UBUD · ID RR-1210

Moonlight Villa par EVDEkimi : deux chambres et un bureau, 110,2 m², Ubud

Un bureau qui sert de troisième chambre distingue cette villa de 110,2 m² : deux chambres, deux salles de bains, une piscine et une vue sur la jungle, sur une parcelle de 200 m², à cinq minutes du centre d'Ubud. Elle est livrée entièrement meublée, en leasehold (bail de longue durée) de 25 ans, et le promoteur la propose à Rp 4,69 Md.

  • Leasehold 25 ans
  • Avancement sur demande
  • Vue sur la jungle
  • 2+1chambres
  • 2salles de bain
  • 110,2 m²surface habitable
  • 200 m²parcelle
  • Leasehold25 ans
  • 5 minjusqu'au centre d'Ubud

Bien

Ce que vous obtenez

Moonlight est la deuxième villa d'EVDEkimi près du centre d'Ubud, et la plus grande des deux : 110,2 m² habitables contre 75,6 m² pour Hijau. La parcelle est plus étroite, avec 200 m². Vous avez deux chambres, deux salles de bains, un bureau qui fait office de troisième chambre, une piscine privée et une vue sur la jungle.

Cette pièce en plus détermine qui réserve. Les familles et les groupes de retraite viennent à Ubud pour une à trois semaines, plus longtemps que sur la côte, et une configuration 2+1 les loge sans qu'ils louent une seconde villa. Les cafés, les espaces de coworking et les studios de yoga autour de PARQ sont à cinq minutes.

Le prix est de Rp 4,69 Md pour un leasehold de 25 ans, et la présentation ne donne toujours pas les conditions de renouvellement. Celle d'EVDEkimi affiche un TRI (taux de rentabilité interne) de 30,6 % et un amortissement en sept ans, qui inclut une revente ultérieure à un prix plus élevé. C'est un modèle de plus-value, pas de revenu locatif. Nous ne modélisons que le loyer et laissons de côté toute hausse de valeur.

Promoteur : EVDKE, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Moonlight Villa by EVDEkimi : rendement brut et net

Les documents du promoteur annoncent un TRI de 30,6 % et un amortissement en sept ans qui compte une revente ultérieure à un prix plus élevé. Voici notre simulation sur le seul loyer : Rp 2,2 M la nuit, moins la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.

Brut 10,3 %≈ Rp 485 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 2,2 M la nuit Net 6,2 %≈ Rp 291 M par an · amorti en ≈ 16,1 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 485 M10,3 % du prix · tarif Rp 2,2 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 87,2 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 48,5 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 58,1 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 291 M6,2 % du prix · amorti en ≈ 16,1 ans
Scénarios d'occupation : Moonlight Villa by EVDEkimi
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 404 MRp 162 MRp 242 M5,2 %19,4 ans
60 %baseRp 485 MRp 194 MRp 291 M6,2 %16,1 ans
70 %optimisteRp 565 MRp 226 MRp 339 M7,2 %13,8 ans

L'occupation à Ubud reste sous celle de la côte, à 37,7 % selon AirROI. Nous fixons le scénario central à 60 % pour une villa gérée avec vue.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 2,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Acheter Moonlight, c'est obtenir un leasehold (bail de longue durée) de 25 ans sur le terrain et la maison ensemble, enregistré par un notaire. Rien dans la présentation ne couvre le renouvellement : nous demandons donc ces conditions par écrit au propriétaire du terrain. Le zonage, le PBG et l'avancement du chantier sont des points ouverts que nous confirmons en ce moment. Le certificat de conformité (SLF) arrive à la fin des travaux, puis la licence de location.

