Glosario inmobiliario de Bali

Plena propiedad (Hak Milik)

SHM, Sertifikat Hak Milik

El derecho más fuerte sobre el suelo en Indonesia: no caduca y pasa a los herederos. La Ley Agraria Básica (5/1960) lo reserva a los ciudadanos indonesios, así que un extranjero no puede tenerlo, ni directamente ni a través de otra persona. Los vendedores lo llaman a menudo SHM, por el nombre del certificado. El comprador extranjero arrienda ese suelo o constituye sobre él un Hak Pakai.

Derecho de uso (Hak Pakai)

El único derecho inscrito sobre el suelo que un extranjero residente puede tener a su nombre. Sobre suelo del Estado dura hasta 80 años en tres tramos, 30 + 20 + 30 (PP 18/2021). Primero necesitas permiso de residencia, y en Bali la casa tiene que costar al menos Rp 5.000 millones (Decreto ministerial 1241/2022).

Derecho de superficie (HGB)

Hak Guna Bangunan

Un derecho inscrito a ser dueño de edificios levantados en suelo ajeno. Sobre suelo del Estado dura hasta 80 años, en tramos de 30 + 20 + 30 según el PP 18/2021, y 30 años sobre la plena propiedad de un indonesio. Lo tienen ciudadanos y sociedades indonesias, también una PT PMA de socios extranjeros. A diferencia del leasehold, sirve de garantía para un préstamo bancario.

Leasehold (Hak Sewa)

Un contrato para ocupar el suelo de otra persona, casi siempre con una villa construida, durante un plazo pactado. Lo certifica un notario, pero el registro de la propiedad nunca lo inscribe. El primer plazo suele ser de 25–30 años. Al vencer, parcela y edificio vuelven al dueño del suelo, salvo que tu contrato te dé más tiempo.

Prórroga del leasehold

Tu derecho a seguir con el leasehold cuando acaba el primer plazo. La ley indonesia no prevé ninguna prórroga automática, así que solo existe si está en el contrato: cuántos años más, a qué precio y con qué fecha límite de preaviso. Cerca del 60 % de los anuncios en leasehold de nuestro catálogo la recogen (septiembre de 2026). «Las partes podrán negociarla» no es un derecho.

Cesión del leasehold

Traspaso del leasehold

Vender a un nuevo arrendatario los años que te quedan de leasehold. El comprador se subroga en el contrato original, así que la renta, el uso permitido y la cláusula de prórroga pasan tal cual. Comprueba si hace falta el consentimiento del dueño del suelo y consíguelo por escrito. El fisco indonesio suele tratar lo cobrado como renta del arrendamiento, gravada al 10 % o al 20 %.

Propiedad horizontal (strata title)

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

La titularidad de un apartamento concreto más una cuota de las zonas comunes y del suelo del edificio. Un extranjero puede inscribirla a su nombre según el PP 18/2021, siempre que el edificio esté sobre suelo en HGB o Hak Pakai. Para un comprador extranjero en Bali, el apartamento tiene que costar al menos Rp 2.000 millones.

Sociedad de capital extranjero (PT PMA)

Una sociedad indonesia con socios extranjeros, dada de alta a través del OSS. Puede tener un HGB y llevar un negocio de alquiler con licencia, nunca la plena propiedad. Los socios desembolsan ahora al menos Rp 2.500 millones, el mínimo que fijó el Reglamento BKPM 5/2025 en octubre de 2025. La inversión prevista sigue teniendo que superar Rp 10.000 millones por código de actividad, y el suelo y los edificios no cuentan para ese mínimo.

Testaferro (nominee)

Un esquema en el que un ciudadano indonesio figura en los papeles como dueño de la plena propiedad o de las acciones, mientras un extranjero las paga y las controla. La Ley Agraria Básica, en su artículo 26(2), anula cualquier transmisión así, y el comprador no recupera el dinero. Las acciones tenidas por cuenta de otro caen bajo la Ley 25/2007. Bali añadió su propia prohibición en el Reglamento provincial 4/2026.

