UBUD · ID RR-2049

Re-Imagined Villa 2BR : 2 chambres, 112 m², à Ubud

Répartie sur deux niveaux, cette villa de 112 m² compte deux chambres, deux salles de bains, une piscine privée et une vue sur la jungle, sur une parcelle de 160 m². Le prix de Rp 3,70 Md comprend la finition clés en main, et le chantier est avancé à environ 70 %. Vous versez 20 % au départ, puis le solde par étape de construction.

Lot dans Re-Imagined Villas Ubud 2 · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • Chantier à 70 %
  • Piscine privée
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 112 m²surface de la villa
  • 160 m²parcelle
  • Leasehold30 ans, Hak Sewa
  • T3 2027livraison, chantier à 70 %

Bien

Ce que vous obtenez

Huit villas sortent de terre dans le projet le plus récent de Re-Imagined à Ubud, réparties en sept plans. Le 2 chambres est une maison de deux niveaux de 112 m². Chacune de ses deux chambres a sa propre salle de bains. Au rez-de-chaussée, le séjour et la cuisine s'ouvrent sur une piscine dans la cour.

Derrière le projet, une équipe qui a livré neuf villas à Umalas et à Melasti, ainsi que quatre complexes de spa. Le promoteur y ajoute une garantie de revenu locatif net de 10 %. Nous la traitons comme une promesse et non comme un revenu : le modèle ci-dessous repose donc sur les tarifs du marché.

Voici le calcul pour ce bien. Nous retenons Rp 1,8 M la nuit. C'est moins que la médiane AirROI d'Ubud sur les douze derniers mois, environ Rp 2,1 M, que les maisons de quatre chambres tirent vers le haut. Sur l'ensemble du marché, environ 38 % seulement des nuits se vendent, mais les villas gérées professionnellement se remplissent davantage, d'où des scénarios à 50, 60 et 70 %. Avec 40 % de charges, le scénario central vous laisse environ Rp 233 M par an, soit 6,3 % du prix payé.

Les chiffres de ce bien

Re-Imagined Villa 2BR : rendement brut et net

Le promoteur annonce 13,2 % avec Rp 3,4 M la nuit et 82 % d'occupation. Voici notre modèle : une villa avec piscine à Rp 1,8 M la nuit, calée sur la médiane d'Ubud de Rp 2,1 M avec 37,7 % d'occupation du marché, charges déduites.

Brut 10,5 %≈ Rp 388 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,8 M la nuit Net 6,3 %≈ Rp 233 M par an · amorti en ≈ 15,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 388 M10,5 % du prix · tarif Rp 1,8 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 69,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 38,8 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 46,5 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 233 M6,3 % du prix · amorti en ≈ 15,9 ans
Scénarios d'occupation : Re-Imagined Villa 2BR
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 323 MRp 129 MRp 194 M5,2 %19,1 ans
60 %baseRp 388 MRp 155 MRp 233 M6,3 %15,9 ans
70 %optimisteRp 452 MRp 181 MRp 271 M7,3 %13,6 ans

Les quartiers du bord de mer font mieux qu'Ubud en nuits réservées : 37,7 % pour l'ensemble du marché selon AirROI, 55 à 70 % pour les villas avec gestionnaire professionnel dans notre segment. Le scénario central du 2 chambres retient 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,8 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation; AURA Zen Temple : 7,4 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Un Hak Sewa de 30 ans, c'est-à-dire un leasehold (bail de longue durée), qu'un notaire enregistre à votre nom ou à celui de votre société. L'offre n'indique aucune prolongation ; nous avons donc demandé au promoteur de fixer par écrit les conditions de renouvellement. Le premier versement, de 20 %, part à la signature, et le SLF et la licence de location du 2 chambres suivent sa livraison du T3 2027.

Propriété et permis : Re-Imagined Villa 2BR
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ans (Hak Sewa)L'offre ne mentionne aucune durée de prolongation. Nous avons demandé au promoteur de mettre les conditions de renouvellement par écrit.
ZonageÀ confirmer, risque SubakDes terres agricoles Subak couvrent une partie d'Ubud, où l'on ne peut ni construire ni louer. BHUMI et le RDTR de Gianyar nous disent où se situe cette parcelle.
Permis de construire (PBG)DemandéLes villas étant déjà en construction, un permis de construire (PBG) devrait exister. Nous voulons son numéro avant que vous ne versiez un acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonSans certificat de conformité (SLF), pas de licence de location. Le paiement de la livraison attend ces documents plutôt qu'une date fixe.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, T3 2027Nous annexons à votre contrat le descriptif du mobilier et de l'électroménager.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Re-Imagined Villa 2BR ?

