NUSA DUA · ID RR-2973

Edem Villas I : villa deux chambres de 138 m² à Benoa, Nusa Dua

Cette villa de 138 m² sur deux niveaux, avec piscine privée, coûte Rp 6,46 Md. Le séjour et la cuisine s'ouvrent sur la piscine au rez-de-chaussée, les deux chambres et les deux salles de bain sont à l'étage, et un toit-terrasse est à ajouter si vous le souhaitez. BREIG détient le leasehold (bail de longue durée) du terrain jusqu'au 29 août 2054, garantit 30 ans de plus et prévoit la livraison en septembre 2027.

Lot dans Edem Villas I

  • Leasehold jusqu'en 2054 + 30
  • En construction
  • Piscine privée
  • Deux salles de bain
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 138 m²surface habitable
  • Leaseholdjusqu'au 29/08/2054 + 30 ans
  • 09.2027livraison, selon notre base

Bien

Ce que vous obtenez

C'est le plus grand des deux plans de la première phase d'Edem Villas, sur les hauteurs de Benoa. La villa compte deux niveaux, 138 m², une piscine privée et une cour. Au rez-de-chaussée, le séjour, la cuisine et le coin repas ouvrent directement sur l'eau. À l'étage se trouvent les chambres, avec leurs fenêtres en arc.

Notre base indique deux chambres et deux salles de bain. La cuisine a un îlot et des appareils encastrés, et les fenêtres vont du sol au plafond. Vous pouvez ajouter le toit-terrasse, que les rendus montrent comme un lounge avec canapé et braséro. Pour des voyageurs à la nuit, un toit avec vue n'est pas de la décoration : il influe sur le tarif que vous pouvez pratiquer.

Le droit de propriété est un leasehold jusqu'au 29 août 2054, et BREIG s'engage sur trois décennies de plus au renouvellement. Notre base chiffre cette villa à Rp 6,46 Md. Trois éléments manquent encore de la part du promoteur, et nous les voulons avant tout acompte : le prix des options, le calendrier des échéances et le numéro du PBG.

Promoteur : BREIG, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Edem Villas I · villa 2 chambres : rendement brut et net

BREIG ne donne aucun chiffre de rendement pour la phase un. Voici notre modèle : un prix à la nuit de Rp 3,2 M à Nusa Dua, ajusté pour une villa de 2 chambres avec piscine, moins la gestion, les taxes, l'usure et l'entretien.

Brut 11,7 %≈ Rp 756 M par an avec 65 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 7,0 %≈ Rp 454 M par an · amorti en ≈ 14,2 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 756 M11,7 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 65 %
  • Société de gestionRp 136 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 75,6 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 90,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 454 M7,0 % du prix · amorti en ≈ 14,2 ans
Scénarios d'occupation : Edem Villas I · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
55 %prudentRp 640 MRp 256 MRp 384 M5,9 %16,8 ans
65 %baseRp 756 MRp 302 MRp 454 M7,0 %14,2 ans
75 %optimisteRp 872 MRp 349 MRp 523 M8,1 %12,3 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 1,5 à 1,8 M le revenu moyen par annonce à Nusa Dua (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Nusa Dua sur toutes les annonces AirROI est de ≈ 40 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 55 %, central à 65 % et optimiste à 75 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
NAI Villa V4M : 7,9 % net avec 65 % d’occupation; Ramada Home-room : 8,1 % net avec 65 % d’occupation; EDEM II · Condo-villa de 33 m² : 11,0 % net avec 65 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

BREIG vous loue cette villa jusqu'au 29 août 2054 et garantit un renouvellement de 30 ans au tarif du marché du jour. Il reste environ 27 ans à compter de la livraison de 2027. D'abord une réservation, ensuite une promesse de vente (PPJB), et à la fin un bail enregistré par un notaire. Le certificat de conformité (SLF) n'arrive qu'à la fin du chantier, suivi de la licence de location.

Propriété et permis : Edem Villas I · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bailJusqu'au 29.08.2054 + prolongation garantie de 30 ansComptez environ 27 ans à partir de la livraison. Le renouvellement se fait au prix du marché : le contrat doit donc préciser comment ce prix est calculé et quand vous faites la demande.
ZonageÀ confirmer via le RDTRNous confirmons le zonage de la parcelle par un extrait officiel du RDTR avant votre paiement, et non d'après ce que dit le vendeur.
Permis de construire (PBG)Délivré, selon notre base d'annoncesLe numéro et une copie du permis figurent sur notre liste d'avant-acompte, et les deux se retrouvent dans votre rapport.
PromoteurBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)La société figure dans les documents d'EDEM II. Nous vérifions son immatriculation et ses réalisations livrées, dont le premier EDEM Villas et EDEM II.
Certificat de conformité (SLF)En construction, pas encore délivréLa licence de location exige d'abord un SLF. C'est pourquoi vos tranches suivent les jalons de construction plutôt que des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmer après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonMeublée, selon le promoteurNous joignons à votre contrat la liste du mobilier et de l'électroménager.
Nous vérifions le bail foncier, les permis et le vendeur avant que vous ne versiez un acompte. Tout ce qui reste en suspens figure dans le rapport écrit que nous vous remettons.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Edem Villas I · villa 2 chambres ?

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Conditions

Edem Villas I · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte de réservation retient cette villa. BREIG ne nous a pas encore communiqué le montant.
  2. ContratVous signez et payez la première échéance, puis choisissez entre paiement intégral et échéancier.
  3. Étapes du chantierChaque tranche correspond à une étape achevée, selon un calendrier que nous demandons.
  4. LivraisonDernier paiement contre l'acte signé qui vous transmet la villa.

BREIG ne nous a pas communiqué d'échéancier de paiement pour la phase un. Nous le fixons dans le PPJB (promesse de vente) après nos vérifications.

Localisation

Emplacement : Benoa · Nusa Dua

Le côté Benoa du sud de Nusa Dua associe une mer calme, les hôtels de l'ITDC et un golf. Autour de la villa, les collines sont encore à moitié en chantier. Pour les courses, il faut une voiture ou un scooter.

Edem Villas I, villa de 2 chambres : bains de soleil au bord d'une piscine et d'un mur à arcades (rendu)
Nusa Dua · Badung · Benoa, Kuta Sud
  • Plage de Nusa Dua≈ 4,1 km à vol d'oiseau
  • Plage de Pandawa≈ 2,8 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,6 km à vol d'oiseau
  • Sanur≈ 16,8 km à vol d'oiseau
  • Jusqu'au rivage≈ 1,1 km, selon notre base

Les familles choisissent cette côte pour son eau plate et un service de niveau hôtelier à proximité, et les réservations n'y varient pas fortement selon les saisons. La contrepartie, c'est la vie nocturne : cafés et marchés sont entre 15 et 30 minutes.

Benoa · Nusa Dua · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Edem Villas I · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa de 2 chambres d'Edem Villas I ?

Rien. Vous payez le prix affiché de BREIG, et c'est BREIG qui règle notre commission. Sur cette villa, nos vérifications portent sur le bail foncier et sa clause de renouvellement, un extrait de zonage du RDTR, les registres de la société du promoteur et le PBG. Nous faisons tout cela avant que vous ne versiez un acompte, à nos frais, et concluons par un rapport écrit des points ouverts.

Puis-je acheter cette villa 2 chambres à distance ?

Oui. Une session Zoom passe en revue le plan et l'avancement du chantier, et notre équipe examine chaque document. La signature passe par un notaire. Vous donnez une procuration pour le bail et pour le contrat de gestion, et c'est réglé. À la fin du chantier, nous inspectons la villa et signons pour vous le procès-verbal de réception. Les enregistrements de chaque appel vous restent acquis.

Que comprend le prix de la villa 2 chambres ?

La villa de 138 m² elle-même, sa piscine privée et sa cour, ainsi que le mobilier et l'électroménager selon le descriptif du promoteur. Le toit-terrasse reste hors du prix de base, en option, et nous en demandons le coût pour votre lot. Le descriptif est annexé au contrat : personne ne pourra réduire discrètement les finitions plus tard.

Comment calculez-vous le rendement de cette villa ?

Les données AirROI pour Nusa Dua donnent Rp 3,2 M la nuit, que nous ajustons pour une villa de deux chambres avec piscine. Nous testons ensuite 55, 65 et 75 % d'occupation, typiques de villas avec gestionnaire professionnel. Les charges absorbent 40 %. Le scénario central aboutit à près de 7,0 % net par an, une fois déduits les honoraires du gestionnaire, les taxes, l'usure et les réparations. C'est une estimation, pas une promesse.

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