Girik y Letter C

Antiguos registros fiscales de las aldeas que durante años sirvieron como prueba informal de quién tenía una parcela. Según el PP 18/2021, artículo 96, dejaron de valer como prueba de titularidad el 2 de febrero de 2026. Un terreno que solo tiene girik debe inscribirse antes de venderse como derecho certificado, así que trata esa oferta como un trámite a medias.

Suelo comunal de la aldea

Tanah adat

Suelo ligado a una aldea tradicional balinesa, la desa adat: campos comunales, terrenos de templos y parcelas familiares dentro del pueblo. Quien se queda la parcela hereda sus obligaciones con la comunidad, y algunas aldeas no venden a forasteros. Un certificado puede estar impecable y la aldea seguir teniendo algo que decir.

Certificado de titularidad

Sertifikat

El documento que expide la agencia del suelo para un derecho inscrito. Recoge el tipo de derecho, el titular, la superficie y el plano de la parcela y la fecha de vencimiento. Acredita quién tiene el suelo, no qué se puede construir en él. Cuando un derecho lleva cinco años inscrito de buena fe, las reclamaciones de terceros quedan casi cerradas (PP 24/1997).

Hipoteca (Hak Tanggungan)

La garantía que un banco inscribe sobre un derecho de suelo cuando presta dinero. La Ley 4/1996 permite constituirla sobre la plena propiedad, el HGB, el HGU y un Hak Pakai transmisible. El leasehold no está en esa lista, así que una villa en leasehold no admite hipoteca indonesia. La mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado o con el calendario de pagos de la promotora.

Depósito de reserva

Tanda jadi

Un primer pago pequeño, normalmente del 1–5 % del precio, que retira la unidad del mercado mientras revisas los papeles. Que te lo devuelvan si la revisión sale mal depende solo de lo que firmes. Antes de transferir nada, pide una cláusula de devolución ligada a la revisión legal. Ojo: hay vendedores que llaman «depósito» a tres pagos distintos.

Contrato privado de compraventa (PPJB)

El contrato de compraventa vinculante que se firma antes de la escritura final, habitual en obra sobre plano y en operaciones que esperan impuestos o papeles. En promociones de vivienda, el PP 12/2021 exige certificado del suelo, licencia de obra y al menos un 20 % de la obra hecha antes de que la promotora pueda firmarlo. Fija el precio, el calendario, la fecha de entrega y las penalizaciones.

Escritura de compraventa (AJB)

Akta Jual Beli

La escritura que transmite un derecho inscrito sobre suelo y edificio, firmada ante un PPAT. Antes se pagan los dos impuestos: el 2,5 % del vendedor y el BPHTB del comprador. Después el PPAT tiene siete días hábiles para presentar la escritura en el registro, que actualiza el certificado. Una operación en leasehold nunca pasa por una AJB.

Notario (Notaris)

Un fedatario nombrado por el Estado que redacta y certifica documentos privados según la Ley 30/2004: arrendamientos, poderes, escrituras de sociedades y contratos. En muchas operaciones de Bali el notario también custodia el depósito. Sus honorarios tienen un tope según el valor de la escritura, del 2,5 % al 1 %. Cualquier nombramiento se comprueba en el registro AHU Online del Ministerio de Justicia.

Notario de la propiedad de la tierra (PPAT)

Pejabat Pembuat Akta Tanah

El fedatario que firma las escrituras que cambian el registro de la propiedad: una compraventa, un Hak Pakai o un HGB nuevos, una hipoteca. Muchos notarios de Bali tienen los dos nombramientos. El tope de honorarios del PP 24/2016 es el 1 % del precio que figura en la escritura, con topes más bajos cuanto mayor es la operación. Un leasehold simple no lo necesita.

