Glossaire de l'immobilier à Bali

Pleine propriété (freehold)

SHM, Sertifikat Hak Milik

Le droit foncier le plus fort en Indonésie : sans date de fin, transmissible aux héritiers. La loi agraire fondamentale (5/1960) le réserve aux citoyens indonésiens ; un étranger ne peut donc pas le détenir, ni directement ni par personne interposée. Les vendeurs parlent souvent de SHM, du nom du certificat. Un acheteur étranger prend ce terrain à bail ou y obtient un Hak Pakai.

Droit d'usage (Hak Pakai)

Le seul droit foncier enregistré qu'un résident étranger peut détenir en son nom propre. Sur terrain d'État, il court jusqu'à 80 ans, en trois périodes : 30 + 20 + 30 (PP 18/2021). Il faut d'abord un titre de séjour, et à Bali la maison doit coûter au moins Rp 5 Md (décret ministériel 1241/2022).

Droit de bâtir (HGB)

Hak Guna Bangunan

Un droit enregistré de posséder des bâtiments sur un terrain qui appartient à autrui. Sur terrain d'État, il dure jusqu'à 80 ans (30 + 20 + 30 selon le PP 18/2021), et 30 ans sur la pleine propriété d'un Indonésien. Les Indonésiens et les sociétés indonésiennes peuvent le détenir, y compris une PT PMA détenue par des étrangers. Contrairement à un bail, il peut garantir un prêt bancaire.

Leasehold (Hak Sewa)

Un contrat d'occupation du terrain d'autrui, le plus souvent avec une villa construite dessus, pour une durée déterminée. Un notaire le certifie, mais le registre foncier ne l'enregistre jamais. La première période court en général 25 à 30 ans. À l'expiration, la parcelle et le bâtiment reviennent au propriétaire du terrain, sauf si votre contrat prévoit un délai supplémentaire.

Prolongation du bail

Votre droit de conserver un leasehold après la première période. Le droit indonésien n'accorde aucune prolongation automatique : elle n'existe que dans le contrat, avec le nombre d'années supplémentaires, le prix et la date limite de préavis. Environ 60 % des annonces en leasehold de notre catalogue en prévoient une (septembre 2026). « Les parties pourront en discuter » n'est pas un droit.

Cession de bail

Transfert de bail

Vendre les années restantes de votre leasehold à un nouveau locataire. L'acheteur reprend le contrat d'origine : loyer, usage autorisé et clause de prolongation restent inchangés. Vérifiez si le propriétaire du terrain doit donner son accord, et obtenez-le par écrit. Le fisc traite souvent le produit de la cession comme un revenu locatif, taxé à 10 ou 20 %.

Strata title (propriété en lots)

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

La propriété d'un seul appartement, avec une quote-part des parties communes et du terrain en dessous. Un étranger peut en enregistrer un au titre du PP 18/2021, à condition que l'immeuble repose sur un terrain en HGB ou en Hak Pakai et que le lot soit inscrit à son nom. Pour un acheteur étranger à Bali, le lot doit coûter au moins Rp 2 Md.

Société à capitaux étrangers (PT PMA)

Une société indonésienne qui compte des actionnaires étrangers, immatriculée via OSS. Elle peut détenir un HGB et exploiter une activité de location sous licence, jamais une pleine propriété. Les actionnaires doivent désormais apporter au moins Rp 2,5 Md, un plancher fixé par le règlement BKPM 5/2025 en octobre 2025. L'investissement prévu doit encore dépasser Rp 10 Md par code d'activité. Le terrain et les bâtiments n'y comptent pas.

Montage par prête-nom (nominee)

Un montage dans lequel un citoyen indonésien détient sur le papier une pleine propriété ou des parts de société, tandis qu'un étranger les finance et les contrôle. La loi agraire fondamentale, en son article 26, alinéa 2, annule tout transfert de ce type, et l'acheteur ne peut pas récupérer son argent. Les participations détenues pour le compte d'autrui relèvent de la loi 25/2007. Bali a ajouté sa propre interdiction dans le règlement provincial 4/2026.

