UBUD · ID RR-1210

Moonlight Villa by EVDEkimi: dwie sypialnie i gabinet, 110,2 m², Ubud

Ta willa 110,2 m² ma gabinet, który łatwo zamienić w trzecią sypialnię. Do tego dwie sypialnie, dwie łazienki, basen i widok na dżunglę na działce 200 m², pięć minut od centrum Ubud. Jest w pełni umeblowana, leasehold obejmuje 25 lat, a deweloper chce za nią Rp 4,69 mld.

  • Leasehold 25 lat
  • Etap na zapytanie
  • Widok na dżunglę
  • 2+1sypialnie
  • 2łazienki
  • 110,2 m²powierzchnia użytkowa
  • 200 m²działka
  • Leasehold25 lat
  • 5 mindo centrum Ubud

Nieruchomość

Co kupujesz

Moonlight to druga willa EVDEkimi blisko centrum Ubud i większy dom z tej pary: 110,2 m² powierzchni wobec 75,6 m² w Hijau. Działka jest mniejsza – 200 m². Dostajesz dwie sypialnie, dwie łazienki, gabinet, który służy też jako trzecia sypialnia, własny basen i widok na dżunglę.

Ten dodatkowy pokój decyduje, kto rezerwuje. Rodziny i grupy z retreatów przyjeżdżają do Ubud na tydzień, a nawet trzy – dłużej, niż zwykle zostaje się na wybrzeżu. Układ 2+1 mieści je bez wynajmowania drugiej willi. Kawiarnie, coworkingi i studia jogi wokół PARQ są pięć minut stąd.

Cena to Rp 4,69 mld za leasehold na 25 lat, a w prezentacji wciąż brakuje warunków przedłużenia. EVDEkimi pokazuje IRR 30,6% i okres zwrotu siedmiu lat, który zakłada późniejszą sprzedaż po wyższej cenie. To model wzrostu wartości, a nie dochodu z najmu. My liczymy sam najem i pomijamy ewentualny wzrost ceny.

Deweloper: EVDKE. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Moonlight Villa by EVDEkimi: brutto i netto

Materiały dewelopera podają IRR 30,6% i okres zwrotu siedmiu lat, który uwzględnia sprzedaż po wyższej cenie w przyszłości. Poniżej nasz model tylko z najmu: Rp 2,2 mln za noc minus zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 10,3%≈ Rp 485 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,2 mln za noc Netto 6,2%≈ Rp 291 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 16,1 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 485 mln10,3% ceny · Rp 2,2 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 87,2 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 48,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 58,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 291 mln6,2% ceny · okres zwrotu ≈ 16,1 lat
Scenariusze obłożenia: Moonlight Villa by EVDEkimi
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 404 mlnRp 162 mlnRp 242 mln5,2%19,4 lat
60%bazowyRp 485 mlnRp 194 mlnRp 291 mln6,2%16,1 lat
70%optymistycznyRp 565 mlnRp 226 mlnRp 339 mln7,2%13,8 lat

Obłożenie w całym Ubud jest niższe niż na wybrzeżu – według AirROI 37,7%. Dla zarządzanej willi z widokiem przyjmujemy w wariancie bazowym 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Materiały dewelopera podają IRR 30,6% i okres zwrotu siedmiu lat, który uwzględnia sprzedaż po wyższej cenie w przyszłości. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Kupując Moonlight, dostajesz 25-letni leasehold na grunt i dom razem, rejestrowany przez notariusza. Prezentacja nie mówi nic o przedłużeniu, więc prosimy właściciela gruntu o warunki na piśmie. Strefa, PBG i etap budowy to otwarte kwestie, które teraz potwierdzamy. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) wydaje się po zakończeniu prac, a licencję na najem – dopiero po nim.