Agencia del suelo (ATR/BPN)

Kantor Pertanahan

El Ministerio indonesio de Asuntos Agrarios y Ordenación del Territorio junto con su Agencia Nacional del Suelo. Lleva el registro de la propiedad, expide los certificados y publica los planos de zonificación. Cada regencia tiene su oficina. La comprobación oficial del certificado cuesta Rp 50.000 de tasa, según el PP 128/2015, y hay que llevar el certificado original.

Sentuh Tanahku

La aplicación pública y gratuita de la agencia del suelo. Metes el número de certificado y te devuelve el tipo de derecho, la superficie inscrita, cuándo vence, un plano de la parcela y cualquier solicitud en curso. Tarda minutos y sirve para contrastar la versión del vendedor antes de pedir la comprobación oficial de pago. Si la superficie o el vencimiento no cuadran, pide una explicación en el momento.

Revisión legal (due diligence)

Las comprobaciones que hace el comprador antes de pagar algo más que la reserva. En Bali incluyen el certificado del suelo y cualquier hipoteca o bloqueo que pese sobre él, la zona de la parcela, la PBG y el SLF, los datos de la sociedad vendedora y las obligaciones con la aldea tradicional. Cada punto tiene su propia fuente. Un certificado limpio no dice nada del resto.

Compra sobre plano (off-plan)

Comprar una villa o un apartamento antes de que esté construido y pagarlo por fases según avanza la obra. Unos dos de cada tres anuncios de nuestro catálogo siguen en obra (septiembre de 2026). Pagas menos que por una vivienda terminada; a cambio, asumes el riesgo de obra. Lo que más pesa: las licencias, el contrato y los proyectos que la promotora ya ha terminado.

Pagos ligados al avance de obra

Un calendario de pagos atado a fases que se ven en la obra: cimentación, estructura, cubierta y entrega. El reparto habitual en Bali es 30/30/40, casi siempre sin intereses. Sin intereses no significa gratis: la revisión de Anteyac de 2026 encontró estos planes entre un 5 y un 15 % más caros que la compra al contado. Guarda el último pago hasta que se expida el certificado de habitabilidad.

Entrega de llaves

El día en que la promotora te da las llaves y firmas el acta de recepción. Antes, recorre la villa con una lista de defectos: tejado, desagües, electricidad, aire acondicionado, carpintería y el mobiliario contra la memoria de calidades. Lo que aceptas por escrito es difícil de reclamar después, así que recoge el SLF y todos los papeles en esa misma visita.

Llave en mano

Se vende lista para usar: construida, acabada, amueblada y equipada para huéspedes. Aun así, lo que incluye el paquete de mobiliario cambia de un proyecto a otro, desde la ropa de cama y el menaje hasta el equipo de la piscina y el sistema de reservas. Pide el inventario por escrito: «totalmente amueblada» casi nunca significa lo mismo en dos listas de precios.

Villa terminada

Lista para entrar a vivir

Una casa ya construida y entregada, que normalmente vende su dueño y no una promotora. Ves exactamente lo que compras, puedes leer su SLF y su historial de reservas, y entrar a vivir o empezar a alquilarla desde el primer día. Cerca de un tercio de las viviendas de nuestro catálogo están terminadas (septiembre de 2026).

Plan territorial (RTRW)

Rencana Tata Ruang Wilayah

El plan general de usos del suelo de una provincia o una regencia, demasiado grueso para resolver una parcela concreta. El plan provincial de Bali cubre 2023–2043 según la Perda 2/2023 y fija límites para toda la isla, como los 15 metros de altura máxima. Para saber qué permite una parcela concreta necesitas el plan detallado, el RDTR.

Plan urbanístico detallado (RDTR)

Rencana Detail Tata Ruang

El plano de zonificación de un distrito, manzana a manzana. Decide qué puedes construir en una parcela y con qué densidad, algo que el certificado de titularidad no dice. Tarubali calculó que el 31,49 % de la isla tenía plan detallado el 12 de febrero de 2026; Badung, Gianyar y Denpasar están cubiertas por completo. Una parcela se consulta en GISTARU.