Girik et Letter C

D'anciens registres fiscaux de village qui servaient autrefois de preuve informelle de la détention d'une parcelle. Depuis le PP 18/2021, article 96, ils ne valent plus preuve de propriété à compter du 2 février 2026. Un terrain détenu uniquement sur girik doit être enregistré avant de pouvoir être vendu comme droit certifié : considérez donc une telle offre comme inachevée.

Terre de village coutumier

Tanah adat

Une terre rattachée à un village coutumier balinais, le desa adat. Cela comprend les champs communs du village, les terrains de temples et les parcelles familiales situées dans le village. Celui qui prend la parcelle hérite de ses obligations envers la communauté, et certains villages refusent toute vente à des personnes extérieures. Un certificat peut sembler impeccable alors que le village a encore son mot à dire.

Certificat foncier

Sertifikat

Le document que délivre l'administration foncière pour un droit enregistré. Il indique le type de droit, le titulaire, la superficie et le plan de la parcelle, ainsi que la date d'expiration. Il prouve qui détient le terrain, pas ce que vous pouvez y construire. Une fois un titre enregistré depuis cinq ans de bonne foi, les contestations de tiers sont en grande partie closes (PP 24/1997).

Sûreté hypothécaire (Hak Tanggungan)

La sûreté qu'une banque inscrit sur un titre foncier lorsqu'elle prête. La loi 4/1996 permet de la rattacher à la pleine propriété, au HGB, au HGU et à un Hak Pakai transférable. Le bail ne figure pas dans cette liste : une villa en leasehold ne peut donc pas porter d'hypothèque indonésienne. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant ou utilisent l'échéancier du promoteur.

Frais de réservation

Tanda jadi

Un petit premier versement, en général 1 à 5 % du prix, qui retire un bien du marché le temps que vous vérifiiez les documents. Son remboursement en cas de contrôle négatif dépend entièrement de ce que vous signez. Obtenez une clause de remboursement liée aux vérifications préalables (due diligence) avant tout virement. Les vendeurs appellent parfois « acompte » trois paiements différents.

Contrat de vente préliminaire (PPJB)

Le contrat de vente engageant les parties, signé avant l'acte définitif, courant sur les projets sur plan et sur les opérations qui attendent encore des taxes ou des pièces. Pour les projets de logements, le PP 12/2021 exige un titre foncier, un permis de construire et au moins 20 % de construction avant que le promoteur puisse en signer un. Il fixe le prix, le calendrier, la date de livraison et les pénalités.

Acte de vente (AJB)

Akta Jual Beli

L'acte qui transfère un droit enregistré sur le terrain et le bâtiment, signé devant un PPAT. Les deux impôts sont payés d'abord : celui du vendeur, 2,5 %, et le BPHTB de l'acheteur. Le PPAT dispose ensuite de sept jours ouvrés pour déposer l'acte au bureau foncier, qui met à jour le certificat. Une opération en leasehold n'utilise jamais d'AJB.

Notaire (Notaris)

Un officier nommé par l'État qui rédige et certifie les actes privés selon la loi 30/2004 : baux, procurations, actes de société et contrats. Dans de nombreuses opérations à Bali, le notaire détient aussi l'acompte. Ses honoraires sont plafonnés selon la valeur de l'acte, de 2,5 % à 1 %. Toute nomination peut être vérifiée dans le registre AHU Online tenu par le ministère du Droit.

Officier chargé des actes fonciers (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah

L'officier qui signe les actes modifiant le registre foncier : une vente, un nouveau Hak Pakai ou HGB, une hypothèque. De nombreux notaires de Bali cumulent les deux fonctions. Le plafond d'honoraires fixé par le PP 24/2016 est de 1 % du prix inscrit dans l'acte, avec des plafonds plus bas à mesure que les opérations grossissent. Un simple bail n'en nécessite pas.

Administration foncière (ATR/BPN)

Kantor Pertanahan

Le ministère indonésien de l'Agraire et de l'Aménagement du territoire, avec son Agence nationale foncière. Il tient le registre foncier, délivre les certificats et publie les cartes de zonage. Chaque regency (kabupaten) possède un bureau foncier. La vérification officielle du certificat y coûte Rp 50 000, tarif fixé par le PP 128/2015, et l'original du certificat est exigé.