Prawo i pozwolenia: Moonlight Villa by EVDEkimi
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 lat, grunt i budynekPrezentacja milczy o przedłużeniu. Zanim wyślesz pieniądze, chcemy mieć warunki właściciela gruntu na piśmie.
Strefa (RDTR)Do sprawdzenia w RDTRStatus działki bierzemy z rejestrów RDTR i OSS, sprawdzonych przed rezerwacją, a nie ze słów sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNumer pozwolenia i wypis dostajemy, zanim wpłacisz rezerwację.
DeweloperEVDEkimiTa sama spółka buduje willę i ją prowadzi. Sprawdzamy jej podmiot prawny, oddane projekty i ubezpieczenie wspomniane w prezentacji.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyPowiat nie wyda licencji na najem bez SLF, dlatego wpłaty wiążemy z etapami budowy, a nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPełne, lista do potwierdzeniaSpecyfikację mebli i sprzętu EVDEkimi dołączamy do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Moonlight Villa by EVDEkimi?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Moonlight Villa by EVDEkimi

  1. Rezerwacja, 30%Przy podpisaniu wpłacasz 30%, a deweloper potrzebuje dwóch tygodni na dokumenty.
  2. Etapy budowyResztę ustala umowa – poprosiliśmy o harmonogram dla tej willi.
  3. OdbiórPrzy ostatniej wpłacie dostajesz klucze i dokumenty.

Prezentacja EVDEkimi podaje tylko 30% rezerwacji. Resztę zamieniamy w umowie na raty powiązane z etapami.

Położenie

Położenie: Ubud

Ubud ma własnych gości, a przychody z najmu wzrosły tu w zeszłym roku o 16,5%, szybciej niż gdziekolwiek na wyspie. Typowa zarezerwowana noc przynosi ok. Rp 2,1 mln, a obłożenie wynosi 37,7%. Nowe wille wciąż przybywają, więc stawiamy na domy z widokiem, basenem i operatorem.

Moonlight Villa by EVDEkimi: willa i basen
Ubud · Gianyar · 5 min do centrum Ubud i PARQ
  • Centrum Ubud5 min
  • PARQ Ubud5 min
  • Pałac w Ubud≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 75 min

Goście płacą tu za zieleń za oknem i ciche noce. Obłożenie rynku to 37,7%, a wille z widokiem na dżunglę z profesjonalnym zarządzaniem wypadają lepiej.

Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 123hotele
  • 76restauracje
  • 18kawiarnie
  • 14spa
  • 8bary
  • 6atrakcje
  • 4sklepy

Najbliższe miejsca

  • Sri Uma Warungrestauracja · 62 m
  • Mesari Warungrestauracja · 80 m
  • Caroline Househotel · 94 m
  • Kubu Janji Villashotel · 118 m
  • Koko Condohotel · 128 m
  • Mahena Warungrestauracja · 145 m
  • Le Sabot Bamboohotel · 152 m
  • Casa Rajahotel · 191 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Moonlight Villa by EVDEkimi

Ile Rise Real Bali bierze za zakup Moonlight Villa?

Zero. EVDEkimi płaci naszą prowizję, więc płacisz dokładnie cenę z cennika i nic ponad nią. Przegląd dokumentów przed rezerwacją nic Cię nie kosztuje. Przy Moonlight czytamy 25-letni leasehold i dopytujemy o warunki przedłużenia, których nie ma w prezentacji, sprawdzamy strefę w RDTR i prosimy o numer PBG z wypisem. Wnioski dostajesz w pisemnym raporcie.

Czy Moonlight Villa można kupić zdalnie?

Tak. Oglądasz willę na żywo przez Zoom, a notariusz podpisuje dokumenty na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Datę odbioru EVDEkimi ma nam jeszcze potwierdzić. Nasz zespół jeździ na budowę, śledzi postęp i sprawdza meble ze specyfikacją. 30% rezerwacji wpłacasz przy podpisaniu, a dokumenty zajmują ok. dwóch tygodni.

Co wchodzi do wyliczenia stopy zwrotu Moonlight?

Stawka pochodzi z danych AirROI dla Ubud, skorygowanych dla willi 2+1 z basenem: Rp 2,2 mln za noc, trochę więcej niż w Hijau, bo jest więcej miejsca. Liczymy obłożenie 50, 60 i 70%, z 60% w wariancie bazowym. Koszty pochłaniają 40% przychodu. Liczby EVDEkimi pokazujemy osobno i nie wchodzą do rachunku. Wynik to szacunek.

Dlaczego IRR dewelopera jest dużo wyższy niż Wasza stopa zwrotu?

IRR 30,6% i okres zwrotu siedmiu lat według EVDEkimi zakładają, że później sprzedasz willę drożej. Nasz model liczy tylko dochód z najmu: ok. Rp 291 mln netto rocznie przy obłożeniu 60%, czyli 6,2% ceny. Ewentualny zysk ze sprzedaży byłby dodatkiem, ale nie budujemy na nim prognozy.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →