Cómo comprobar una promotora en Bali antes del primer pago

Un proyecto tiene una marca comercial, y el contrato lo firma una sociedad. Muchas veces no se llaman igual, y es normal. Lo importante es que la misma sociedad aparezca en todas partes: en el certificado del suelo o el contrato de leasehold, en la licencia de obra, en el borrador del PPJB y en la cuenta bancaria a la que te piden transferir.

Si vende una PT y la factura la emite otra, para y pregunta por qué. Puede haber una respuesta limpia, como una sociedad titular del suelo y una constructora aparte. Pide que te la den por escrito antes de la primera transferencia.

Los cuatro son oficiales y gratuitos. Para una búsqueda básica ninguno exige cuenta indonesia, aunque la aplicación de ATR/BPN pide registrarse.

AHU, el registro de sociedades del Ministerio de Justicia, confirma que la PT existe y muestra su estado y las modificaciones presentadas; viene a ser el Registro Mercantil. OSS, el sistema de licencias, dice si la sociedad tiene número de identificación empresarial (NIB) y para qué códigos de actividad (KBLI) está autorizada. En GISTARU, el mapa urbanístico de ATR/BPN, ves la zona de la parcela. Y la aplicación Sentuh Tanahku de la agencia del suelo cubre el certificado: qué derecho, cuántos metros cuadrados y hasta cuándo.

Fuente: Ministerio de Justicia, AHU; OSS RBA; ATR/BPN, GISTARU y Sentuh Tanahku

En Indonesia las licencias de obra van en un orden fijo. Primero el KKPR, que confirma que el uso previsto encaja con el plan urbanístico. Después el PBG, la licencia de obra, que solo se tramita por el sistema estatal SIMBG. Al terminar la obra, el SLF, el certificado de habitabilidad. Y una villa que vaya a alquilarse por noches necesita además la licencia de alquiler turístico (NIB).

Un extranjero no puede pedir el PBG a título personal. Lo solicita el titular del derecho sobre el suelo, normalmente una sociedad indonesia con HGB. Los consultores con los que trabajamos calculan entre 14 y 30 días hábiles para tramitar un expediente de PBG completo, y unos tres meses y medio para todo el ciclo, con proyecto y papeles.

1. Paso 1KKPR

   La zona de la parcela permite el uso previsto.

2. Paso 2PBG

   Licencia de obra por SIMBG, a nombre del titular del suelo.

3. Paso 3Obra

   De siete a nueve meses para una villa de 250–300 m² con piscina, proyecto y obra en un solo contrato, según nuestra experiencia.

4. Paso 4SLF

   Certificado de habitabilidad tras la inspección del edificio terminado.

Fuente: PP 16/2021 sobre edificaciones; Tata Ruang Bali, portal urbanístico de la provincia; plazos de tramitación de consultores, estimación nuestra

En Indonesia la vivienda sobre plano se vende con un PPJB, un contrato privado de compraventa vinculante que precede a la escritura definitiva. El PP 12/2021 solo permite a la promotora firmar un PPJB cuando cumple cinco condiciones: derechos sobre el suelo claros, unidad definida, PBG concedido, infraestructuras disponibles y al menos el 20 % del proyecto construido.

En casas y adosados, el 20 % se cuenta en unidades del conjunto previsto. En edificios de apartamentos, en volumen de obra de la torre que está a la venta. Lo certifica el informe de una dirección facultativa independiente.

Muchas ventas en Bali empiezan antes, con una hoja de reserva y un depósito. Es práctica habitual, pero no es un PPJB. Lee a qué obliga de verdad ese primer documento a cada parte y cuándo lo sustituirá el PPJB.

Fuente: PP 12/2021 sobre vivienda y zonas residenciales, según el resumen de Industri Properti, febrero de 2021

Indonesia no tiene un depósito en garantía (escrow) regulado para la compra de vivienda, nada parecido a los avales de las cantidades entregadas a cuenta que exige la ley en España. En la práctica, los pagos pasan por el notario o PPAT, van a una cuenta de depósito pactada en el contrato o llegan directamente a la promotora según el avance de obra.