Sentuh Tanahku

L'application publique et gratuite de l'administration foncière. Saisissez un numéro de certificat : elle renvoie le type de droit, la superficie enregistrée, la date de fin du droit, le plan de la parcelle et toute demande en cours. Cela prend quelques minutes et met à l'épreuve le récit du vendeur avant que vous commandiez la vérification officielle payante. Un écart de superficie ou d'échéance exige une réponse immédiate.

Vérifications préalables (due diligence)

Les contrôles qu'un acheteur mène avant de payer plus que des frais de réservation. À Bali, cela couvre le certificat foncier et toute hypothèque ou opposition qui le grève, le zonage de la parcelle, le PBG et le SLF, les documents de la société du vendeur et les obligations envers le village coutumier. Chaque point a sa propre source. Un titre propre ne dit rien du reste.

Sur plan

Acheter une villa ou un appartement avant sa construction, en payant par étapes à mesure que le chantier avance. Environ deux annonces sur trois de notre catalogue concernent des biens encore en construction (septembre 2026). Vous payez moins que pour un bien fini. En contrepartie, vous portez le risque de chantier. Les permis, le contrat et les projets déjà livrés par le promoteur comptent le plus.

Paiement échelonné selon l'avancement du chantier

Un plan de paiement lié à des étapes visibles sur place : fondations, structure, toiture, livraison. La répartition courante à Bali est 30/30/40, en général sans intérêts. Sans intérêts ne veut pas dire gratuit : l'étude 2026 d'Anteyac a trouvé ces plans facturés 5 à 15 % au-dessus d'un achat comptant. Gardez le dernier versement jusqu'à la délivrance du certificat de conformité (SLF).

Livraison

Le jour où le promoteur vous remet les clés et où vous signez le procès-verbal de réception. Parcourez d'abord la villa avec une liste de réserves : toiture, évacuations, électricité, climatisation, menuiseries, et le pack mobilier par rapport au descriptif. Ce que vous acceptez par écrit se conteste difficilement ensuite ; récupérez donc le SLF et l'ensemble des documents lors de la même visite.

Clés en main

Vendue prête à l'emploi : construite, aménagée, meublée et équipée pour accueillir des voyageurs. Ce que couvre le pack mobilier varie encore selon les projets, du linge et de la vaisselle aux équipements de piscine et à un système de réservation. Demandez l'inventaire par écrit. « Entièrement meublée » sur deux listes de prix différentes veut rarement dire la même chose.

Villa achevée

Prête à emménager

Une maison déjà construite et livrée, en général vendue par son propriétaire plutôt que par un promoteur. Vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez consulter son SLF et son historique de réservations, et emménager ou commencer à louer tout de suite. Environ un tiers des maisons que nous présentons sont des biens achevés (septembre 2026).

Plan d'aménagement du territoire (RTRW)

Rencana Tata Ruang Wilayah

Le plan général d'usage des sols d'une province ou d'une regency, trop grossier pour trancher le cas d'une seule parcelle. Le plan provincial de Bali couvre 2023-2043 (Perda 2/2023) et fixe des limites valables sur toute l'île, comme la hauteur maximale de 15 mètres. Pour savoir ce que permet une parcelle précise, il faut le plan détaillé, le RDTR.

Plan de zonage détaillé (RDTR)

Rencana Detail Tata Ruang

La carte de zonage d'un district, dessinée îlot par îlot. Elle décide de ce que vous pouvez construire sur une parcelle et avec quelle densité, ce que le certificat foncier ne dit pas. Tarubali recensait 31,49 % de l'île couverts par des plans détaillés au 12 février 2026. Badung, Gianyar et Denpasar le sont entièrement. Cherchez une parcelle sur GISTARU.

