Un étranger peut-il acheter un bien à Bali ? Oui, par trois voies légales

Le droit foncier indonésien repose encore sur une loi de 1960, la loi agraire de base, appelée localement UUPA. Selon l'article 21, seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir le Hak Milik, la version indonésienne de la pleine propriété. L'article 26(2) ferme le contournement évident : un acte qui transfère un Hak Milik à un étranger, directement ou par personne interposée, est nul, et la terre revient à l'État.

Cette restriction vise un seul titre, pas la propriété immobilière dans son ensemble. La même loi, précisée par le règlement gouvernemental 18 de 2021, permet aux étrangers de détenir d'autres droits sur les terrains et les bâtiments. Ils diffèrent surtout par le prix et par leur durée.

Le temps passé sur l'île ne change pas la règle. Quelqu'un qui vit à Canggu avec un KITAP depuis vingt ans est exactement aussi exclu du Hak Milik qu'un visiteur qui vient pour la première fois.

Avec un leasehold (Hak Sewa), vous signez un contrat avec l'Indonésien propriétaire du terrain et vous payez d'avance le droit de l'utiliser, ainsi que la villa qui s'y trouve, pour un nombre d'années fixé. Aucune loi ne limite qui peut signer, ce que doit coûter la villa ni la durée du bail : toute l'opération repose donc sur l'accord que vous signez devant notaire.

C'est pourquoi le leasehold domine le marché. Dans notre catalogue, environ neuf annonces sur dix se vendent ainsi, avec une durée de base médiane de 27 ans lors de notre décompte de septembre 2026. Environ six sur dix prévoient une prolongation dans les conditions du promoteur, le plus souvent écrite 25 + 25 ou 30 + 30.

Le revers, c'est que votre protection ne vaut que ce que vaut le contrat. Notre guide leasehold ou pleine propriété compare ce que coûte chaque formule, et ce qui se passe à la fin d'un bail énumère les clauses à exiger.

• Aucun visa requis : vous pouvez signer avec une entrée touristique.
• Pas de prix plancher : la même voie couvre un studio à Rp 1,5 Md comme une villa sur falaise à Rp 15 Md.
• Le propriétaire du terrain est imposé sur le paiement du bail, et les promoteurs répercutent souvent ce coût dans votre prix : demandez qui le supporte.
• Vérifiez quand la durée commence à courir. Entre la signature, l'acte notarié et la livraison, il peut s'écouler un an sur une villa sur plan.

Hak Pakai signifie droit d'usage, et c'est le seul titre foncier qu'un particulier étranger peut faire enregistrer à son nom auprès de l'Agence nationale du foncier, le BPN. Il faut un titre de séjour pour y prétendre : KITAS, visa Second Home ou KITAP.

Des règles de prix et de taille l'accompagnent. Un arrêté ministériel de 2022 fixe le minimum à Bali à Rp 5 Md pour une maison et Rp 2 Md pour un appartement, avec une limite d'un seul logement par personne ou par famille. Sur une terre de l'État, le titre peut durer 80 ans en trois étapes ; sur la pleine propriété d'un Indonésien, il est plus court. Le guide du Hak Pakai détaille les deux cas, clause par clause.

Une PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers : son capital appartient à des actionnaires étrangers. Elle ne peut pas détenir de Hak Milik, pas plus que vous : la villa est donc placée sous HGB, un droit de bâtir qui court selon les trois mêmes étapes que le Hak Pakai.

Les investisseurs choisissent cette voie quand la villa doit rapporter. Une même société peut détenir plusieurs biens, et c'est elle qui obtient la licence d'exploitation qu'exige une location courte durée légale. Depuis octobre 2025, le capital libéré est de Rp 2,5 Md, et la société doit encore gérer une comptabilité, des rapports trimestriels et l'impôt sur les sociétés. Notre guide de la PT PMA chiffre tout cela.

Choisissez selon l'usage que vous ferez du bien, plutôt que selon la voie qui ressemble le plus à une propriété.

Source : UUPA ; PP 18/2021 ; Kepmen ATR/BPN 1241/2022 ; BKPM Reg. 5/2025

On peut encore vous proposer un Hak Milik enregistré au nom d'un ami indonésien, appuyé sur un contrat de prêt ou une procuration en votre faveur. Un tribunal considère cela comme nul. La terre appartient à celui dont le nom figure sur le certificat, et vos papiers annexes ne vous la rendront pas.

Bali a aussi légiféré contre cette pratique au niveau provincial, dans un règlement de 2026 qui interdit les transferts par prête-nom et permet à la province de sanctionner quiconque les organise. Lisez ce que dit la loi sur les prête-noms avant que quelqu'un ne vous en propose un.

Nous ne faisons pas de montages par prête-nom, et un client qui y tient n'est pas un client que nous pouvons aider. L'économie paraît séduisante jusqu'à ce que quelque chose tourne mal ; vous avez alors perdu tout ce que vous avez payé.

Rise Real Bali

Quelle que soit la voie choisie, ce sont les papiers qui décident si l'opération tient. Nous faisons ces vérifications sur chaque bien avant qu'un client ne paie quoi que ce soit. Une fois qu'elles passent, la question devient : quelle villa ? Nos annonces indiquent la durée du bail sur chaque fiche, et les guides des quartiers comparent les tarifs à la nuit et les prix d'entrée.

• Consultez le certificat foncier dans le registre du BPN (l'application Sentuh Tanahku ou bhumi.atrbpn.go.id) et vérifiez que le nom correspond à celui du vendeur.
• Renoncez à un girik. Depuis le 2 février 2026, ces anciens relevés fiscaux ne valent plus preuve d'un titre.
• Le zonage (RDTR) doit autoriser l'habitation, et aussi l'hébergement touristique si vous comptez louer.
• Un permis de construire (PBG) doit exister pour la villa, et un certificat de conformité (SLF) une fois qu'elle est terminée.
• Pour la location courte durée, la licence d'exploitation (NIB) doit être détenue par la bonne entité.

Questions fréquentes