Zona rosa (turística)

Zona turística

Así se llama en la isla al suelo calificado para turismo y alojamiento, por su color en los planos. Una villa de alquiler necesita estar en una zona así para obtener sus licencias y la licencia de alquiler. Las normas provinciales limitan ahí la ocupación de la parcela al 50 % y la altura a 15 metros. Es el primer eslabón de una cadena que sigue con la PBG, el SLF y la licencia de alquiler.

Zona verde (LP2B)

Suelo agrícola protegido

Tierras de cultivo protegidas para la producción de alimentos, arrozales en uso incluidos, según la Ley 41/2009. Que haya villas al lado no las hace edificables. La recalificación ilegal se castiga con hasta cinco años de prisión, y la Perda 4/2026 de Bali limita ahora construir villas sobre campos productivos. Precisamente por eso el suelo aquí parece barato.

Conformidad urbanística (KKPR)

PKKPR

La confirmación de que el uso que planeas para una parcela encaja con el plan territorial, obligatoria antes de cualquier licencia de obra. Sustituyó al antiguo permiso de ubicación. Donde el RDTR está cargado en el OSS, el sistema la emite de forma automática, a menudo en segundos. En el resto hace falta una evaluación manual, la PKKPR, que puede llevar 20 días hábiles con el expediente completo y la tasa pagada.

Parámetros de edificación (KDB, KLB, KDH)

El RDTR dimensiona un edificio con unas pocas cifras. El KDB limita qué parte de la parcela ocupa la planta baja, y el KLB limita la superficie construida total como múltiplo de la parcela. El KDH fija la parte verde, sin pavimentar. Haz las tres cuentas antes de que el arquitecto trace una línea: juntas deciden cuántos dormitorios caben.

Licencia de obra (PBG)

Persetujuan Bangunan Gedung

La licencia de obra indonesia, necesaria antes de empezar a construir. La introdujo el PP 16/2021 en lugar de la IMB, y comprueba el proyecto frente a la zonificación y las normas técnicas. Una villa construida sin ella no puede obtener certificado de habitabilidad ni licencia de alquiler legal. Pide el número de la PBG antes de firmar un contrato sobre plano.

IMB

Antigua licencia de obra

La licencia de obra que Indonesia expidió hasta 2021, cuando el PP 16/2021 la sustituyó por la PBG. Los proyectos nuevos ya no pueden pedir una IMB, y la concedida antes del cambio sigue cubriendo el edificio para el que se dio. Si una villa terminada en 2024 solo tiene IMB en el expediente, pregunta por qué.

Certificado de habitabilidad (SLF)

Sertifikat Laik Fungsi

La confirmación, tras una inspección, de que un edificio terminado se ajusta a su licencia y es seguro para usarlo; equivale a la licencia de primera ocupación. El PP 16/2021 da 20 años hasta la renovación a una vivienda unifamiliar y 5 años a cualquier otro edificio, también los comerciales. La licencia de alquiler depende de él, así que retén el último pago de una compra sobre plano hasta que llegue.

GISTARU

El mapa interactivo del RDTR de la agencia del suelo. Metes un punto GPS tomado en la parcela y te muestra la zona y los parámetros de edificación de la manzana. El acceso es libre y gratuito. Como el certificado de titularidad nunca dice la zona, esta consulta va antes del depósito, no cuando el notario ya ha redactado algo.

OSS

Online Single Submission

El portal del Gobierno indonesio para las licencias de empresa, una ventanilla única. Da de alta sociedades, expide el número de identificación de empresa con sus códigos de actividad y tramita la conformidad urbanística. Una PT PMA se constituye a través de él. Una villa de alquiler con los papeles en regla suele recibir su licencia en pocos días hábiles.

Licencia de alquiler turístico (NIB)

Nomor Induk Berusaha

El número de identificación de empresa que se obtiene en el OSS y que funciona como licencia para alquilar. El alquiler por noches exige el código de actividad correcto y un edificio con PBG y SLF dentro de una zona que permita el alojamiento. El Ministerio de Turismo empezó a retirar de las plataformas de reservas las villas y casas de huéspedes sin licencia el 1 de agosto de 2026.