Zone rose

Zone touristique

Terme local pour un terrain classé pour le tourisme et l'hébergement, qui tire son nom de sa couleur sur les cartes. Une villa locative a besoin d'une zone de ce type pour obtenir ses permis et une licence de location. Les règles provinciales y plafonnent les constructions à 50 % d'emprise au sol et à 15 mètres de haut. C'est le premier maillon d'une chaîne qui se poursuit avec le PBG, le SLF et la licence de location.

Zone verte (LP2B)

Terres agricoles protégées

Des terres agricoles protégées pour la production alimentaire, rizières exploitées comprises, en vertu de la loi 41/2009. Des villas voisines ne les rendent pas constructibles. Une conversion illégale expose à jusqu'à cinq ans de prison, et le Perda 4/2026 de Bali limite désormais la construction de villas sur les terres productives. Les terrains de ce type paraissent bon marché précisément pour cette raison.

Confirmation de zonage (KKPR)

PKKPR

La confirmation que l'usage prévu pour une parcelle correspond au plan d'aménagement, exigée avant tout permis de construire. Elle a remplacé l'ancien permis d'implantation. Lorsqu'un RDTR est intégré dans OSS, le système la délivre automatiquement, souvent en quelques secondes. Ailleurs, une évaluation manuelle, la PKKPR, peut durer 20 jours ouvrés une fois le dossier complet et les frais payés.

Coefficients de construction (KDB, KLB, KDH)

Le RDTR dimensionne un bâtiment avec quelques chiffres. Le KDB plafonne la part de la parcelle couverte par le rez-de-chaussée, et le KLB plafonne la surface de plancher totale en multiple de la parcelle. Le KDH fixe la part végétalisée, non revêtue. Vérifiez les trois avant qu'un architecte trace le moindre trait, car ils décident ensemble du nombre de chambres possibles.

Permis de construire (PBG)

Persetujuan Bangunan Gedung

L'autorisation de construire indonésienne, requise avant le début du chantier. Le PP 16/2021 l'a instaurée à la place de l'IMB ; elle contrôle le projet au regard du zonage et des normes techniques. Une villa construite sans PBG ne peut obtenir ni certificat de conformité ni licence de location légale. Demandez le numéro du PBG avant de signer un contrat sur plan.

IMB

Ancien permis de construire

Le permis de construire délivré en Indonésie jusqu'en 2021, quand le PP 16/2021 l'a remplacé par le PBG. Les nouveaux projets ne peuvent plus demander d'IMB, alors qu'un IMB délivré avant le changement couvre toujours le bâtiment concerné. Une villa achevée en 2024 avec seulement un IMB au dossier mérite une question.

Certificat de conformité (SLF)

Sertifikat Laik Fungsi

La confirmation, après inspection, qu'un bâtiment achevé est conforme à son autorisation et sûr à utiliser. Le PP 16/2021 accorde 20 ans avant renouvellement à une maison individuelle, et 5 ans à tout autre bâtiment, commerciaux compris. La licence de location en dépend : retenez donc le dernier versement sur plan jusqu'à sa délivrance.

GISTARU

La carte RDTR interactive de l'administration foncière. Placez un point GPS relevé sur la parcelle : elle affiche la zone et les coefficients de construction de l'îlot. L'accès est gratuit et public. Comme un certificat foncier n'indique jamais la zone, cette consultation se fait avant l'acompte, pas après la rédaction du moindre acte par le notaire.

OSS

Online Single Submission

Le portail indonésien d'octroi de licences aux entreprises. Il immatricule les sociétés, délivre le numéro d'identification d'entreprise avec ses codes d'activité et gère la confirmation de zonage. Une PT PMA se constitue par son intermédiaire. Une villa locative dont les papiers sont en règle reçoit en général sa licence en quelques jours ouvrés.

Licence de location (NIB)

Nomor Induk Berusaha

Le numéro d'identification d'entreprise délivré via OSS, qui fait office de licence de location. La location à la nuitée exige le bon code d'activité, ainsi qu'un bâtiment titulaire du PBG et du SLF, situé dans une zone où l'hébergement est autorisé. Le ministère du Tourisme a commencé à retirer les villas et maisons d'hôtes sans licence des plateformes de réservation le 1er août 2026.

