UBUD · ID RR-2532

MOONO 2BD Villa : 2 chambres, 170 m², au bord de la rivière Ayung

Deux chambres principales identiques, chacune avec sa salle de bains, se partagent un seul niveau de cette villa de 170 m² sur une parcelle de 350 m² près de l'Ayung. Le prix de prévente de Rp 4,60 Md comprend un jardin, une piscine de 18 m² et un aménagement clés en main premium. La livraison est prévue au T1 2027 selon le contrat du promoteur, sur un bail de 27 + 30 ans.

Lot dans MOONO Ubud · lots publiés : 3

  • Leasehold 27 + 30 ans
  • Prévente
  • Piscine et jardin
  • 2chambres
  • 2salles de bain privatives plus WC invités
  • 170 m²surface totale · 140 m² habitables
  • 350 m²parcelle, piscine de 18 m²
  • Leasehold27 + 30 ans
  • T1 2027livraison selon le contrat du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

Parmi les trois types de villas indépendantes de MOONO sur l'Ayung, au sud d'Ubud, c'est le type intermédiaire, à deux pas du pôle scolaire. Tout est de plain-pied : 170 m² au total, deux chambres avec salle de bains et des toilettes invités. La cuisine ouverte et le séjour donnent sur une terrasse et une piscine de 18 m².

L'aménagement est premium et clés en main : cuisine Bosch, sanitaires TOTO, climatisation Daikin et vidéoprojecteur dans le séjour. Des plafonds de 3,2 m et du verre sur deux côtés laissent entrer la lumière et la vue du jardin dans toute la maison. Deux suites principales identiques conviennent à deux couples qui voyagent ensemble, et à Ubud cette configuration se réserve plus régulièrement que les villas plus grandes.

Le droit est un Hak Sewa de 27 + 30 ans, et la vérification du zonage dans le RDTR de Gianyar est toujours en cours. En prévente, la villa coûte Rp 4,60 Md ; une fois l'ensemble achevé, le promoteur l'affiche à Rp 5,66 Md. Notre modèle 2BD : Rp 2,5 M la nuit, 60 % de nuits vendues, 40 % des revenus consommés par les charges, soit environ Rp 326 M par an restants, ou 7,1 %. La taille exacte de la parcelle et l'échéancier de ce lot font partie des questions que nous avons envoyées au promoteur.

Les chiffres de ce bien

MOONO 2BD Villa : rendement brut et net

Le modèle financier du promoteur pour la 2BD, avec Bali Legend comme gestionnaire, projette un versement au propriétaire de Rp 320 à 451 M la première année, pour 75 à 82 % d'occupation et Rp 2,9 à 3,4 M la nuit. En ajoutant cinq ans de hausse des tarifs, il annonce 9,5 à 15,1 % par an sur Rp 4,96 Md. Voici notre modèle : Rp 2,5 M la nuit pour deux chambres, moins gestion, impôt, vacance et entretien.

Brut 11,8 %≈ Rp 543 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,5 M la nuit Net 7,1 %≈ Rp 326 M par an · amorti en ≈ 14,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 543 M11,8 % du prix · tarif Rp 2,5 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 97,7 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 54,3 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 65,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 326 M7,1 % du prix · amorti en ≈ 14,1 ans
Scénarios d'occupation : MOONO 2BD Villa
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 452 MRp 181 MRp 271 M5,9 %17,0 ans
60 %baseRp 543 MRp 217 MRp 326 M7,1 %14,1 ans
70 %optimisteRp 633 MRp 253 MRp 380 M8,3 %12,1 ans

L'occupation à Ubud est inférieure à celle des plages. L'ensemble du marché atteint 37,7 % selon AirROI, tandis que les villas gérées comme celles-ci atteignent 55 à 70 % : le scénario central de MOONO est donc de 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Selon le contrat du promoteur, le bail du terrain se termine le 5 mai 2053, et un renouvellement de 30 ans suit à un prix que trois évaluateurs indépendants fixeront. Un notaire enregistre le bail MOONO à votre nom ou à celui d'une société que vous détenez. Le promoteur a déposé sa demande de PBG. Après la livraison du T1 2027, le SLF ouvre la voie à une licence de location.