Propriété et permis : Moonlight Villa by EVDEkimi
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 ans, terrain et bâtimentLa présentation reste muette sur la prolongation. Avant tout versement, nous voulons les conditions de renouvellement du propriétaire du terrain par écrit.
ZonageÀ confirmer dans le RDTRLe statut de la parcelle vient des registres RDTR et OSS, vérifiés avant l'acompte, et non de ce que le vendeur nous dit.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro du permis et l'extrait nous parviennent avant que vous ne versiez un acompte.
PromoteurEVDEkimiUne seule société construit et exploite cette villa. Nous examinons son entité juridique, ses projets achevés et l'assurance mentionnée dans sa présentation.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa régence n'accorde pas de licence de location sans le SLF : c'est pourquoi vos paiements suivent les étapes plutôt qu'un calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonComplet, liste à confirmerNous joignons à votre contrat le descriptif du mobilier et de l'électroménager d'EVDEkimi.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Moonlight Villa by EVDEkimi ?

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Conditions

Moonlight Villa by EVDEkimi : échéancier de paiement

  1. Réservation, 30 %Un acompte de 30 % est versé à la signature, et le promoteur a besoin de deux semaines pour préparer les documents.
  2. Étapes du chantierLe contrat fixe le solde, et nous avons demandé un échéancier propre à cette villa.
  3. LivraisonLes clés et les documents sont remis avec le dernier paiement.

La présentation d'EVDEkimi ne mentionne que l'acompte de 30 %. Nous transformons le reste en versements liés aux étapes, inscrits dans le contrat.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud a sa propre clientèle, et ses revenus locatifs ont progressé de 16,5 % l'an dernier, plus vite que partout ailleurs sur l'île. Une nuit réservée type rapporte environ Rp 2,1 M, et l'occupation est de 37,7 %. De nouvelles villas arrivent sans cesse : nous privilégions donc les biens qui apportent une vue, une piscine et un exploitant.

Moonlight Villa by EVDEkimi : villa et piscine
Ubud · Gianyar · 5 min du centre d'Ubud et de PARQ
  • Centre d'Ubud5 min
  • PARQ Ubud5 min
  • Palais d'Ubud≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 75 min

Les voyageurs paient ici pour la vue sur la verdure et les nuits calmes. L'occupation du marché est de 37,7 %, et les villas avec vue sur la jungle, sous gestion professionnelle, font mieux.

Ubud · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Moonlight Villa by EVDEkimi

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète Moonlight Villa ?

Zéro. EVDEkimi règle nos honoraires : vous payez exactement le prix catalogue, sans supplément. Notre vérification des documents avant votre acompte ne vous coûte rien. Pour Moonlight, nous lisons le bail de 25 ans, nous réclamons les conditions de renouvellement que la présentation omet, nous contrôlons la zone dans le RDTR et demandons le numéro du PBG avec son extrait. Nos conclusions vous parviennent sous forme de rapport écrit.

Puis-je acheter Moonlight Villa à distance ?

C'est possible. Vous suivez une visite en direct sur Zoom, et un notaire se charge de la signature avec votre procuration. La date de remise des clés fait partie des points qu'EVDEkimi doit nous confirmer. Notre équipe se rend sur le site pour suivre l'avancement et comparer le mobilier au descriptif. Vous versez l'acompte de 30 % à la signature, et la préparation des documents prend environ deux semaines.

Qu'est-ce qui entre dans le modèle de rendement de Moonlight ?

Le tarif vient des données AirROI pour Ubud, ajustées pour une villa 2+1 avec piscine : Rp 2,2 M la nuit, un peu au-dessus de Hijau en raison de la surface en plus. Nous testons 50, 60 et 70 % d'occupation, avec 60 % comme scénario central. Les charges prennent 40 % des revenus. Les chiffres propres à EVDEkimi apparaissent à part et restent en dehors du calcul. Considérez le résultat comme une estimation.

Pourquoi le TRI du promoteur est-il bien plus élevé que votre rendement ?

Le TRI de 30,6 % et l'amortissement en sept ans d'EVDEkimi supposent que vous revendiez la villa plus cher plus tard. Notre simulation ne compte que le revenu locatif : environ Rp 291 M nets par an à 60 % d'occupation, soit 6,2 % du prix. Toute plus-value d'une revente future viendrait en plus, mais nous n'élaborons pas de prévision là-dessus.

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