Code d'activité KBLI

Le code à cinq chiffres de la classification indonésienne des activités économiques, qui indique à OSS ce que fait une société. Une villa louée à la nuitée relève du KBLI 55193. Le code figurant sur la licence doit correspondre à la manière dont le bien rapporte réellement. À partir de juin 2027, les plateformes de réservation prévoient d'effectuer elles-mêmes ce rapprochement avec OSS, annonce par annonce.

Taxe hôtelière (PBJT)

Anciennement PHR

L'impôt régional sur les services d'hébergement. La loi 1/2022 y a intégré l'ancienne taxe hôtelière. Il s'applique aux villas, maisons d'hôtes et logements particuliers loués à la nuitée, pas seulement aux hôtels. À Badung, le taux est de 10 % de la facture du voyageur. L'exploitant la perçoit auprès des voyageurs et la reverse chaque mois à la regency.

Plus-plus (++)

L'habitude de tarifer en ajoutant la taxe et le service au tarif affiché. À Bali, cela signifie normalement 10 % de PBJT et 10 % de frais de service, soit environ 21 % en plus une fois que l'un s'applique sur l'autre. Les voyageurs comparent les villas sur le prix final : fixez donc votre tarif face à la concurrence sur la même base.

Taxe touristique

Une redevance de Rp 150 000 par entrée que Bali perçoit auprès des touristes étrangers, en vigueur depuis le 14 février 2024. Les titulaires d'un KITAS, d'un KITAP ou d'un visa étudiant en sont exemptés. Elle s'ajoute en dehors du prix de la chambre et de la commission des plateformes : les revenus d'une villa n'en sont donc pas affectés.

Contrat de gestion locative

Le contrat par lequel un exploitant commercialise, gère et entretient votre villa contre une part des revenus. Cinq clauses méritent une seconde lecture : les frais et leur assiette, les nuits du propriétaire, qui remplace le pack mobilier, sous la licence de qui la villa est louée, et les conditions de sortie. Ce document détermine votre rendement net plus que n'importe quelle brochure.

Frais de gestion

La part de l'exploitant sur les revenus locatifs, exprimée en pourcentage. Les gestionnaires du milieu de gamme à Bali prélèvent 15 à 20 %, les opérateurs économiques 20 à 25 %, les haut de gamme 12 à 15 %, et les exploitants de resorts environ 23 %. Vérifiez si les frais portent sur les réservations brutes ou sur les revenus après commission de la plateforme. Sur une même villa, ce choix fait varier le revenu du propriétaire.

Garantie de loyer

La promesse de verser au propriétaire chaque année une part fixe du prix d'achat, généralement pendant les premières années suivant la livraison. Elle vaut ce que vaut la solidité de la société qui paie. Demandez qui paie, sur quels revenus, et ce qu'il advient de vos revenus quand les années garanties prennent fin.

Nuits du propriétaire

Les nuits par an où vous pouvez séjourner gratuitement dans votre propre villa en gestion. Le contrat en fixe le nombre et bloque souvent juillet, août et le Nouvel An, les semaines qui rapportent le plus. Chaque nuit de haute saison que vous prenez pour vous est déduite directement des revenus locatifs de l'année.

Pack mobilier (FF&E)

Mobilier, agencements et équipements

Tout ce qui, dans une villa, ne fait pas partie du gros œuvre : mobilier, aménagements, appareils, équipements de piscine et de cuisine. À la livraison, vérifiez-le pièce par pièce par rapport au descriptif. En location, les voyageurs et l'humidité l'usent vite : le contrat de gestion doit donc préciser qui paie les remplacements.

Fonds de réserve

Réserve de remplacement

Une somme mise de côté chaque mois sur les revenus locatifs pour les gros remplacements. Elle couvre les réparations de toiture, la pompe de piscine, la climatisation et le mobilier. L'humidité relative à Denpasar reste entre 77 et 82 % toute l'année, ce qui raccourcit la durée de vie de tout cela. Sans réserve prévue au contrat, ces coûts vous arrivent en une seule grosse facture.

