PBG y SLF en Bali: la licencia de obra y el certificado de habitabilidad

El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) es la aprobación del proyecto de un edificio conforme a las normas técnicas locales. Lo concede la regencia antes de empezar la obra, a través de SIMBG, el sistema estatal de edificación en línea. Lo introdujo el PP 16/2021, que desarrolla la Ley de Edificación 28/2002, en sustitución del antiguo IMB.

El PBG demuestra que la administración aprobó el proyecto. No demuestra que lo construido coincida con los planos ni que haya pasado una inspección: eso es otro documento.

Para que un PBG avance, la parcela necesita antes el KKPR, la conformidad de que la zona permite ese uso. Ese paso lo explicamos en la guía de zonificación.

Fuente: PP 16/2021, que desarrolla la Ley 28/2002 de edificación; Tarubali, portal de la provincia de Bali

El SLF (Sertifikat Laik Fungsi) llega después de la obra. Confirma que los inspectores revisaron la estructura, la protección contra incendios y las instalaciones, y que el edificio sirve para el uso aprobado. Viene a ser la licencia de primera ocupación que conoces en España, aunque solo como orientación: el procedimiento no es el mismo.

Sin SLF, el edificio no ha entrado formalmente en servicio, aunque alguien viva en él. Donde más pesa es en el alquiler. La licencia de alquiler turístico (NIB) se apoya en requisitos básicos que incluyen las aprobaciones del edificio, así que una villa sin SLF no puede obtener con un expediente limpio la licencia para alquilar por noches.

El SLF no es para siempre. Según el PP 16/2021, dura 20 años en una vivienda unifamiliar o adosada. El resto de edificios tiene cinco años, y después el propietario lo renueva tras una nueva inspección.

Qué plazo se aplica depende de la función aprobada del edificio. Una villa aprobada como vivienda familiar está en el primer grupo. Si está aprobada como alojamiento turístico, es un edificio de actividad y va al segundo. Lee la función en el PBG y la fecha de vencimiento en el propio SLF, en lugar de fiarte de un folleto.

Fuente: PP 16/2021, artículo 297, según los resúmenes de SmartLegal.id y Taalenta, 2026; Tarubali

El IMB (Izin Mendirikan Bangunan) era la licencia de obra antes de la reforma de 2021, y el PBG es su sustituto. En la cadena cumplen el mismo papel: la autorización para construir.

La administración suele reconocer un IMB concedido antes de la reforma, así que una villa construida en 2018 no necesita un PBG nuevo solo porque haya cambiado el nombre. Lo que sí necesita es que el edificio siga coincidiendo con los planos del IMB. Una ampliación, una planta más o un garaje convertido en habitación rompen esa coincidencia, y suelen ser lo que atasca el SLF más tarde. Pide a un notario o a un consultor de licencias que confirme la situación de una licencia antigua en tu caso.

Fuente: Disposiciones transitorias del PP 16/2021; práctica de Rise Real Bali en operaciones, 2023–2026

Lo vemos a menudo. Alguien construyó la villa hace años con un IMB o un PBG, y la inspección del SLF nunca se hizo. A veces nadie la pidió. A veces se pidió y se fue aplazando. Y a veces el edificio creció más allá de sus planos y el propietario lo dejó ahí.

Nada de eso convierte la villa en una mala compra, pero cambia lo que compras. El certificado que falta pasa a ser una tarea con plazo y coste. Si la villa se alquila sin licencia, el riesgo es de quien la tenga el día de la inspección, no de quien la vendió.

Pide los dos documentos por su nombre, en archivos separados. El vendedor que manda uno y lo llama «las licencias» casi siempre ha mandado el PBG.

• El PBG, con los planos aprobados
• El SLF, con la fecha de emisión, la de vencimiento y la función aprobada del edificio
• Una visita que compare la distribución real con los planos del PBG
• Si falta el SLF: el motivo y quién paga
• Sobre plano: una fecha límite por escrito para el SLF después de la entrega

Un SLF que falta o ha caducado no es motivo automático para irse, sobre todo si la villa es para uso propio. Si la idea es alquilarla, significa que todavía no se puede alquilar por noches con licencia. Mete el tiempo y el coste del certificado en tus números antes de cerrar el precio.

Averigua por qué falta. Un expediente que nunca se presentó es papeleo. Un edificio distinto de sus planos puede exigir planos nuevos, una nueva aprobación y a veces obras antes de que un inspector firme.

Si compras antes de que la obra termine, el PBG ya tiene que existir: las reglas del PPJB del PP 12/2021 lo exigen antes de firmar el contrato privado de compraventa. El SLF todavía no puede existir, así que es el contrato el que tiene que recogerlo.

Pide una cláusula que incluya el SLF entre lo que se entrega con las llaves o que fije una fecha firme después de la entrega, con una retención o una devolución si se retrasa. Lo que hace cumplir esa cláusula es ligar el último pago al SLF. En cómo comprobar una promotora en Bali repasamos el resto de papeles de una compra sobre plano.

Fuente: PP 12/2021 sobre vivienda, según Industri Properti; práctica contractual de Rise Real Bali

Los dos los emite el gobierno de la regencia, a través de SIMBG. Cada regencia fija su propia tasa del PBG por norma local, así que no hay una tarifa nacional. Calcula con la de la regencia donde está la parcela, no con una cifra de una presentación.

La mayoría de los propietarios contrata a un consultor para los planos y la inspección. Sus honorarios son privados y negociables, y no hemos encontrado ninguna tarifa publicada que podamos citar. Pide un presupuesto por escrito que separe la tasa pública de los honorarios del consultor.

Fuente: PP 16/2021; normas locales de tasas de las regencias; Tarubali

Con el PBG y el SLF en regla, la villa puede pasar a la licencia que le permite alquilar por noches. En licencia de alquiler turístico en Bali explicamos el NIB, los códigos de actividad y lo que cambió en las plataformas de reservas en 2026. La lista de due diligence cubre el suelo y la titularidad.

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