Código de actividad KBLI

El código de cinco cifras de la clasificación de actividades de Indonesia que le dice al OSS a qué se dedica una empresa. Una villa que se alquila por noches va en el KBLI 55193. El código de la licencia tiene que coincidir con cómo gana dinero realmente el inmueble. A partir de junio de 2027, las plataformas de reservas prevén cruzar ellas mismas cada anuncio con el OSS.

Impuesto sobre el alojamiento (PBJT)

Antes PHR

El impuesto regional sobre los servicios de alojamiento. La Ley 1/2022 absorbió en él el antiguo impuesto hotelero. Se aplica a villas, casas de huéspedes y viviendas particulares que se alquilan por noches, no solo a hoteles. En Badung el tipo es del 10 % de la factura del huésped. El operador lo cobra a los huéspedes y lo ingresa cada mes en la regencia.

Precio «plus-plus» (++)

La costumbre de sumar el impuesto y el servicio encima de la tarifa anunciada. En Bali suele significar un 10 % de PBJT y un 10 % de cargo por servicio, cerca de un 21 % más cuando uno se calcula sobre el otro. Los huéspedes comparan villas por el precio final, así que compara la tuya con la competencia sobre la misma base.

Tasa turística

Una tasa de Rp 150.000 por entrada que Bali cobra a los turistas extranjeros desde el 14 de febrero de 2024. Quedan exentos los titulares de KITAS, KITAP o visado de estudiante. Va aparte de la tarifa de la habitación y de la comisión de la plataforma, así que no mueve los ingresos de la villa.

Contrato de gestión

El contrato por el que una gestora comercializa, lleva y mantiene tu villa a cambio de un porcentaje de la facturación. Cinco cláusulas merecen una segunda lectura: la comisión y sobre qué se calcula, las noches del propietario, quién repone el mobiliario, con qué licencia se alquila la villa y las condiciones de salida. Este documento pesa más en tu rentabilidad neta que cualquier folleto.

Comisión de gestión

La parte de la facturación del alquiler que se queda la gestora, en porcentaje. En Bali, las gestoras del segmento medio cobran el 15–20 %, las económicas el 20–25 %, las de lujo el 12–15 % y los operadores de resort alrededor del 23 %. Comprueba si la comisión se calcula sobre las reservas brutas o sobre lo que queda tras la comisión de la plataforma: en la misma villa, esa diferencia cambia lo que cobra el propietario.

Garantía de alquiler

El compromiso de pagar al propietario cada año un porcentaje fijo del precio de compra, normalmente durante los primeros años tras la entrega. Vale lo que pueda sostener la empresa que paga. Pregunta quién paga, con qué ingresos y qué pasa con lo que cobras cuando se acaban los años garantizados.

Noches del propietario

Las noches al año que puedes dormir gratis en tu propia villa gestionada. El contrato fija cuántas y a menudo bloquea julio, agosto y Año Nuevo, las semanas que más facturan. Cada noche de temporada alta que te reservas sale directamente de los ingresos del año.

Paquete de mobiliario (FF&E)

Muebles, instalaciones y equipamiento

Todo lo que hay en una villa y no forma parte de la estructura: muebles, accesorios, electrodomésticos, equipo de piscina y de cocina. En la entrega, revísalo pieza a pieza contra la memoria de calidades. En alquiler, los huéspedes y la humedad lo desgastan deprisa, así que el contrato de gestión debe decir quién paga la reposición.

Fondo de reserva

Reserva para reposiciones

Dinero que se aparta cada mes de la facturación para las reposiciones grandes: reparaciones del tejado, la bomba de la piscina, el aire acondicionado y los muebles. La humedad relativa en Denpasar está en el 77–82 % todo el año y acorta la vida de todo eso. Si el contrato no prevé reserva, esos gastos te llegan de golpe en una sola factura.