Propriété et permis : MOONO 2BD Villa
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 + 30 ans (Hak Sewa)Le contrat fait courir le bail du terrain jusqu'au 5 mai 2053 et fait valoriser le renouvellement de 30 ans par trois experts. Nous comptons vos années restantes à partir de la livraison et consignons les conditions du renouvellement par écrit.
ZonageÀ confirmer, risque SubakDes terres agricoles bordent par endroits la rive de l'Ayung : cette parcelle fait donc l'objet d'une recherche BHUMI et d'une vérification du RDTR de Gianyar.
Permis de construire (PBG)Demande déposée, en cours d'examenLa demande PBG-510401-17072024-01 figure dans le dossier du promoteur, au stade de la vérification de complétude. La preuve de délivrance vous est remise avant votre acompte.
PromoteurPT International Music Temple (PT PMA)Les statuts de la société figurent dans le dossier du promoteur. Nous examinons ses projets achevés avant que vous versiez un acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonGianyar n'accorde pas de licence de location avant le SLF : votre paiement à la livraison dépend donc des documents, pas d'un jour du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main premium, T1 2027Le mobilier et l'électroménager figurent au contrat. Celui-ci prévoit aussi 90 jours supplémentaires et un retard pouvant aller jusqu'à 12 mois : nous confirmons donc la date.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour MOONO 2BD Villa ?

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Conditions

MOONO 2BD Villa : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte de Rp 17,7 M réserve la villa et vient en déduction du prix.
  2. 35 % à la signatureLe premier paiement s'élève à Rp 1,61 Md.
  3. 65 % sous 12 moisLe solde se règle en versements, un par étape de construction.
  4. Super Start, 90 %Rp 4,34 Md en un seul paiement, que nous déconseillons tant que le PBG n'est pas en main.

Les deux plans viennent de la présentation du promoteur, et l'acompte de son formulaire de réservation. Après l'achèvement, cette villa est affichée à Rp 5,66 Md. Chaque versement que nous organisons suit une étape de construction.

Localisation

Emplacement : Sud d'Ubud · Ayung

La deux-chambres se trouve dans la verdure au sud d'Ubud, à 15 minutes de la ville. La vue sur la rivière fait vendre ici. Le revers est un trajet de plus d'une heure jusqu'à Ngurah Rai.

MOONO 2BD Villa : rendu 3D de la façade et de la piscine parmi les arbres
Sud d'Ubud · Gianyar · ≈ 15 min du centre
  • Centre d'Ubud≈ 15 min
  • Écoles internationalessecteur voisin
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 10 min
  • Sanur≈ 45 min

Les familles et les voyageurs en quête de bien-être maintiennent le sud d'Ubud réservé, même si le marché ne vend que 37,7 % de ses nuits, pour une médiane proche de Rp 2,1 M. Avec sa propre piscine, cette villa de deux chambres devrait dépasser légèrement cette médiane : le modèle de MOONO retient donc Rp 2,5 M.

Sud d'Ubud · Ayung · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur MOONO 2BD Villa

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la MOONO 2BD Villa ?

Vous ne nous payez rien. Le prix catalogue de Rp 4,60 Md est maintenu, et le promoteur finance la commission d'agence sur ce prix. Avant un acompte, notre équipe examine la parcelle, les permis et le contrat à nos frais, puis consigne dans un rapport, que vous conservez, chaque question encore ouverte sur cette villa.

Puis-je acheter la MOONO 2BD Villa depuis l'étranger ?

Oui. Un conseiller vous diffuse le site de la villa et la parcelle sur Zoom. Vous donnez procuration, et un notaire de Bali signe le contrat MOONO pour vous, tandis que les paiements vont sur le compte indonésien du promoteur. À l'achèvement, nous inspectons la villa ligne par ligne au regard du cahier des charges du contrat. Se déplacer est facultatif, et nous organisons une visite sur place si vous le souhaitez.

D'où viennent les chiffres de rendement de la MOONO 2BD ?

Le prix par nuit de Rp 2,5 M vient des données AirROI pour Ubud, ajustées pour deux chambres et 170 m². Nous supposons 60 % d'occupation, le niveau qu'atteignent les villas gérées par des professionnels. Après 40 % pour le gestionnaire, le fisc et l'entretien, environ 7,1 % par an arrivent sur votre compte. C'est notre estimation, non un revenu garanti.

Quel type de droit obtient-on avec la villa MOONO 2BD, et quand a lieu la livraison ?

Hak Sewa (droit de location) : 27 ans d'abord, puis un renouvellement de 30 ans dont des évaluateurs fixeront le prix. Un notaire enregistre le bail à votre nom ou à celui de votre société. Le contrat du promoteur place la livraison au T1 2027. Le promoteur a déposé la demande de PBG, et nous voulons la preuve de délivrance avant tout acompte.

Que comprend le prix de la MOONO 2BD Villa ?

Une villa de 170 m² au sud d'Ubud, au bord de l'Ayung, sur une parcelle de 350 m² avec jardin et piscine de 18 m². À l'intérieur : deux chambres avec salle de bains et baignoire, des toilettes invités, une cuisine et un séjour avec vidéoprojecteur. Les finitions sont premium et clés en main, la liste du mobilier étant annexée au contrat avant votre premier paiement.

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