Banjar

Le conseil de quartier au sein d'un village balinais. Il organise les cérémonies et les règles locales, et dans de nombreux secteurs il collecte les déchets pour environ Rp 30 000 à 50 000 par mois. Bruit de chantier, stationnement et jours de cérémonie passent tous par lui. Rencontrez le responsable du banjar avant le début des travaux.

Rendement locatif brut

Douze mois de revenus locatifs rapportés à ce que vous avez payé, sans rien déduire. Les brochures de Bali affichent souvent 15 à 20 %. Ce chiffre ignore la commission des plateformes, la gestion, les frais courants, les nuits vides et l'impôt. Il suffit pour trier vite des annonces et ne sert à rien pour décider d'en acheter une.

Rendement net

Le revenu annuel du propriétaire, une fois payés les frais d'exploitation et l'impôt, rapporté à la totalité du montant investi. Pour une villa bien gérée à Bali, nous jugeons réalistes 6 à 10 %, et 8 à 12 % dans les meilleurs quartiers. Sur un leasehold, une partie de ce rendement est votre propre capital qui revient, pas du bénéfice.

Résultat net d'exploitation (NOI)

Les revenus locatifs moins les charges d'exploitation, avant financement et impôt sur le revenu. Pour une villa, cela comprend la commission des plateformes, les frais de gestion, le personnel, l'électricité, les réparations et la réserve. Divisez le NOI par le prix : vous obtenez un rendement avant impôt. Demandez au vendeur douze mois de NOI, mois par mois, et non un chiffre annuel unique.

Charges d'exploitation

Les coûts récurrents d'exploitation d'un bien locatif. Alpha Partner Bali chiffrait en mai 2026 une villa de une à trois chambres avec piscine entre Rp 10,5 M et Rp 18,2 M par mois, hors frais de gestion. Le personnel en représente la plus grosse part, suivi de l'électricité, de l'entretien de la piscine et du jardin, d'internet, des réparations et de la taxe foncière annuelle.

Taux d'occupation

La part des nuits disponibles qui ont été réservées. L'annonce de courte durée moyenne à Bali a rempli 36 % des nuits sur les 12 mois à septembre 2026 (AirROI). Les villas gérées par des professionnels atteignent 60 à 75 %. Février et mars sont les mois les plus faibles : un modèle qui suppose une occupation de pointe toute l'année surestime les revenus.

Prix moyen par nuit (ADR)

Les revenus locatifs divisés par le nombre de nuits vendues. Il mesure le prix, pas la demande. Les annonces de Seminyak ont affiché une moyenne d'environ Rp 4,92 M la nuit sur l'année à septembre 2026, la plus élevée de l'île (AirROI). Un ADR élevé sur un calendrier peu rempli peut rapporter moins qu'un tarif modeste avec la plupart des nuits réservées.

RevPAR

Revenu par chambre disponible

Le revenu par nuit disponible : l'ADR multiplié par le taux d'occupation. Il réunit prix et demande en un seul chiffre, la base la plus juste pour comparer des villas d'un quartier à l'autre. Une villa facturée Rp 4 M la nuit avec 50 % d'occupation a un RevPAR de Rp 2 M. Une autre à Rp 3 M avec 70 % la devance avec Rp 2,1 M.

Rendement sur apport (cash-on-cash)

Le flux de trésorerie annuel avant impôt divisé par l'argent que vous avez réellement investi. Pour une villa achetée comptant, sans paiements échelonnés ni prêt, il se rapproche du rendement net avant impôt. Les deux s'écartent quand vous payez par étapes, empruntez dans votre pays ou dépensez pour le mobilier après l'achat. Demandez toujours quelle somme figure au dénominateur.

Taux de rendement interne (TRI)

Le rendement annuel qui tient compte du calendrier de chaque entrée et sortie d'argent, y compris la revente à la fin. Citez-le toujours avec un horizon. Notre modèle sur 10 ans donne à une villa en leasehold à Canggu achetée Rp 4 Md un TRI d'environ 5 %. Avec quelques points d'occupation en moins, ou un bail court, il chute vite.

