UBUD · ID RR-2532

Willa MOONO 2BD: dwie sypialnie, 170 m², nad rzeką Ayung

Dwie równorzędne sypialnie główne, każda z własną łazienką, dzielą jeden poziom tej willi 170 m² na działce 350 m² przy Ayung. Cena w przedsprzedaży, Rp 4,60 mld, obejmuje ogród, basen 18 m² i pełne wykończenie pod klucz. Według umowy dewelopera odbiór ma nastąpić w I kw. 2027, przy leasehold 27 + 30 lat.

Lokal w projekcie MOONO Ubud · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 27 + 30 lat
  • Przedsprzedaż
  • Basen i ogród
  • 2sypialnie
  • 2łazienki przy sypialniach i toaleta dla gości
  • 170 m²powierzchnia całkowita · 140 m² mieszkalnej
  • 350 m²działka, basen 18 m²
  • Leasehold27 + 30 lat
  • I kw. 2027odbiór według umowy dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Spośród trzech wolnostojących typów MOONO nad Ayung w południowym Ubud ten jest środkowy, kawałek od zespołu szkół. Wszystko mieści się na jednym poziomie: 170 m² łącznie, dwie sypialnie z własnymi łazienkami i toaleta dla gości. Otwarta kuchnia z salonem wychodzi na taras i basen 18 m².

Wykończenie jest pełne, pod klucz: kuchnia Bosch, armatura TOTO, klimatyzacja Daikin i projektor w salonie. Sufity 3,2 m i przeszklenia z obu stron wpuszczają do domu światło i widok na ogród. Dwie identyczne sypialnie główne pasują do dwóch par podróżujących razem, a w Ubud taki układ rezerwuje się równiej niż większe wille.

Forma władania to Hak Sewa na 27 + 30 lat, a sprawdzenie strefy w RDTR Gianyar wciąż trwa. W przedsprzedaży willa kosztuje Rp 4,60 mld, a po ukończeniu kompleksu deweloper wycenia ją na Rp 5,66 mld. Nasze wyliczenie dla 2BD: Rp 2,5 mln za noc, 60% sprzedanych nocy, 40% przychodu na koszty – zostaje ok. Rp 326 mln rocznie, czyli 7,1%. O dokładną powierzchnię działki i harmonogram wpłat dla tego lokalu zapytaliśmy dewelopera.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – MOONO 2BD Villa: brutto i netto

Model finansowy dewelopera dla 2BD, w którym operatorem jest Bali Legend, zakłada w pierwszym roku wypłatę dla właściciela Rp 320–451 mln przy obłożeniu 75–82% i stawce Rp 2,9–3,4 mln za noc. Po doliczeniu pięciu lat wzrostu stawek podaje 9,5–15,1% rocznie od Rp 4,96 mld. Poniżej nasz model: Rp 2,5 mln za noc za dwie sypialnie, minus zarządzanie, podatek, puste noce i utrzymanie.

Brutto 11,8%≈ Rp 543 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,5 mln za noc Netto 7,1%≈ Rp 326 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 14,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 543 mln11,8% ceny · Rp 2,5 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 97,7 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 54,3 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 65,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 326 mln7,1% ceny · okres zwrotu ≈ 14,1 lat
Scenariusze obłożenia: MOONO 2BD Villa
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 452 mlnRp 181 mlnRp 271 mln5,9%17,0 lat
60%bazowyRp 543 mlnRp 217 mlnRp 326 mln7,1%14,1 lat
70%optymistycznyRp 633 mlnRp 253 mlnRp 380 mln8,3%12,1 lat

Obłożenie w Ubud jest niższe niż przy plażach. Cały rynek osiąga według AirROI 37,7%, a wille z zarządcą, takie jak te, 55–70%, więc wariant bazowy MOONO to 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Model finansowy dewelopera dla 2BD, w którym operatorem jest Bali Legend, zakłada w pierwszym roku wypłatę dla właściciela Rp 320–451 mln przy obłożeniu 75–82% i stawce Rp 2,9–3,4 mln za noc. Po doliczeniu pięciu lat wzrostu stawek podaje 9,5–15,1% rocznie od Rp 4,96 mld. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Według umowy dewelopera dzierżawa gruntu kończy się 5 maja 2053 r., a potem następuje przedłużenie o 30 lat po cenie ustalonej przez trzech niezależnych rzeczoznawców. Notariusz rejestruje leasehold MOONO na Ciebie albo na Twoją spółkę. Deweloper złożył wniosek o PBG. Po odbiorze w I kw. 2027 SLF otwiera drogę do licencji na najem.

