UBUD · ID RR-2518

SECRET by INSHI : villa 2 chambres, 157,86 m², à Ubud

La villa de deux chambres de 157,86 m² est la plus grande de SECRET by INSHI et la plus chère de la grille, à Rp 5,59 Md. INSHI Dev annonce un leasehold (bail de longue durée) Hak Sewa de 30 + 30 ans et prévoit la livraison au T1 2027.

Lot dans SECRET by INSHI · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • En construction
  • Maison connectée Apple
  • 2chambres
  • 157,86 m²taille de la villa selon la liste de prix
  • Rosezone indiquée par le promoteur
  • Leasehold30 + 30 ans, Hak Sewa
  • T1 2027date de livraison donnée par le promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

La villa 2BR_3 est le plus grand des trois formats de villas de cette cascade de 40 unités dans la jungle, avec deux chambres sur 157,86 m². Le reste de la liste comprend trois types d'appartements et deux villas plus petites. Comme les unités descendent la pente, votre vue passe au-dessus des toits des voisins situés plus bas.

Elle est livrée clés en main, avec domotique Apple et mobilier Predmet. C'est une finition supérieure à celle de la plupart des projets d'Ubud, et vous la payez au mètre carré. La grille tarifaire ne donne ni le plan de la villa, ni le nombre de salles de bain, ni la surface de la parcelle, ni la présence d'une piscine privée. Nous demandons tout cela au promoteur, plan compris, avant l'acompte.

Les chiffres du promoteur sont un bail (leasehold) Hak Sewa de 30 + 30 ans et une zone commerciale Pink, que nous recoupons avec un extrait du RDTR de Gianyar. À Rp 5,59 Md, la villa revient à environ Rp 35,4 M par m². Nous modélisons Rp 2,5 M la nuit, avec 60 % d'occupation et 40 % de charges. Cela donne environ Rp 326 M nets par an, soit 5,8 %.

Les chiffres de ce bien

SECRET by INSHI · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie aucun rendement pour la villa de deux chambres ; notre modèle comble ce vide. Ci-dessous : Rp 2,5 M par nuit, moins la part du gestionnaire, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 9,7 %≈ Rp 543 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit Net 5,8 %≈ Rp 326 M par an · amorti en ≈ 17,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 543 M9,7 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 97,7 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 54,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 65,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 326 M5,8 % du prix · amorti en ≈ 17,2 ans
Scénarios d'occupation : SECRET by INSHI · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 452 MRp 181 MRp 271 M4,9 %20,6 ans
60 %baseRp 543 MRp 217 MRp 326 M5,8 %17,2 ans
70 %optimisteRp 633 MRp 253 MRp 380 M6,8 %14,7 ans

Les quartiers côtiers affichent plus de nuits réservées qu'Ubud. AirROI situe l'ensemble du marché à 37,7 %. Notre segment sous gestion se situe entre 55 et 70 %, d'où un scénario central à 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Pour cette villa, INSHI Dev vend un bail Hak Sewa (leasehold) : une première période de 30 ans, puis une seconde de même durée. Le notaire inscrit le bail à votre nom ou à celui de votre société, et le contrat précise le fonctionnement du renouvellement et son coût. Votre durée court à partir de la livraison. L'achèvement des travaux ouvre la voie au certificat de conformité (SLF), puis à la licence de location.

Propriété et permis : SECRET by INSHI · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 30 ans, d'après le promoteurCe qui compte, c'est la durée restante à la livraison, pas à la signature. Nous fixons les conditions de renouvellement dans le contrat.
ZonageRose (commercial), comme l'indique le promoteurNous récupérons le RDTR de Gianyar et recherchons la parcelle dans OSS pour le confirmer.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe chantier a démarré, donc un permis de construire (PBG) doit exister. Nous en recueillons d'abord le numéro et un extrait.
PromoteurINSHI Dev, entité juridique à confirmerAvant l'acompte, nous contrôlons la société de construction nommée au contrat et ses projets achevés.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne licence de location suppose d'abord le certificat de conformité (SLF). Nous réglons le versement de la livraison contre remise du dossier complet.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main avec mobilier Predmet, T1 2027Le contrat comporte en annexe le descriptif du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SECRET by INSHI · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

SECRET by INSHI · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. Réservation, 30 %Rp 1,68 Md à la réservation et à la signature.
  2. Fondations, 20 %Rp 1,12 Md après l'étape des fondations.
  3. Structure, 30 %Rp 1,68 Md quand la structure de la villa est en place.
  4. Finitions, 20 %Rp 1,12 Md avec les finitions et les clés.

Le plan d'INSHI Dev répartit le prix en 30/20/30/20. Nous ne virons les fonds qu'après avoir confirmé l'étape de chantier correspondante.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud séduit par la culture, le yoga et les retraites, avec des voyageurs qui réservent des séjours plus longs que sur la côte. Pour une villa, la vue sur la jungle fait monter le tarif, et la moindre occupation est déjà dans nos chiffres.

Ubud : photo d'illustration de la jungle et des rizières en terrasses du quartier
Ubud · Gianyar
  • Centre d'Ubud≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

Une villa de deux chambres face à la jungle rapporte plus que la médiane d'Ubud ; nous modélisons donc Rp 2,5 M. Sur l'ensemble du marché, Ubud remplit 37,7 % des nuits à environ Rp 2,1 M.

Ubud · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SECRET by INSHI · villa 2 chambres

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de la villa 2 chambres de SECRET by INSHI ?

Vous ne nous payez rien. INSHI Dev finance notre commission, et la villa garde son prix catalogue de Rp 5,59 Md. Nous vérifions nous-mêmes le titre foncier, les permis et le projet de contrat avant tout acompte, et nous en supportons le coût. Le rapport écrit liste les points encore ouverts. Si nous trouvons un problème sérieux, nous vous conseillons de garder votre acompte.

Quel est le prix de la villa 2 chambres, et que comprend-il ?

Rp 5,59 Md, selon la grille du promoteur. Vous obtenez une villa de deux chambres de 157,86 m² dans l'ensemble en gradins au-dessus de la jungle d'Ubud, livrée clés en main avec domotique Apple et mobilier Predmet. Le plan d'étage, le nombre de salles de bain et la surface de la parcelle restent à confirmer, et nous les demandons au promoteur avant que vous vous engagiez.

Quel bail accompagne la villa, et quand sera-t-elle prête ?

Selon le promoteur, vous détiendriez un bail Hak Sewa de 30 ans, renouvelable pour 30 ans de plus. Un notaire l'enregistre à votre nom ou à celui de votre société. Le promoteur vise une livraison du projet au T1 2027. Avant l'acompte, nous contrôlons sur les documents la durée, la zone Pink et le PBG.

Comment payer la villa 2 chambres ?

INSHI Dev répartit le prix en quatre versements. La réservation et la signature en prennent 30 %, soit Rp 1,68 Md. Après les fondations, vous réglez 20 %, puis 30 % de plus après le gros œuvre. Les derniers 20 % tombent à la finition et à la livraison de la villa. Nous ne débloquons un paiement qu'après avoir confirmé sur place l'étape qui le justifie.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Pour une villa de deux chambres, nous relevons le tarif AirROI d'Ubud à Rp 2,5 M la nuit. Le taux d'occupation vient des locations gérées du même segment, 60 % dans le scénario central. Nous retirons 40 % du chiffre d'affaires pour la gestion, les impôts et l'usure. Il reste environ 5,8 % du prix par an. C'est notre estimation, pas une promesse.

Puis-je acheter la villa sans voyager jusqu'à Bali ?

Oui. Vous voyez le site sur Zoom, et nous discutons du plan de la villa et des prix lors d'un appel. Les documents passent chez un notaire qui signe en vertu de votre procuration, sans que vous ayez à vous déplacer. Vous payez par étape de construction. À la fin du chantier, notre équipe réalise l'inspection et vous envoie la liste de réserves avant la signature.

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