Banjar

El consejo vecinal dentro de una aldea balinesa. Organiza las ceremonias y las normas locales, y en muchas zonas recoge la basura por unos Rp 30.000–50.000 al mes. El ruido de obra, el aparcamiento y los días de ceremonia pasan todos por él. Conoce al jefe del banjar antes de empezar la obra.

Rentabilidad bruta

Los ingresos por alquiler de doce meses como porcentaje de lo que pagaste, sin descontar nada. Los folletos de Bali hablan a menudo de un 15–20 %. Esa cifra ignora la comisión de la plataforma, la gestión, los gastos de explotación, las noches vacías y los impuestos. Sirve para ordenar anuncios deprisa y no sirve para decidir si compras uno.

Rentabilidad neta

Lo que le queda al propietario en el año, pagados los gastos de explotación y los impuestos, como porcentaje de todo lo invertido. En una villa bien gestionada en Bali consideramos realista un 6–10 %, y un 8–12 % en las mejores zonas. En un leasehold, parte de ese rendimiento es tu propio capital que vuelve, no beneficio.

Beneficio neto de explotación (NOI)

Los ingresos por alquiler menos los gastos de explotación, antes de la financiación y del impuesto sobre la renta. En una villa eso incluye la comisión de la plataforma, la de gestión, el personal, la luz, las reparaciones y la reserva. Divide el NOI por el precio y tienes una rentabilidad antes de impuestos. Pide al vendedor doce meses de NOI, mes a mes, no una cifra anual.

Gastos de explotación

Los gastos recurrentes de tener un inmueble en alquiler. Alpha Partner Bali situó en mayo de 2026 los de una villa de uno a tres dormitorios con piscina entre Rp 10,5 y 18,2 millones al mes, sin la comisión de gestión. El personal es la partida más grande, seguida de la electricidad, el mantenimiento de piscina y jardín, internet, las reparaciones y el impuesto anual sobre el suelo.

Tasa de ocupación

La parte de las noches disponibles que se reservaron. El anuncio medio de alquiler vacacional en Bali ocupó el 36 % de las noches en los 12 meses hasta septiembre de 2026 (AirROI). Las villas con gestión profesional llegan al 60–75 %. Febrero y marzo son los meses más flojos, así que un modelo que da por hecha la ocupación de temporada alta todo el año infla los ingresos.

Tarifa media diaria (ADR)

Los ingresos por alquiler divididos por las noches vendidas. Mide el precio, no la demanda. Los anuncios de Seminyak tuvieron una media de unos Rp 4,92 millones por noche en el año hasta septiembre de 2026, la más alta de la isla (AirROI). Un ADR alto con el calendario medio vacío puede dejar menos que una tarifa modesta con casi todas las noches reservadas.

RevPAR

Ingreso por noche disponible

El ingreso por noche disponible: el ADR multiplicado por la ocupación. Junta precio y demanda en una sola cifra y es la base más justa para comparar villas de zonas distintas. Una villa que cobra Rp 4 millones por noche con un 50 % de ocupación tiene un RevPAR de Rp 2 millones. Otra que cobra Rp 3 millones con un 70 % la supera, con Rp 2,1 millones.

Rentabilidad sobre el capital aportado (cash-on-cash)

El flujo de caja de un año antes de impuestos dividido por el dinero que has puesto de verdad. En una villa pagada al contado, sin pagos por fases ni préstamos, sale muy cerca de la rentabilidad neta antes de impuestos. Las dos se separan cuando pagas por fases, pides un préstamo en tu país o gastas en muebles después de comprar. Pregunta siempre qué dinero va en el denominador.

TIR (tasa interna de rentabilidad)

La rentabilidad anual que tiene en cuenta cuándo entra y sale cada pago, incluida la venta al final. Se da siempre con un horizonte. Nuestro modelo a 10 años deja una villa en leasehold en Canggu comprada por Rp 4.000 millones en una TIR de alrededor del 5 %. Pierde unos puntos de ocupación, o compra un leasehold corto, y baja deprisa.