Délai d'amortissement

Le nombre d'années que met le revenu à rendre ce que vous avez investi. Les brochures annoncent souvent six ou sept ans, en divisant simplement le prix par les encaissements annuels bruts. Mesurez plutôt la mise totale par rapport à ce que le propriétaire touche réellement : notre villa du scénario central demande alors environ 12 ans. Demandez quelle formule se cache derrière tout chiffre qu'on vous présente.

Érosion de la valeur du leasehold

La valeur qu'un leasehold perd chaque année en s'approchant de son terme, puisque chaque année consommée est une année de moins à revendre. En ligne droite, une villa de Rp 5 Md sur un bail de 25 ans perd Rp 200 M par an (notre calcul). Soustrayez-la des revenus locatifs avant d'appeler bénéfice ce qui reste.

Prime de pleine propriété

Le surcoût d'une villa en pleine propriété par rapport à un leasehold comparable. Il n'existe aucun ratio valable pour toute l'île. Les données de Propertia de mars 2026 sur les villas achevées allaient d'une absence totale de prime à Nusa Dua à 10 % à Jimbaran et 76 % à Uluwatu. Pour un leasehold, les années restantes font davantage bouger le prix que n'importe quelle règle empirique.

Are

L'unité de surface dans laquelle les prix sont cotés à Bali : un are équivaut à 100 m² (≈ 1 076 pieds carrés), et 100 ares font un hectare. Un are en pleine propriété dans le centre de Canggu était affiché de Rp 1,2 à 2,5 Md en mai 2026 (Magnum Estate). Un bail sur le même are coûte de Rp 25 à 45 M par an (Brighton, février 2026).

NJOP

Valeur fiscale officielle

L'évaluation officielle des terrains et bâtiments par la regency, qui sert de base à l'avis annuel de PBB-P2. Pendant des années, elle est restée très en dessous de la valeur de marché et l'impôt était une bagatelle. Badung la révise à la hausse, et certains propriétaires ont vu leur facture bondir (NusaBali, août 2025). Vérifiez le NJOP sur le dernier avis.

Numéro fiscal (NPWP)

Nomor Pokok Wajib Pajak

Le numéro de contribuable indonésien à 16 chiffres, délivré par la direction des impôts. Un étranger titulaire d'un KITAS ou d'un KITAP peut l'obtenir gratuitement via Coretax, en général sous un à cinq jours ouvrés. Les banques, les notaires et les sociétés de gestion le demandent pour la plupart des démarches immobilières. Une PT PMA reçoit son propre numéro, distinct de celui de ses actionnaires.

Coretax

Le système en ligne de la direction des impôts, en service depuis le 1er janvier 2025. Inscription, déclarations, bordereaux de retenue à la source et paiements y passent tous. Selon le PMK 81/2024, l'impôt retenu sur un loyer doit être versé avant le 15 du mois suivant, et la déclaration déposée avant le 20. Les particuliers déposent leur déclaration annuelle avant le 31 mars.

Résidence fiscale

Vous devenez résident fiscal indonésien après plus de 183 jours de présence sur une période de 12 mois, ou en montrant l'intention d'y vivre. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux à 5 à 35 % et paient un impôt libératoire de 10 % sur les loyers à Bali. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source indonésienne.

Retenue à la source (PPh 26)

L'impôt de 20 % sur les revenus indonésiens versés à un non-résident qui n'a pas d'établissement stable en Indonésie. Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, il frappe le loyer brut, sans déduction des frais. Les conventions fiscales donnent en général le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où se trouve le terrain ; elles réduisent donc rarement le taux.

Impôt libératoire sur les loyers

PP 34/2017

L'impôt sur le revenu d'un bailleur résident qui loue un terrain ou des bâtiments, fixé par le PP 34/2017 à un taux unique de 10 % du loyer brut. Comme il est libératoire, les frais ne sont pas déduits et le revenu n'est pas imposé une seconde fois dans la déclaration annuelle. Quand le locataire est une société, c'est en général elle qui retient l'impôt. Les locations à la nuitée y ajoutent le PBJT payé par le voyageur.