Prawo i pozwolenia: MOONO 2BD Villa
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold27 + 30 lat (Hak Sewa)Umowa ustala dzierżawę gruntu do 5 maja 2053 r., a przedłużenie o 30 lat wycenia trzech rzeczoznawców. Pozostałe lata liczymy od odbioru, a warunki przedłużenia zapisujemy w umowie.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia, ryzyko SubakGrunty rolne zajmują odcinki brzegu Ayung, więc ta działka przechodzi wyszukiwanie w BHUMI i sprawdzenie w RDTR Gianyar.
Pozwolenie na budowę (PBG)Złożone, w rozpatrzeniuWniosek PBG-510401-17072024-01 jest w pakiecie dewelopera, wciąż na etapie sprawdzania kompletności. Dowód wydania pozwolenia chcemy mieć przed Twoją rezerwacją.
DeweloperPT International Music Temple (PT PMA)Dokumenty założycielskie spółki są w pakiecie dewelopera. Jej ukończone projekty sprawdzamy, zanim wpłacisz rezerwację.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeGianyar nie wyda licencji na najem przed SLF, dlatego wpłata przy odbiorze zależy od dokumentów, a nie od dnia w kalendarzu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, I kw. 2027Meble i sprzęty są wymienione w umowie. Umowa dopuszcza też 90 dodatkowych dni i opóźnienie do 12 miesięcy, dlatego potwierdzamy datę.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla MOONO 2BD Villa?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – MOONO 2BD Villa

  1. RezerwacjaRezerwacja Rp 17,7 mln blokuje willę i zalicza się na poczet ceny.
  2. 35% przy podpisaniuPierwsza wpłata wynosi Rp 1,61 mld.
  3. 65% w ciągu 12 miesięcyReszta w ratach, jedna na każdy etap budowy.
  4. Super Start, 90%Rp 4,34 mld jednorazowo – nie polecamy tego przed otrzymaniem PBG.

Oba plany pochodzą z prezentacji dewelopera, a opłata rezerwacyjna z jego formularza rezerwacji. Po ukończeniu ta willa będzie kosztować Rp 5,66 mld. Każdą ratę, którą ustalamy, wiążemy z etapem budowy.

Położenie

Położenie: Południowy Ubud · Ayung

Willa z dwiema sypialniami stoi w zielonym południu Ubud, 15 minut od miasteczka. Widok na rzekę sprzedaje się tu najlepiej. Minusem jest ponad godzina jazdy na lotnisko Ngurah Rai.

Willa MOONO 2BD: wizualizacja fasady i basenu wśród drzew
Południowy Ubud · Gianyar · ≈ 15 min do centrum
  • Centrum Ubud≈ 15 min
  • Szkoły międzynarodowezespół szkół w pobliżu
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 10 min
  • Sanur≈ 45 min

Rodziny i goście nastawieni na wellness zapełniają południowy Ubud, choć rynek sprzedaje tylko 37,7% nocy przy medianie ok. Rp 2,1 mln. Z własnym basenem ta willa z dwiema sypialniami powinna przebić medianę, dlatego model MOONO zakłada Rp 2,5 mln.

Południowy Ubud · Ayung · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 4atrakcje
  • 3hotele
  • 1sklepy
  • 1szkoły

Najbliższe miejsca

  • Bamboo Turtle Ecolodgehotel · 355 m
  • Santi Mandala Villa & Spahotel · 577 m
  • okto schoolszkoła · 729 m
  • cool temple to go look atatrakcja · 773 m
  • luwak coffee degustationatrakcja · 949 m
  • Sthala, a Tribute Portfolio Hotel, Ubud Balihotel · 965 m
  • I Wayan Mardianaatrakcja · 980 m
  • Yoga Baristakawiarnia · 1 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o MOONO 2BD Villa

Ile Rise Real Bali bierze za willę MOONO 2BD?

Nic. Cena z cennika, Rp 4,60 mld, się nie zmienia, a prowizję agencji deweloper płaci z tej kwoty. Przed rezerwacją nasz zespół na własny koszt sprawdza działkę, pozwolenia i umowę, a potem spisuje wszystkie otwarte pytania o tę willę w raporcie, który zostaje u Ciebie.

Czy willę MOONO 2BD można kupić z zagranicy?

Tak. Doradca pokazuje Ci budowę i działkę na Zoomie. Udzielasz pełnomocnictwa, a notariusz na Bali podpisuje za Ciebie umowę MOONO. Wpłaty trafiają na indonezyjski rachunek dewelopera. Przy odbiorze sprawdzamy willę punkt po punkcie ze specyfikacją z umowy. Przylot jest opcjonalny, a jeśli chcesz obejrzeć willę na miejscu, umówimy wizytę.

Skąd biorą się wyliczenia stopy zwrotu dla MOONO 2BD?

Stawka Rp 2,5 mln za noc to dane AirROI dla Ubud, przeliczone na dwie sypialnie i 170 m². Przyjmujemy obłożenie 60%, jakie osiągają profesjonalnie zarządzane wille. Po oddaniu 40% operatorowi, urzędowi skarbowemu i na utrzymanie na konto trafia ok. 7,1% rocznie. To nasz szacunek, a nie gwarantowany dochód.

Jaka forma władania i kiedy odbiór willi MOONO 2BD?

Hak Sewa: najpierw 27 lat, potem przedłużenie o 30 lat za cenę, którą ustalą rzeczoznawcy. Notariusz rejestruje leasehold na Ciebie albo na Twoją spółkę. Umowa dewelopera przewiduje odbiór w I kw. 2027. Deweloper złożył wniosek o PBG, a przed jakąkolwiek rezerwacją chcemy zobaczyć dowód wydania pozwolenia.

Co obejmuje cena willi MOONO 2BD?

Willę 170 m² w południowym Ubud nad Ayung, na działce 350 m² z ogrodem i basenem 18 m². W środku są dwie sypialnie z łazienkami i wannami, toaleta dla gości, kuchnia i salon z projektorem. Wykończenie jest pełne, pod klucz, a lista mebli trafia do umowy przed pierwszą wpłatą.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →