NUSA DUA · ID RR-2973

Edem Villas I: willa z dwiema sypialniami, 138 m², Benoa, Nusa Dua

Rp 6,46 mld za piętrową willę 138 m² z prywatnym basenem. Na dole salon i kuchnia wychodzą prosto na basen, na górze są dwie sypialnie i dwie łazienki, a taras na dachu można dokupić. BREIG ma dzierżawę gruntu do 29 sierpnia 2054 r., gwarantuje kolejne 30 lat i planuje odbiór na wrzesień 2027 r.

Lokal w projekcie Edem Villas I

  • Leasehold do 2054 + 30
  • W budowie
  • Prywatny basen
  • Dwie łazienki
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 138 m²powierzchnia użytkowa
  • Leaseholddo 29.08.2054 + 30 lat
  • 09.2027odbiór, według naszej bazy

Nieruchomość

Co kupujesz

To większy z dwóch układów w pierwszym etapie Edem Villas, na wzgórzach Benoa. Willa ma dwie kondygnacje, 138 m², prywatny basen i dziedziniec. Na dole salon, kuchnia i jadalnia wychodzą wprost do wody. Na górze są sypialnie z łukowymi oknami.

Według naszej bazy są dwie sypialnie i dwie łazienki. Kuchnia ma wyspę i sprzęt w zabudowie, okna sięgają od podłogi do sufitu. Można dokupić taras na dachu – na wizualizacjach to strefa wypoczynku z sofą i paleniskiem. Przy najmie na doby dach z widokiem to nie ozdoba. Podnosi cenę, jaką można wziąć za noc.

Prawo do willi to leasehold do 29 sierpnia 2054 r., a BREIG zobowiązuje się do przedłużenia o kolejne trzy dekady. W naszej bazie willa kosztuje Rp 6,46 mld. Od dewelopera brakuje jeszcze trzech rzeczy, które chcemy mieć przed jakąkolwiek wpłatą: cen opcji, harmonogramu rat i numeru PBG.

Deweloper: BREIG. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Edem Villas I · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

BREIG nie podaje stopy zwrotu dla pierwszego etapu. Poniżej nasz model: cena za noc w Nusa Dua Rp 3,2 mln, przeliczona na willę z 2 sypialniami i basenem, minus zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 11,7%≈ Rp 756 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,2 mln za noc Netto 7,0%≈ Rp 454 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 14,2 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 756 mln11,7% ceny · Rp 3,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 136 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 75,6 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 90,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 454 mln7,0% ceny · okres zwrotu ≈ 14,2 lat
Scenariusze obłożenia: Edem Villas I · willa z 2 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 640 mlnRp 256 mlnRp 384 mln5,9%16,8 lat
65%bazowyRp 756 mlnRp 302 mlnRp 454 mln7,0%14,2 lat
75%optymistycznyRp 872 mlnRp 349 mlnRp 523 mln8,1%12,3 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
BREIG nie podaje stopy zwrotu dla pierwszego etapu.
Cena za noc
Rp 3,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
NAI Villa V4M: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Ramada Home-room: 8,1% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Condo villa 33 m²: 11,0% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

BREIG sprzedaje willę na leasehold do 29 sierpnia 2054 r. i gwarantuje przedłużenie o 30 lat po stawce rynkowej z dnia przedłużenia. Od odbioru w 2027 r. zostaje ok. 27 lat. Najpierw rezerwacja, potem umowa przedwstępna (PPJB), a na końcu leasehold rejestrowany przez notariusza. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) przychodzi dopiero po zakończeniu budowy, a licencja na najem po nim.

Prawo i pozwolenia: Edem Villas I · willa z 2 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 29.08.2054 + 30 lat gwarantowanego przedłużeniaLicz na ok. 27 lat od odbioru. Przedłużenie idzie po cenie rynkowej, więc umowa musi opisać, jak ta cena jest liczona i kiedy składa się wniosek.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia w RDTRStrefę działki potwierdzamy oficjalnym wypisem z RDTR przed wpłatą, a nie na podstawie słów sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)Wydane, według naszej bazy ofertNumer i kopia pozwolenia są na naszej liście przed rezerwacją i oba trafiają do Twojego raportu.
DeweloperBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)Podmiot prawny widnieje w materiałach EDEM II. Sprawdzamy jego rejestrację i oddane inwestycje, w tym pierwsze EDEM Villas i EDEM II.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Jeszcze niewydane – trwa budowaLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Dlatego transze idą za etapami budowy, a nie za datami.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzenia po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórUmeblowana, według deweloperaListę mebli i AGD dołączamy do umowy.
Umowę dzierżawy gruntu, pozwolenia i sprzedającego sprawdzamy, zanim wpłacisz rezerwację. Wszystko, co otwarte, trafia do pisemnego raportu, który od nas dostajesz.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Edem Villas I · willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Edem Villas I · willa z 2 sypialniami

