NUSA DUA · ID RR-3036

EDEM II: willa z dwiema sypialniami i basenem, 138 m², Nusa Dua

Układ DUO to środek oferty EDEM II: 138 m² na dwóch kondygnacjach, dwie sypialnie z łazienkami i własny basen. Ten lokal kosztuje Rp 5,80 mld bez dopłat za taras i dach. Do wyboru jasne albo niebieskie wykończenie. Leasehold kończy się w 2055 r., a BREIG planuje odbiór w grudniu 2028 r.

Lokal w projekcie EDEM II · lokale w katalogu: 4

  • Leasehold do 2055
  • W budowie
  • Prywatny basen
  • Dwie łazienki
  • 2sypialnie
  • 138 m²metraż w naszej bazie
  • Leaseholddo 31.08.2055
  • 12,2028odbiór, według naszej bazy
  • 2łazienki

Nieruchomość

Co kupujesz

DUO to średnia willa EDEM II: dwie kondygnacje, 138 m² w środku, do tego własny basen i podwórko. Na parterze są salon, kuchnia z wyspą i bar, otwarte prosto na wodę. Każda sypialnia na piętrze ma łukowe okna i własną łazienkę.

BREIG proponuje dwa warianty wnętrz, jasny i niebieski. Różnią się tkaninami, płytkami i dodatkami, a rzut jest ten sam. Wysokie łukowe okna zaczynają się od podłogi i kadrują zieleń oraz basen. W jednej z sypialni wanna stoi tuż przy oknie.

W cenniku BREIG podstawowa willa DUO zaczyna się od Rp 5,66 mld, a lokal z naszej bazy ofert kosztuje Rp 5,80 mld. Z tarasem cena rośnie do Rp 6,20 mld, z tarasem i dachem do Rp 6,49 mld. Kupujesz ją na leasehold do 2055 r., przy odbiorze zostaje ok. 26 lat.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – EDEM II · willa z 2 sypialniami: brutto i netto

Deweloper podaje dla EDEM II zwrot od 11,4% rocznie. Ta liczba zakłada obłożenie 75–85% i 18% dla operatora, bez odjęcia podatku i zużycia. Poniżej nasz model: noc w willi DUO wyceniamy na Rp 3,2 mln według danych z Nusa Dua i odejmujemy zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 13,0%≈ Rp 756 mln rocznie przy obłożeniu 65% i cenie Rp 3,2 mln za noc Netto 7,8%≈ Rp 454 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 12,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 756 mln13,0% ceny · Rp 3,2 mln za noc, obłożenie 65%
  • Firma zarządzającaRp 136 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 75,6 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 90,7 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 454 mln7,8% ceny · okres zwrotu ≈ 12,8 lat
Scenariusze obłożenia: EDEM II · willa z 2 sypialniami
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
55%ostrożnyRp 640 mlnRp 256 mlnRp 384 mln6,6%15,1 lat
65%bazowyRp 756 mlnRp 302 mlnRp 454 mln7,8%12,8 lat
75%optymistycznyRp 872 mlnRp 349 mlnRp 523 mln9,0%11,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje dla EDEM II zwrot od 11,4% rocznie. Ta liczba zakłada obłożenie 75–85% i 18% dla operatora, bez odjęcia podatku i zużycia. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 3,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Nusa Dua to Rp 1,5–1,8 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Nusa Dua: średnio ≈ 40% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 55%, bazowy 65% i optymistyczny 75%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
NAI Villa V4M: 7,9% netto przy obłożeniu 65%; Ramada Home-room: 8,1% netto przy obłożeniu 65%; EDEM II · Condo villa 33 m²: 11,0% netto przy obłożeniu 65%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Ta willa jest wyłącznie na leasehold. W obiegu są dwie daty końca – 31 sierpnia 2055 r. w naszej bazie ofert i 9 stycznia 2055 r. w wyliczeniach BREIG – i umowa musi to rozstrzygnąć razem z przedłużeniem. Licz na ok. 26 lat użytkowania po odbiorze w 2028 r. PPJB idzie z wpłatą 10%. Zakończenie budowy otwiera drogę do pozwolenia na użytkowanie (SLF), a po nim do licencji na najem.

