UBUD · ID RR-2049

Re-Imagined Villa 2BR: dos dormitorios, 112 m², en Ubud

Repartida en dos plantas, esta villa de 112 m² tiene dos dormitorios, dos baños, piscina privada y vistas a la selva en una parcela de 160 m². El precio de Rp 3.700 millones incluye el acabado llave en mano, y la obra va más o menos por el 70 %. Pagas un 20 % al principio y el resto por fases de obra.

Unidad de Re-Imagined Villas Ubud 2 · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 años
  • Obra al 70 %
  • Piscina privada
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 112 m²superficie de la villa
  • 160 m²parcela
  • Leasehold30 años, Hak Sewa
  • 3.er trim. 2027entrega, obra al 70 %

Inmueble

Qué compras

En el proyecto más reciente de Re-Imagined en Ubud se levantan ocho villas repartidas en siete distribuciones. La 2BR es una casa de dos plantas y 112 m². Cada uno de sus dos dormitorios tiene baño propio. Abajo, el salón y la cocina se abren a una piscina en el patio.

Detrás hay un equipo que ha entregado nueve villas en Umalas y Melasti y cuatro complejos de spa. La promotora promete también una garantía de alquiler del 10 % neto. La tratamos como una promesa y no como un ingreso, así que el cálculo de abajo va con tarifas de mercado.

Estas son las cuentas de la unidad. Usamos Rp 1,8 millones por noche. Es menos que la mediana de AirROI en Ubud en el último año, unos Rp 2,1 millones, porque las casas de cuatro dormitorios tiran de la mediana hacia arriba. En el mercado solo se vende cerca del 38 % de las noches, pero las villas con gestión profesional llenan más; de ahí los escenarios del 50, 60 y 70 %. Con un 40 % para gastos, el escenario base te deja unos Rp 233 millones al año, un 6,3 % sobre el precio de compra.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Re-Imagined Villa 2BR: bruta y neta

La promotora anuncia un 13,2 % con Rp 3,4 millones por noche y un 82 % de ocupación. Abajo va nuestro cálculo: una villa con piscina a Rp 1,8 millones por noche, contrastada con la mediana de Ubud de Rp 2,1 millones y un 37,7 % de ocupación de mercado, con los gastos descontados.

Bruta 10,5 %≈ Rp 388 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,8 millones por noche Neta 6,3 %≈ Rp 233 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 388 millones10,5 % del precio · Rp 1,8 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 69,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 38,8 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 46,5 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 233 millones6,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,9 años
Escenarios de ocupación: Re-Imagined Villa 2BR
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 323 millonesRp 129 millonesRp 194 millones5,2%19,1 años
60%baseRp 388 millonesRp 155 millonesRp 233 millones6,3%15,9 años
70%optimistaRp 452 millonesRp 181 millonesRp 271 millones7,3%13,6 años

Las zonas de playa venden más noches que Ubud: 37,7 % en todo el mercado según AirROI, 55–70 % en las villas con gestora profesional de nuestro segmento. El escenario base de la 2BR toma el 60 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,8 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación; AURA Zen Temple: 7,4 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Treinta años de Hak Sewa, que un notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La oferta no indica prórroga, así que hemos pedido a la promotora que deje por escrito las condiciones de renovación. El primer pago del 20 % sale al firmar, y el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) de la 2BR llegan tras su entrega en el tercer trimestre de 2027.

Derecho y licencias de Re-Imagined Villa 2BR
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 años (Hak Sewa)La oferta no recoge plazo de prórroga. Hemos pedido a la promotora que ponga por escrito las condiciones de renovación.
ZonificaciónPor confirmar, riesgo SubakEl suelo agrícola Subak cubre partes de Ubud, y ahí no se puede construir ni alquilar. BHUMI y el RDTR de Gianyar nos dicen en qué situación está esta parcela.
Licencia de obra (PBG)PedidaComo las villas ya se están levantando, debería existir un PBG. Necesitamos su número antes de que pagues la reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). El pago de la entrega espera a esos papeles y no a una fecha fija.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 3.er trim. 2027Adjuntamos a tu contrato la especificación de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Re-Imagined Villa 2BR?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Re-Imagined Villa 2BR

  1. 20 % al firmarEl primer pago es de Rp 740 millones.
  2. 20 % un trimestre despuésSegundo pago, tres meses después de firmar.
  3. 30 % en el 1.er trim. 2027Cuando están terminadas la estructura y la cubierta.
  4. 20 % en el 2.º trim. 2027Por instalaciones y acabados.
  5. 10 % en el 3.er trim. 2027Pago final en la entrega, contra el acta de recepción.

