Le montage par prête-nom (nominee) à Bali : ce que dit la loi et ce que vous posséderiez réellement

Un citoyen indonésien achète le terrain en pleine propriété (Hak Milik, droit de propriété) en son nom propre : souvent un ami, un employé ou une personne que propose le vendeur. L'étranger paie. Pour se sentir protégé, il signe avec le prête-nom une pile de documents parallèles : un contrat de prêt, une procuration, un bail consenti en retour à l'étranger, parfois un gage sur le certificat.

Sur le papier, cela ressemble à une propriété sans la limite de durée d'un bail, et sans les planchers de Rp 5 Md pour une maison et de Rp 2 Md pour un appartement que le Hak Pakai (droit d'usage) impose à Bali. On le vend en général comme moins cher et plus rapide. Ni l'un ni l'autre ne résiste à un litige.

L'article 21 de la loi agraire fondamentale (loi 5/1960) réserve le Hak Milik aux citoyens indonésiens. L'article 26(2) ferme la porte dérobée : toute vente, tout échange, donation, legs ou autre acte destiné à transférer un Hak Milik à un étranger, directement ou indirectement, est nul de plein droit. Le terrain revient à l'État, et l'acheteur ne peut pas réclamer ce qu'il a payé.

Les documents parallèles ne sauvent pas l'opération. Selon le Code civil, un contrat doit avoir une cause licite (article 1320), et celui dont l'objet viole la loi reste sans effet (article 1337). Un contrat de prêt ou une procuration rédigés pour masquer la propriété étrangère d'un terrain en pleine propriété relèvent exactement de cette catégorie.

En pratique, le propriétaire est la personne désignée sur le certificat. Au décès du prête-nom, le terrain passe à ses héritiers, et un divorce peut en faire un bien commun à partager. S'il le vend ou l'hypothèque, l'acheteur ou la banque se fie au registre, pas à votre contre-lettre.

Source : UUPA 5/1960, articles 21 et 26(2) ; Indonesian Civil Code, articles 1320 et 1337

Certains acheteurs tentent la même astuce un cran plus haut : une société indonésienne (PT) dont un Indonésien détient les actions pour leur compte, afin que l'entreprise paraisse locale et puisse détenir des titres plus solides. L'article 33 de la loi sur l'investissement (loi 25/2007) interdit les accords stipulant que des actions sont détenues pour le compte d'un tiers, et son alinéa 2 les déclare nuls de plein droit.

D'ailleurs, ce n'est pas nécessaire. Une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) peut être détenue à 100 % par des étrangers pour la plupart des activités immobilières et d'hébergement, avec un capital libéré de Rp 2,5 Md depuis octobre 2025. Elle détient un droit de bâtir (HGB) et non un Hak Milik, et c'est une vraie société, avec du capital et des obligations de déclaration. Notre guide de la PT PMA détaille les coûts.

En 2026, la province a adopté le règlement provincial n° 4 de 2026 sur le contrôle de la conversion des terres productives et l'interdiction des transferts de propriété foncière par prête-nom. Il définit le montage par prête-nom comme une situation où une personne détient des droits fonciers pour le compte d'un bénéficiaire effectif étranger.

Le règlement interdit à quiconque d'agir comme intermédiaire ou facilitateur dans ces montages. Il crée une équipe de contrôle placée sous l'autorité du gouverneur et donne à la province des sanctions administratives : avertissements écrits, suspension d'activité, fermeture, retrait de licence, démolition de bâtiments et amendes. Les fonctionnaires qui y participent s'exposent à des mesures disciplinaires, et les poursuites pénales relèvent du droit national.

Des articles de presse du début de 2026 citaient des peines de prison et des amendes précises. Nous ne les avons pas retrouvées dans le texte tel que les avocats le résument, et nous ne les reprenons donc pas ici. Ce qui est clair, c'est la direction : Bali traite les détentions par prête-nom comme un problème à assainir, en parallèle des contrôles de licences sur les locations de courte durée.

Source : Bali Provincial Regulation No. 4 of 2026, selon le résumé de DNT Lawyers, 2026

L'argument de vente, c'est presque toujours un prix plus bas ou une transaction plus rapide. Mettez les deux options côte à côte et regardez ce que vous auriez à perdre si les choses tournaient mal : pour une villa à Rp 4 Md, la totalité des Rp 4 Md.

Nous n'avons jamais conclu de transaction par un prête-nom, et nous refusons les clients qui en demandent un. La remise n'existe que sur le papier. Le risque, lui, porte sur la totalité du prix d'achat.

Rise Real Bali

Personne n'emploie le mot « prête-nom ». Voici les signaux que nous recherchons quand nous contrôlons un bien, et un seul suffit pour s'arrêter et poser des questions.

• On vous annonce que le certificat sera au nom d'un Indonésien « pour l'instant »
• Le dossier contient un prêt que vous avez consenti à cette personne
• Il existe une procuration irrévocable qui vous permet de vendre ou d'hypothéquer le terrain
• Le vendeur propose une pleine propriété à un étranger sans parler de Hak Pakai, de bail ni de société
• Le prix est inférieur au plancher de Rp 5 Md du Hak Pakai pour une maison, et le vendeur parle pourtant de propriété avec titre

Consultez d'abord un avocat indonésien indépendant avant toute autre démarche, et n'affrontez pas le prête-nom en premier. La sortie habituelle consiste à régulariser sous une forme légale tant que la relation est bonne : un bail long enregistré, consenti par le titulaire du certificat à votre profit, un transfert vers votre propre PT PMA sous forme de HGB, ou un Hak Pakai si vous remplissez les conditions.

Chaque option coûte de l'argent et dépend de la coopération du prête-nom. Faire entrer le terrain dans une société sous forme de HGB est un transfert : la société paie la BPHTB (droits de mutation) jusqu'à 5 % (loi 1/2022) et le titulaire du certificat doit un impôt libératoire de 2,5 % sur la valeur de cession (PP 34/2016), avant les frais de notaire. C'est le vrai prix du raccourci de départ.

Vous partez de zéro ? Lisez notre guide sur les voies légales pour acheter à Bali, puis parcourez les annonces, où chaque fiche indique la forme de propriété, ou comparez d'abord les quartiers.

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