Impôt du vendeur sur la vente

PPh libératoire de 2,5 %

L'impôt qu'un vendeur paie lorsqu'un droit foncier enregistré change de mains : 2,5 % du prix brut selon le PP 34/2016. Il est libératoire et doit être payé avant que le PPAT signe l'acte. Avec la commission d'un agent d'environ 5 % et les frais de notaire, il détermine ce qu'une vente vous laisse réellement.

Droits de mutation (BPHTB)

Les droits dus par l'acheteur lors de l'acquisition d'un droit foncier enregistré, comme un Hak Pakai ou un HGB. La loi 1/2022 les plafonne à 5 % du prix après un abattement d'au moins Rp 80 M non imposé, et Badung applique le taux plein. Vous les payez avant la signature de l'acte, alors qu'un leasehold ordinaire ne les déclenche pas du tout.

Taxe foncière (PBB-P2)

L'impôt annuel de la regency sur les terrains et bâtiments, calculé sur le NJOP après un abattement de Rp 15 M. Badung applique 0,2 % à un NJOP inférieur à Rp 1 Md et 0,3 % au-delà. Denpasar applique 0,1 % et 0,2 %. Sur un leasehold, c'est le contrat qui décide si la facture revient à vous ou au propriétaire du terrain.

TVA (PPN)

Pajak Pertambahan Nilai

La taxe sur la valeur ajoutée indonésienne. Son taux affiché est passé à 12 % en janvier 2025. Le PMK 131/2024 a ensuite fixé l'assiette de tout ce qui sort de la catégorie du luxe à onze douzièmes du prix, ce qui maintient le taux effectif à 11 %. La plupart des listes de prix à Bali indiquent si elle est comprise. Posez la question quand la vôtre ne le dit pas.

KITAS

Titre de séjour temporaire

Un titre de séjour d'un ou deux ans, choisi selon l'origine de vos revenus : travail, investissement, revenus de l'étranger, famille ou retraite. Il permet de vivre à Bali, d'ouvrir un compte bancaire local et de s'inscrire pour obtenir un NPWP. C'est aussi ce qui rend un étranger éligible au Hak Pakai en son nom propre.

KITAP

Titre de séjour permanent

Le titre de séjour permanent indonésien, délivré pour cinq ans et renouvelable. Les étrangers l'obtiennent en général après plusieurs années de KITAS ou par mariage avec un citoyen indonésien. Comme les titulaires d'un KITAS, ceux d'un KITAP ont droit au Hak Pakai, peuvent s'inscrire pour un NPWP et ne paient pas la taxe touristique de Bali.

KITAS télétravailleur (E33G)

Un titre de séjour d'un an pour les personnes dont les employeurs ou les clients sont hors d'Indonésie. Les candidats justifient d'environ Rp 1,07 Md de revenus étrangers par an et détiennent environ Rp 35,8 M d'épargne sur trois mois, au taux de change de septembre 2026. Il n'est pas prolongé : vous refaites une demande chaque année.

KITAS investisseur (E28A)

Un titre de séjour pour les étrangers qui détiennent des parts d'une valeur d'au moins Rp 10 Md dans une société indonésienne, en général leur propre PT PMA. Il dure un ou deux ans, et la société fait office de sponsor. Il convient à un propriétaire qui détient une villa par une société et souhaite vivre sur l'île.

Golden Visa

Un titre de résidence de cinq ou dix ans accordé en contrepartie d'un investissement, sans sponsor. Le seuil d'entrée le plus bas, l'indice E28C, demande environ Rp 6,26 Md placés en obligations, actions ou fonds indonésiens pour un titre de cinq ans, et Rp 12,52 Md pour dix ans. Il donne la résidence, pas des droits sur la terre.

Visa à l'arrivée (VoA)

Un visa d'entrée de 30 jours, acheté à l'arrivée ou en ligne pour Rp 500 000. Il peut être prolongé une fois, de 30 jours supplémentaires, au même tarif. La plupart des acheteurs arrivent avec lui pour visiter des biens. Il n'autorise aucune forme de travail, et un dépassement de séjour coûte Rp 1 M par jour supplémentaire.