Comment vérifier un promoteur à Bali avant votre premier versement

Un projet porte une marque ; le contrat, lui, engage une personne morale. Les deux diffèrent souvent, et c'est normal. L'essentiel est qu'une seule société apparaisse partout : sur le certificat foncier ou le bail, sur l'autorisation de construire, dans le projet de PPJB et sur le compte bancaire où l'on vous demande de payer.

Si le vendeur est une PT et que la facture en nomme une autre, arrêtez-vous et demandez par écrit pourquoi. Il peut y avoir une explication simple, par exemple une société propriétaire du terrain et une entreprise de construction distincte. Obtenez-la noir sur blanc avant le premier virement.

Les quatre sont officiels et gratuits. Aucun n'exige de compte indonésien pour une recherche simple, même si l'application d'ATR/BPN demande de s'inscrire.

L'AHU, le registre des sociétés du ministère du Droit, confirme que la PT existe et indique son statut ainsi que les modifications déposées. L'OSS, le système de licences, montre si la société détient un numéro d'identification d'entreprise (NIB) et pour quels codes d'activité (KBLI) elle est autorisée. GISTARU, la carte du plan d'aménagement d'ATR/BPN, affiche le zonage de la parcelle. L'application Sentuh Tanahku de l'agence foncière couvre le titre lui-même : quel droit, combien de mètres carrés et jusqu'à quand.

Source : Ministry of Law, AHU ; OSS RBA ; ATR/BPN, GISTARU et Sentuh Tanahku

L'autorisation de construire suit en Indonésie un ordre fixe. D'abord la KKPR, qui confirme que l'usage prévu respecte le plan d'aménagement. Ensuite le PBG, le permis de construire, déposé uniquement via le système d'État SIMBG. Après les travaux, le SLF, le certificat de conformité. Une villa destinée à la location à la nuitée a en outre besoin d'une licence d'activité touristique, en plus du NIB.

Un étranger ne peut pas déposer lui-même une demande de PBG. Le demandeur est le titulaire du droit foncier, en général une société indonésienne détenant un HGB. Les consultants avec lesquels nous travaillons annoncent 14 à 30 jours ouvrés pour instruire un dossier de PBG complet, et environ trois mois et demi pour l'ensemble du cycle, conception et formalités comprises.

1. Étape 1KKPR

   Le zonage de la parcelle autorise l'usage prévu.

2. Étape 2PBG

   Permis de construire déposé via SIMBG par le titulaire du terrain.

3. Étape 3Construction

   Sept à neuf mois pour une villa de 250–300 m² avec piscine, en conception-réalisation, d'après notre expérience.

4. Étape 4SLF

   Certificat de conformité après inspection du bâtiment achevé.

Source : PP 16/2021 on buildings ; Tata Ruang Bali, portail provincial de l'aménagement du territoire ; délais de traitement des consultants, notre estimation

En Indonésie, les promoteurs vendent les logements sur plan au moyen d'une PPJB, une promesse de vente ferme qui précède l'acte définitif. Le PP 12/2021 n'autorise la signature d'une PPJB que si le promoteur remplit cinq conditions : droits fonciers clairs, lot défini, PBG, infrastructures disponibles et au moins 20 % du projet construit.

Pour les maisons et les maisons de ville, les 20 % se comptent en nombre d'unités sur l'ensemble du programme. Pour les immeubles d'appartements, ils se calculent sur le volume de construction de la tour mise en vente. Le rapport d'un consultant de contrôle confirme le chiffre.

Beaucoup de ventes à Bali démarrent plus tôt, avec un bulletin de réservation et des frais de réservation. C'est courant, et ce n'est pas une PPJB. Lisez à quoi votre document initial engage réellement chaque partie, et à quel moment la PPJB le remplacera.

Source : PP 12/2021 on housing and residential areas, d'après le résumé d'Industri Properti, février 2021

L'Indonésie n'a pas de séquestre réglementé pour la vente de logements. Dans la pratique, les paiements passent par le notaire ou PPAT, sur un compte de dépôt prévu par une clause du contrat, ou directement chez le promoteur contre des jalons de chantier.