Plazo de recuperación

Los años que tardan los ingresos en devolver lo invertido. Los folletos suelen decir seis o siete, dividiendo sin más el precio por la facturación bruta anual. Si mides todo el desembolso frente a lo que de verdad cobra el propietario, nuestra villa del escenario base necesita unos 12 años. Pregunta qué fórmula hay detrás de cualquier cifra que te enseñen.

Consumo del leasehold

El valor que pierde un leasehold cada año a medida que se acerca al vencimiento, porque cada año usado es uno menos que vender. En línea recta, una villa de Rp 5.000 millones con 25 años de leasehold pierde Rp 200 millones al año (cálculo nuestro). Réstalo de los ingresos por alquiler antes de llamar beneficio a lo que queda.

Prima de la plena propiedad

Cuánto más cuesta una villa en plena propiedad que una comparable en leasehold. No hay una proporción válida para toda la isla. Los datos de Propertia de marzo de 2026 sobre villas terminadas iban desde ninguna prima en Nusa Dua hasta un 10 % en Jimbaran y un 76 % en Uluwatu. En un leasehold, los años que quedan mueven el precio más que cualquier regla general.

Área (are)

La unidad de superficie en la que se cotiza el suelo en Bali: un área son 100 m², y 100 áreas hacen una hectárea. Un área en plena propiedad en el centro de Canggu se anunciaba a Rp 1.200–2.500 millones en mayo de 2026 (Magnum Estate). El leasehold de esa misma área cuesta Rp 25–45 millones al año (Brighton, febrero de 2026).

NJOP

Valor catastral

La valoración oficial que hace la regencia del suelo y los edificios, base del recibo anual del PBB-P2. Durante años estuvo muy por debajo del valor de mercado y el impuesto era calderilla. Badung la ha ido revisando al alza, y a algunos propietarios el recibo se les disparó (NusaBali, agosto de 2025). Comprueba el NJOP en el último recibo.

Número de identificación fiscal (NPWP)

Nomor Pokok Wajib Pajak

El número de contribuyente indonesio, de 16 cifras, que expide la Dirección General de Impuestos. Un extranjero con KITAS o KITAP lo obtiene gratis a través de Coretax, normalmente en uno a cinco días hábiles. Bancos, notarios y gestoras lo piden en casi cualquier trámite inmobiliario. Una PT PMA tiene su propio número, distinto del de sus socios.

Coretax

El sistema en línea de la Dirección General de Impuestos, en marcha desde el 1 de enero de 2025. Por él pasan las altas, las declaraciones, los certificados de retención y los pagos. Según el PMK 81/2024, la retención sobre un alquiler se ingresa como tarde el día 15 del mes siguiente y se declara antes del 20. Las personas físicas presentan la declaración anual antes del 31 de marzo.

Residencia fiscal

Pasas a ser residente fiscal en Indonesia al superar los 183 días en el país dentro de cualquier periodo de 12 meses, o al demostrar intención de vivir aquí. Los residentes tributan por su renta mundial a un tipo del 5–35 % y pagan un 10 % final sobre el alquiler en Bali. Los no residentes solo tributan por las rentas de fuente indonesia.

Retención a no residentes (PPh 26)

El impuesto del 20 % sobre las rentas indonesias que cobra un no residente sin establecimiento permanente en el país. Para un propietario que vive fuera, se aplica sobre el alquiler bruto, sin deducir gastos. Los convenios de doble imposición suelen dar el derecho a gravar las rentas inmobiliarias al Estado donde está el inmueble, así que rara vez rebajan el tipo.

Impuesto final sobre el alquiler

PP 34/2017

El impuesto sobre la renta de un arrendador residente por alquilar suelo o edificios, fijado por el PP 34/2017 en un 10 % plano sobre el alquiler bruto. Como es final, no se deducen gastos y esa renta no vuelve a tributar en la declaración anual. Cuando el inquilino es una empresa, normalmente practica ella la retención. En el alquiler por noches se suma, además, el PBJT que paga el huésped.