  1. RezerwacjaOpłata rezerwacyjna blokuje tę willę. BREIG nie podał nam jeszcze kwoty.
  2. UmowaPodpisujesz umowę i płacisz pierwszą ratę, potem wybierasz całość albo raty.
  3. Etapy budowyKażda transza odpowiada zakończonemu etapowi, według harmonogramu, o który prosimy.
  4. OdbiórOstatnia wpłata za podpisany protokół, który przekazuje Ci willę.

BREIG nie przesłał nam harmonogramu wpłat pierwszego etapu. Zapisujemy go w PPJB po naszych sprawdzeniach.

Położenie

Położenie: Benoa · Nusa Dua

Strona Benoa w południowej Nusa Dua łączy spokojne morze z hotelami ITDC i polem golfowym. Wokół willi wzgórza są jeszcze w połowie placem budowy. Po zakupy jeździ się autem albo skuterem.

Edem Villas I, willa 2BR: leżaki przy basenie i ścianie z łukami (wizualizacja)
Nusa Dua · Badung · Benoa, South Kuta
  • Plaża Nusa Dua≈ 4,1 km w linii prostej
  • Plaża Pandawa≈ 2,8 km w linii prostej
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 9,6 km w linii prostej
  • Sanur≈ 16,8 km w linii prostej
  • Do brzegu≈ 1,1 km, według naszej bazy

Rodziny wybierają to wybrzeże dla płaskiej wody i hotelowej obsługi w pobliżu, a rezerwacje nie falują tu mocno z sezonem. Kosztem jest życie nocne: kawiarnie i targi są 15–30 minut stąd.

Benoa · Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 1atrakcje
  • 1hotele

Najbliższe miejsca

  • Pura Karang Bonaatrakcja · 886 m
  • Kenyery homestayhotel · 997 m
  • Guest househotel · 1 km
  • RUIG Paraglidingatrakcja · 1,1 km
  • Alam Paragliding Flying Siteatrakcja · 1,1 km
  • Gala Viewpointatrakcja · 1,1 km
  • The Viewrestauracja · 1,1 km
  • Pondok Ramhotel · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Edem Villas I · willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi z 2 sypialniami w Edem Villas I?

Zero. Płacisz cenę z cennika BREIG, a BREIG pokrywa naszą prowizję. Przy tej willi sprawdzamy umowę dzierżawy gruntu i klauzulę przedłużenia, wypis strefy z RDTR, rejestr spółki dewelopera i PBG. Robimy to wszystko przed Twoją wpłatą, na własny koszt, i kończymy pisemnym raportem otwartych punktów.

Czy mogę kupić tę willę zdalnie?

Tak. Na Zoomie pokazujemy rzut i postęp budowy, a nasz zespół przegląda każdy dokument. Podpisy idą przez notariusza: dajesz pełnomocnictwo do umowy leasehold i umowy zarządzania, i sprawa załatwiona. Gdy budowa się skończy, sprawdzamy willę i podpisujemy za Ciebie protokół odbioru. Nagrania wszystkich rozmów zostają u Ciebie.

Co jest w cenie tej willi?

Sama willa 138 m², prywatny basen i dziedziniec, a do tego meble i AGD według specyfikacji dewelopera. Taras na dachu nie wchodzi w cenę bazową, to opcja – prosimy o jej koszt dla Twojego lokalu. Specyfikacja trafia do umowy, więc nikt później po cichu nie obetnie wykończenia.

Jak liczycie stopę zwrotu tej willi?

Dane AirROI dla Nusa Dua dają Rp 3,2 mln za noc, które korygujemy na willę z dwiema sypialniami i basenem. Potem sprawdzamy obłożenie 55, 65 i 75%, typowe dla willi z profesjonalnym operatorem. Koszty zabierają 40%. Wariant bazowy daje ok. 7,0% netto rocznie po prowizji operatora, podatku, zużyciu i naprawach. To szacunek, nie obietnica.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →