Aquí el suelo lo protege la ley.
Y a ti como extranjero también, si los papeles están bien.

En plena propiedad a tu nombre, no: según la ley de 1960, esa operación es nula. Puedes tener un leasehold de 25–30 años con prórroga, un Hak Pakai de hasta 80 años si tienes estatus migratorio o un HGB de hasta 80 años a través de tu propia PT PMA. Las tres son legales y pasan por notario o por el registro de la BPN.

La plena propiedad está a nombre de un ciudadano indonesio mientras paga un extranjero. Desde el 25 de febrero de 2026, la Perda Bali 4/2026 lo prohíbe de forma expresa, con hasta 5 años de prisión según la ley nacional, derribo y retirada de licencias. En un conflicto pierdes el activo, porque en el registro figura otro nombre. No llevamos estas operaciones.

En la transmisión pagas el BPHTB del 5 %, menos un mínimo exento. El precio de una promotora puede incluir el PPN (IVA) del 11 %, o del 12 % en inmuebles de lujo desde Rp 30.000 millones. Cada año está el PBB, hasta el 0,5 % del valor catastral y, en la práctica, un 0,1–0,3 %. Comprar un leasehold no genera BPHTB.

El leasehold es un arrendamiento notarial del suelo con prórroga, y no se inscribe como derecho en la BPN. El Hak Pakai es un derecho inscrito por 30+20+30 años, pero solo para un extranjero con estatus migratorio que compre una casa desde Rp 5.000 millones o un apartamento desde Rp 2.000 millones.

Pide el extracto de zonificación RDTR de la zona y el mapa GISTARU antes de pagar la reserva. En zona turística el alquiler vacacional es legal. Una zona residencial necesita otro planteamiento, y en zona verde o agrícola no se puede construir. Un certificado limpio no garantiza la zona correcta. Son dos documentos distintos, y revisamos los dos.

En plena propiedad, no. La Constitución reserva el Hak Milik a los ciudadanos indonesios, y cualquier operación que lo esquive es nula. Como extranjero tienes tres opciones: leasehold (Hak Sewa) de 25–30 años con prórroga, Hak Pakai con permiso de residencia y HGB a través de tu propia PT PMA. La casa sobre suelo arrendado sigue siendo tuya, porque el derecho sobre el edificio se documenta aparte.

El Hak Sewa es un derecho temporal a usar el suelo y la casa, normalmente durante 25–30 años, con derecho a prorrogar y a alquilar el inmueble. Es la única forma abierta a un extranjero sin permiso de residencia ni sociedad. Un notario PPAT formaliza el contrato, y en él quedan escritos el plazo y las condiciones de prórroga.

El suelo y el edificio vuelven al propietario del terreno, salvo que el contrato diga otra cosa. Por eso la prórroga se pacta de entrada: el plazo, la fórmula del precio y el preaviso, normalmente de uno a dos años antes del vencimiento. Revisamos esta cláusula antes de la reserva. Si no hay cláusula de prórroga, tratamos el inmueble como un activo con fecha de fin y recalculamos el plazo de recuperación sobre los años que quedan.

Sí. Un leasehold pasa a tus herederos por el resto del plazo si el contrato lo permite de forma expresa, así que leemos la cláusula de cesión y herencia antes de firmar. Las participaciones de una PT PMA se heredan como cualquier activo de una sociedad. El Hak Pakai depende de la residencia: un heredero solo puede quedárselo con su propio permiso de residencia.

Airbnb, Booking y otras siete plataformas retiran ahora los inmuebles sin licencia de alquiler. Para los propietarios de inmuebles legales es una buena noticia: menos competencia gris y tarifas más altas. Mientras un inmueble no tenga su licencia, lo calculamos solo con alquiler de larga estancia.