Impuesto del vendedor en la venta

PPh final del 2,5 %

El impuesto que paga el vendedor cuando cambia de manos un derecho inscrito sobre el suelo: el 2,5 % del precio bruto, según el PP 34/2016. Es final y se paga antes de que el PPAT firme la escritura. Junto con la comisión de la agencia, de alrededor del 5 %, y los gastos de notaría, determina lo que de verdad te deja una venta.

Impuesto de transmisión (BPHTB)

El impuesto que paga el comprador al adquirir un derecho inscrito sobre el suelo, como un Hak Pakai o un HGB. La Ley 1/2022 lo limita al 5 % del precio, tras un mínimo exento de al menos Rp 80 millones, y Badung aplica el tipo máximo. Se paga antes de firmar la escritura; un leasehold normal no lo genera.

Impuesto sobre el suelo y la edificación (PBB-P2)

El impuesto anual de la regencia sobre suelo y edificios, el equivalente indonesio del IBI, calculado sobre el NJOP tras un mínimo exento de Rp 15 millones. Badung aplica el 0,2 % a un NJOP por debajo de Rp 1.000 millones y el 0,3 % por encima. Denpasar aplica el 0,1 % y el 0,2 %. En un leasehold, el contrato decide si el recibo lo pagas tú o el dueño del suelo.

IVA indonesio (PPN)

Pajak Pertambahan Nilai

El impuesto sobre el valor añadido de Indonesia. El tipo general subió al 12 % en enero de 2025. Después, el PMK 131/2024 fijó la base imponible de todo lo que no es de lujo en once doceavos del precio, lo que deja el tipo efectivo en el 11 %. Casi todas las listas de precios de Bali dicen si está incluido; si la tuya no lo dice, pregunta.

KITAS

Permiso de residencia temporal

Un permiso de residencia de uno o dos años que se elige según de dónde vienen tus ingresos: trabajo, inversión, rentas del extranjero, familia o jubilación. Te permite vivir en Bali, abrir una cuenta bancaria local y darte de alta en el NPWP. Es también lo que habilita a un extranjero para tener un Hak Pakai a su nombre.

KITAP

Permiso de residencia permanente

El permiso de residencia permanente de Indonesia, por cinco años y renovable. Los extranjeros suelen llegar a él tras varios años con KITAS o por matrimonio con un ciudadano indonesio. Como con el KITAS, su titular puede tener un Hak Pakai, darse de alta en el NPWP y no paga la tasa turística de Bali.

Visado de nómada digital (E33G)

Un permiso de residencia de un año para quien trabaja para empleadores o clientes de fuera de Indonesia. Hay que acreditar ingresos del extranjero de unos Rp 1.070 millones al año y un saldo de unos Rp 35,8 millones durante tres meses, al tipo de cambio de septiembre de 2026. No se prorroga: se vuelve a solicitar cada año.

KITAS de inversor (E28A)

Un permiso de residencia para extranjeros con acciones por valor de Rp 10.000 millones o más en una sociedad indonesia, normalmente su propia PT PMA. Dura uno o dos años, y la sociedad actúa como patrocinadora. Encaja con quien tiene la villa a través de una sociedad y quiere vivir en la isla.

Golden visa

Un permiso de residencia de cinco o diez años por inversión, sin necesidad de patrocinador. La entrada más baja, el índice E28C, pide unos Rp 6.260 millones colocados en bonos, acciones o fondos indonesios para el permiso de cinco años, y Rp 12.520 millones para el de diez. Da residencia, no derechos sobre el suelo.

Visado a la llegada (VoA)

Un visado de entrada de 30 días que se compra al llegar o en línea por Rp 500.000. Se puede prorrogar una vez, otros 30 días por la misma tasa. La mayoría de los compradores llegan con él para ver inmuebles. No permite trabajar de ninguna forma, y quedarse de más cuesta Rp 1 millón por cada día extra.