Aucune de ces solutions n'est mauvaise en soi. Chacune comporte un risque différent, et c'est le contrat qui décide de celui que vous prenez. Cherchez des paiements liés à des étapes vérifiables : fondations, structure, toiture, livraison. Contrôlez les conditions de remboursement si le PBG ou le SLF n'est pas obtenu à une date fixée. Confirmez le mécanisme auprès d'un notaire en exercice, car aucune loi unique ne l'encadre.

• Compte du bénéficiaire au même nom de société que le contrat
• Chaque échéance liée à une étape de chantier que vous pouvez inspecter ou voir en photo
• Une date limite écrite pour le SLF
• Conditions de remboursement en cas de refus d'un permis, avec une date et un montant
• Le droit foncier et sa durée exprimés en chiffres

Un promoteur à capitaux étrangers opère sous forme de PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers). Le règlement BKPM 5/2025 a ramené le capital libéré minimal à Rp 2,5 Md par société. Le plan d'investissement doit toujours dépasser Rp 10 Md par code KBLI à cinq chiffres et par site, hors terrain et bâtiments.

Le cadre des licences a changé lui aussi. Le PP 28/2025, entré en vigueur le 5 juin 2025, remplace le PP 5/2021 comme base des licences d'activité fondées sur le risque et fait passer le régime de 16 à 22 secteurs réglementés. Un dossier OSS qui paraît ancien ne pose pas forcément problème. C'est une question légitime à poser à l'équipe commerciale, et la réponse doit arriver avec des documents. Notre guide de la PT PMA détaille les coûts de fonctionnement.

Source : BKPM Regulation 5/2025 ; PP 28/2025, via SmartLegal.id et Ombudsman RI

Les avis circulent dans des groupes de discussion et des forums, et penchent vers les extrêmes. Les documents, eux, se trouvent dans les registres. Servez-vous des avis pour trouver des questions, puis répondez-y avec des pièces.

Le meilleur avis est celui que vous recueillez vous-même. Demandez quels projets le promoteur a déjà livrés, visitez-en un et parlez à un propriétaire si possible. Demandez si ces bâtiments ont reçu leur SLF et combien de temps cela a pris après la livraison. Un promoteur qui a des réalisations achevées les montre en général volontiers.

Nous tenons des fiches sur les promoteurs dont nous présentons les projets, avec leurs logos et les projets en vente. Pour tout projet de notre catalogue, nous effectuons avec vous ces contrôles dans les registres avant le premier versement.

Les papiers d'un promoteur ne valent que ce que vaut le terrain dessous. Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik, droit de propriété), et toute opération qui tente de la lui transmettre est nulle en vertu de l'article 26 de la loi agraire de base. Les voies qui fonctionnent sont le leasehold (bail de longue durée), le Hak Pakai (droit d'usage) et le HGB (droit de bâtir) via une PT PMA.

La durée du terrain compte autant que le type. Un HGB sur terre domaniale peut courir 30 + 20 + 30 ans. Un HGB accordé sur le Hak Milik d'un particulier va jusqu'à 30 ans, puis exige un nouvel accord avec le propriétaire. Les brochures précisent rarement lequel s'applique : posez la question. Le prix minimal pour un étranger qui achète une maison avec terrain à Bali est de Rp 5 Md, et de Rp 2 Md pour un appartement, selon le décret ministériel ATR/BPN 1241/2022.

Notre liste de vérifications préalables (due diligence) détaille les contrôles fonciers pas à pas, et le guide du zonage explique comment lire le zonage d'une parcelle.

• La PT du contrat est la PT du compte bénéficiaire
• PBG délivré pour la même parcelle que le certificat foncier
• Zonage GISTARU compatible avec l'habitat ou l'hébergement touristique
• Durée du terrain exprimée en années, jamais par un vague « long terme »

Source : UUPA 5/1960 ; PP 18/2021 ; Kepmen ATR/BPN 1241/2022

Questions fréquentes