'hôtels supérieurs à 60 %.
Étape suivante : Charges d'une villa à Bali : électricité, eau, piscine, personnel et entretien
Questions fréquentes
Quelle est la commission d'Airbnb pour une villa à Bali ?
À partir du 15 septembre 2026, les hôtes situés hors de l'Espace économique européen paient des frais uniques, entièrement à leur charge : 15,5 % pour la plupart, selon le Centre d'aide d'Airbnb. Ils s'appliquent au prix de la nuit, au ménage et aux suppléments, pas aux taxes.
Quelle est la commission de Booking.com à Bali ?
Booking.com ne publie pas ses taux. Les comparatifs du secteur situent la commission de base autour de 15 %, et d'environ 18 % avec le programme Preferred. Elle se calcule sur la totalité du montant payé par le voyageur, hors taxe touristique.
Quelle part d'une réservation le propriétaire d'une villa conserve-t-il ?
Environ 45 à 55 %. Sur une réservation Airbnb de Rp 1 000 000, après la plateforme, la gestion, les charges courantes, les frais de carte et l'impôt de 10 % d'un résident, il reste à peu près Rp 445 000. Une réservation directe ou des frais de gestion plus bas font monter ce montant vers Rp 550 000.
Quel impôt sur les revenus locatifs à Bali : 10 % ou 20 % ?
Les résidents paient 10 % des loyers bruts en impôt libératoire (PP 34/2017). Un non-résident sans établissement stable subit une retenue à la source de 20 % (PPh 26). Vous êtes considéré comme résident au-delà de 183 jours passés en Indonésie sur une période de 12 mois, quelle qu'elle soit.
Louer une villa sur Airbnb à Bali, est-ce rentable ?
Cela peut l'être, à condition de s'appuyer sur des données de villas. L'annonce moyenne de Canggu a rapporté environ Rp 376 M sur les 12 derniers mois, avec 36,2 % d'occupation (AirROI). Une villa bien gérée fait mieux que cette moyenne, mais un modèle fondé sur l'occupation hôtelière ne tiendra pas.
D'où viennent nos informations
Le taux d'Airbnb et sa date de bascule proviennent de son Centre d'aide, dans sa version du 15 septembre 2026, et sont confirmés par deux éditeurs de logiciels pour hôtes. Booking.com, Expedia et Agoda ne publient pas leurs commissions : ces chiffres sont des estimations du secteur, signalées comme telles. Les taux d'imposition viennent de la loi 1/2022, du règlement régional de Badung 7/2023 et du PP 34/2017, recoupés avec les notes de deux praticiens. Les chiffres sur la réservation directe sont tirés du rapport 2026 de Lodgify sur le marché américain, et nous ne les utilisons que comme tendance. Les taux d'occupation viennent de Horwath HTL, du BPS Bali et d'AirROI, et nous séparons les chiffres des hôtels de ceux des villas. Le calcul sur Rp 1 000 000 et l'exemple à 30 % de direct sont nos propres calculs. Nous ne notons aucune plateforme ni aucune société de gestion.
- Centre d'aide Airbnb, article 1857, frais de service Airbnb, version du 15 septembre 2026
- Hostfully et Smoobu sur les frais Airbnb à la charge de l'hôte, 2026
- Aide partenaires Booking.com, commission et programme Preferred
- Loi n° 1 de 2022 (HKPD) et règlement régional de Badung n° 7 de 2023, PBJT
- Règlement gouvernemental n° 34 de 2017 ; loi sur l'impôt sur le revenu, article 26
- Ortax, revenus locatifs de villas à Bali perçus par des non-résidents, juin 2026
- Lodgify, 2026 US State of the Industry Report
- Documentation tarifaire de Midtrans
- Horwath HTL, Bali Hotel & Branded Residences 2026
- BPS Bali, communiqué sur l'occupation hôtelière, 4 août 2026
- AirROI, données de location courte durée à Canggu, 12 derniers mois, septembre 2026
Par Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Rise Real Bali est une agence immobilière à Bali. Nous écrivons à partir des transactions que nous traitons et de données publiques, et nous citons nos sources.
Ce rapport est publié sous licence CC BY 4.0. Vous pouvez citer, republier et utiliser les chiffres et le texte à des fins commerciales à condition de mentionner « Rise Real Bali », d'indiquer la licence et de renvoyer à cette page. Les photos et les images de synthèse ne sont pas couvertes par la licence : leurs droits appartiennent aux promoteurs et à d'autres ayants droit.
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