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Conditions

Re-Imagined Villa 2BR : échéancier de paiement

  1. 20 % à la signatureLe premier versement est de Rp 740 M.
  2. 20 % un trimestre plus tardDeuxième versement, trois mois après la signature.
  3. 30 % au T1 2027Quand la structure et la toiture sont terminées.
  4. 20 % au T2 2027Pour les installations techniques et les finitions.
  5. 10 % au T3 2027Paiement final à la livraison, contre le procès-verbal de réception.

Le plan du promoteur compte cinq versements. Nous rattachons chacun à une étape que nous avons vue achevée de nos propres yeux, jamais au seul calendrier.

Localisation

Emplacement : Ubud

Les villas d'Ubud en pleine jungle accueillent un flux régulier de participants à des retraites, de pratiquants de yoga et de voyageurs en long séjour. Contrepartie : une occupation plus faible que sur la côte et environ une heure vingt de route depuis l'aéroport.

Re-Imagined 2BR parmi les cimes des arbres d'Ubud, vue par drone
Ubud · Gianyar · 10 min du centre
  • Centre d'Ubud≈ 10 min
  • Rizières en terrasses de Tegallalang≈ 20 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h

Une annonce type à Ubud rapporte environ Rp 2,1 M la nuit, et 37,7 % des nuits se vendent. Un deux-chambres de cette taille se situe un peu sous cette médiane, d'où notre modèle à Rp 1,8 M.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Re-Imagined Villa 2BR

Que facture Rise Real Bali pour la Re-Imagined Villa 2 chambres ?

Rien. Vous payez exactement le prix de la fiche du promoteur, car notre commission est à sa charge. Nous contrôlons les documents à nos frais avant tout acompte. Pour cette villa, cela couvre le Hak Sewa de 30 ans (droit de location du terrain) et ses conditions de renouvellement, une recherche BHUMI et RDTR de Gianyar sur la parcelle pour détecter d'éventuelles terres Subak, et le numéro du PBG.

Quel est le prix de la Re-Imagined Villa 2BR, et que comprend-il ?

Rp 3,70 Md au prix catalogue du promoteur, notre commission étant réglée par le promoteur. Vous obtenez deux chambres et une maison de 112 m² sur 160 m² de terrain, en bail de 30 ans. La villa est livrée clés en main et meublée, selon un descriptif que nous annexons au contrat. Le chantier est avancé à environ 70 %, et la livraison est visée pour le T3 2027.

Comment fonctionnent les paiements du Re-Imagined 2BR ?

Le promoteur découpe le prix en cinq parties. Vous versez 20 % à la signature, soit Rp 740 M, puis 20 % un trimestre plus tard. Encore 30 % au T1 2027, une fois la structure et la toiture terminées, puis 20 % au T2 2027 pour les installations techniques et les finitions. Les derniers 10 % tombent à la livraison du T3 2027, et chaque versement dépend d'une étape vérifiée.

Quel rendement la Re-Imagined Villa 2BR peut-elle vraiment produire ?

Notre scénario central retient Rp 1,8 M la nuit et 60 % de calendrier rempli. Une fois la société de gestion, les taxes et les nuits vides déduites, environ 6,3 % du prix arrive chaque année sur votre compte. Nous déduisons le tarif des données AirROI d'Ubud, corrigées pour un deux-chambres avec piscine, et laissons les charges absorber 40 % du chiffre d'affaires. Personne ne garantit ce chiffre.

Puis-je acheter la Re-Imagined Villa 2 chambres à distance ?

Oui. Un conseiller vous fait visiter la villa en Zoom depuis le site d'Ubud, sans que vous ayez à prendre l'avion. Un notaire signe de votre côté par procuration, et nous gérons la livraison. Le chantier est achevé à environ 70 %, avec le T3 2027 comme objectif. Avant chaque versement, nous comparons l'avancement sur place à l'échéancier de paiement.

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