El plan de la promotora tiene cinco pagos. Ligamos cada uno a una fase que hemos visto terminada con nuestros propios ojos, nunca solo al calendario.

Ubicación

Dónde está: Ubud

Las villas en la selva de Ubud reciben un flujo constante de huéspedes de retiros, yoga y estancias largas. La contrapartida es una ocupación más baja que en la costa y un trayecto al aeropuerto de una hora y veinte minutos.

Re-Imagined 2BR entre las copas de los árboles de Ubud, foto con dron
Ubud · Gianyar · 10 min al centro
  • Centro de Ubud≈ 10 min
  • Arrozales de Tegallalang≈ 20 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h

Un anuncio típico de Ubud ingresa unos Rp 2,1 millones por noche, y se vende el 37,7 % de las noches. Una villa de dos dormitorios de este tamaño queda algo por debajo de esa mediana, así que calculamos con Rp 1,8 millones.

Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 91hoteles
  • 74restaurantes
  • 27cafeterías
  • 22spas
  • 21lugares de interés
  • 7tiendas
  • 5colegios

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  • Beluna Coworking Spacecoworking · 189 m
  • Cahaya Villa Ubudhotel · 193 m
  • Partial viewpoint on Mount Agunglugar de interés · 202 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Re-Imagined Villa 2BR

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la Re-Imagined Villa 2BR?

Nada. Pagas exactamente lo que dice la hoja de la promotora, porque la comisión la paga ella. Revisamos los documentos a nuestra costa antes de cualquier reserva. En esta villa eso incluye el Hak Sewa de 30 años y sus condiciones de renovación, una búsqueda de suelo Subak en BHUMI y en el RDTR de Gianyar, y el número del PBG.

¿Cuánto cuesta la Re-Imagined Villa 2BR y qué incluye?

Rp 3.700 millones según la lista de la promotora, que paga nuestra comisión. Recibes dos dormitorios y una casa de 112 m² sobre 160 m² de terreno, en leasehold por 30 años. La villa se entrega llave en mano y amueblada según una especificación que adjuntamos al contrato. La obra va por el 70 %, y la promotora apunta a entregar en el tercer trimestre de 2027.

¿Cómo son los pagos de la Re-Imagined 2BR?

La promotora divide el precio en cinco partes. Pagas un 20 % al firmar, Rp 740 millones, y otro 20 % un trimestre después. Luego va un 30 % en el primer trimestre de 2027, cuando terminan estructura y cubierta, y un 20 % en el segundo por instalaciones y acabados. El último 10 % llega con la entrega del tercer trimestre de 2027, y cada parte depende de una fase comprobada.

¿Qué rentabilidad real puede dar la Re-Imagined Villa 2BR?

El escenario base supone Rp 1,8 millones por noche y un 60 % del calendario reservado. Cuando la gestora, los impuestos y las noches vacías se llevan su parte, llega a tu cuenta cerca del 6,3 % del precio al año. Sacamos la tarifa de los datos de AirROI para Ubud, corregida para una villa de dos dormitorios con piscina, y dejamos que los gastos se lleven el 40 % de la facturación. Nadie respalda esta cifra como garantía.

¿Puedo comprar la Re-Imagined Villa 2BR a distancia?

Sí. Un asesor te enseña la villa por Zoom directamente desde la obra en Ubud, así que no hace falta volar. Firmas ante notario mediante un poder, y nosotros nos ocupamos de la entrega. La obra va por el 70 %, con el tercer trimestre de 2027 como objetivo. Antes de cada pago comprobamos en la obra el avance frente al calendario de pagos.

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