Ninguna de las tres fórmulas es incorrecta. Cada una tiene su riesgo, y el contrato decide cuál asumes. Busca pagos ligados al avance de obra que puedas verificar: cimentación, estructura, cubierta y entrega. Revisa qué pasa con tu dinero si el PBG o el SLF no llegan en una fecha fijada. Y confirma el mecanismo con un notario en ejercicio, porque ninguna ley concreta lo regula.

• La cuenta de destino está a nombre de la misma sociedad que firma el contrato
• Cada pago va ligado a una fase de obra que puedes visitar o ver en fotos
• Una fecha límite para el SLF, por escrito
• Condiciones de devolución si se deniega una licencia, con fecha e importe
• El derecho sobre el suelo y su plazo, escritos con cifras

Una promotora de capital extranjero opera como PT PMA. El Reglamento BKPM 5/2025 bajó el capital desembolsado mínimo a Rp 2.500 millones por sociedad. El plan de inversión, en cambio, tiene que superar los Rp 10.000 millones por cada código KBLI de cinco dígitos y ubicación, sin contar suelo ni edificios.

También cambió el marco de licencias. El PP 28/2025 entró en vigor el 5 de junio de 2025 y sustituyó al PP 5/2021 como base de las licencias por nivel de riesgo, que pasaron de 16 sectores regulados a 22. Que el registro de OSS de una sociedad parezca desactualizado no es por fuerza un problema, pero es una pregunta legítima para el equipo comercial, y la respuesta tiene que llegar con documentos. En la guía de la PT PMA ponemos cifras a lo que cuesta mantenerla.

Fuente: Reglamento BKPM 5/2025; PP 28/2025, según SmartLegal.id y Ombudsman RI

Las opiniones están en grupos de chat y foros, y tiran a los extremos. Los documentos están en los registros. Usa las opiniones para sacar preguntas y respóndelas con papeles.

La opinión más útil es la que recoges tú. Pregunta qué proyectos ha entregado ya la promotora, visita uno y, si puedes, habla con algún propietario. Pregunta si esos edificios tienen SLF y cuánto tardó en llegar después de la entrega. Una promotora con obra terminada suele enseñarla con gusto.

Tenemos fichas de las promotoras cuyos proyectos vendemos, con su logotipo y las promociones a la venta. Con cualquier proyecto de nuestro catálogo hacemos contigo estas comprobaciones antes del primer pago.

Los papeles de una promotora valen lo que vale el suelo sobre el que construye. Un extranjero no puede tener plena propiedad (Hak Milik), y cualquier operación que intente dársela es nula según el artículo 26 de la Ley Agraria Básica. Las vías que funcionan son el leasehold, el Hak Pakai y el HGB a través de una PT PMA.

El plazo del derecho importa tanto como el tipo. Un HGB sobre suelo del Estado puede llegar a 30 + 20 + 30 años. Un HGB concedido sobre el Hak Milik de un particular dura hasta 30 años, y luego hace falta un nuevo acuerdo con el dueño. Los folletos rara vez dicen cuál de los dos es, así que pregúntalo. El precio mínimo para que un extranjero compre en Bali una casa con suelo es de Rp 5.000 millones, y de Rp 2.000 millones para un apartamento (Kepmen ATR/BPN 1241/2022).

La lista de due diligence repasa las comprobaciones del suelo paso a paso, y la guía de zonificación explica cómo leer la zona de una parcela.

• La PT del contrato es la misma que la de la cuenta de destino
• PBG concedido para la misma parcela que figura en el certificado del suelo
• La zona en GISTARU permite vivienda o alojamiento turístico
• El plazo del derecho, en años, nunca «a largo plazo»

Fuente: UUPA 5/1960; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022

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