Prawo i pozwolenia: EDEM II · willa z 2 sypialniami
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leaseholdDo 31.08.2055, według naszej bazyLicz na ok. 26 lat od odebrania kluczy. W dokumentach są dwie daty końca, 9 stycznia i 31 sierpnia 2055 r., więc umowa wskazuje właściwą i warunki przedłużenia.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia w RDTRStrefę potwierdzamy wypisem z RDTR zamówionym przed jakąkolwiek wpłatą, a nie materiałami marketingowymi.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaNajpierw numer pozwolenia i kopia. Dopiero potem rezerwacja ma sens.
DeweloperBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)BREIG podaje ten podmiot w swojej prezentacji. Sprawdzamy rejestrację i inwestycje, które już oddał, przede wszystkim EDEM Villas.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Jeszcze niewydane – trwa budowaLicencję na najem można uzyskać dopiero po SLF. Chcemy, żeby termin BREIG na SLF był wpisany do umowy.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzenia po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek na Bali działa bez niegoChroni Cię sama umowa: wpłaty idą za sprawdzonymi etapami budowy, a kara za opóźniony odbiór jest w niej zapisana.
Wyposażenie i odbiórUmeblowane, z instalacjami, według prezentacjiWybrany wariant wykończenia i pełna lista mebli trafiają do załącznika.
Przed jakąkolwiek wpłatą sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport, który wymienia każdy otwarty punkt.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla EDEM II · willa z 2 sypialniami?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – EDEM II · willa z 2 sypialniami

  1. RezerwacjaWybierasz willę i wariant wykończenia, żeby zablokować lokal.
  2. 10% przy podpisaniuPierwsza wpłata 10% z umową, potem reszta w całości albo w ratach.
  3. RatyCena przy płatności w ratach jest o Rp 88,5–177 mln wyższa niż przy płatności całości. Kalendarz transz dla Twojego lokalu bierzemy od BREIG.
  4. OdbiórPłacisz resztę i odbierasz willę.
  5. ZarządzanieOperator BREIG obsługuje gości i co kwartał przelewa Twoją część.

Prezentacja BREIG podaje kroki i wpłatę wejściową 10%, ale nie terminy rat. Najpierw nasza analiza, potem PPJB zapisuje te daty.

Położenie

Położenie: Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua

Poniżej, wzdłuż brzegu południowej Nusa Dua, stoją pięciogwiazdkowe resorty, jest golf, spokojne morze i plaże Pandawa i Melasti. Na wzgórzu sąsiednie działki są jeszcze puste. Do kawiarni i sklepów dojedziesz skuterem.

EDEM II, willa 2BR: białe wille z basenami o zachodzie słońca (wizualizacja)
Nusa Dua · Badung · wzgórza nad południowym wybrzeżem
  • The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 km w linii prostej
  • The Apurva Kempinski≈ 1,5 km · 5 min, według dewelopera
  • Plaża Nusa Dua≈ 8 min według dewelopera
  • Plaża Pandawa≈ 12 min według dewelopera
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 30 min według dewelopera

Willa z dwiema sypialniami pasuje tu małym rodzinom, które chcą widoku na ocean i hotelowych usług w pobliżu, a popyt jest dość równy przez cały rok. Ceną tego spokoju jest odległość: codzienne sprawy to 10–15 minut w drodze.

Wzgórza nad wybrzeżem · Nusa Dua · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 5atrakcje
  • 1restauracje
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Pura Karang Bonaatrakcja · 675 m
  • Alam Paragliding Flying Siteatrakcja · 822 m
  • Gala Viewpointatrakcja · 833 m
  • RUIG Paraglidingatrakcja · 845 m
  • The Viewrestauracja · 935 m
  • Kenyery homestayhotel · 1,1 km
  • Guest househotel · 1,2 km
  • Pondok Ramhotel · 1,2 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o EDEM II · willa z 2 sypialniami

Ile Rise Real Bali weźmie ode mnie za willę DUO w EDEM II?

Zero – BREIG płaci naszą prowizję, a Ty płacisz cenę z cennika. Przed rezerwacją zbieramy umowę dzierżawy gruntu i potwierdzamy dokładną datę jej końca, porównujemy działkę ze strefami RDTR, sprawdzamy spółkę BREIG i prosimy o PBG. Nic Cię to nie kosztuje. Efektem jest pisemna notatka z każdym pytaniem, które jest jeszcze otwarte.

Czy willę DUO da się kupić zdalnie?

Da się. Na Zoomie przechodzimy przez rzut i budowę, a dokumentami zajmujemy się na miejscu. Notariusz podpisuje za Ciebie umowę leasehold i umowę zarządzania na podstawie pełnomocnictwa. Po zakończeniu budowy nasz zespół odbiera willę protokołem odbioru. Nie musisz lecieć na Bali.

Ile kosztują taras i dach w willi DUO?

BREIG wycenia podstawową willę DUO od Rp 5,66 mld, z tarasem do Rp 6,20 mld, a z tarasem i dachem do Rp 6,49 mld. Lokal z naszej bazy za Rp 5,80 mld nie ma żadnego z tych dodatków. Dokładny pakiet wpisujemy do umowy, żeby opcje nie pojawiły się później na fakturze.

Skąd 7,8% netto dla tej willi?

Na podstawie danych AirROI dla Nusa Dua ustalamy cenę za noc w willi DUO na Rp 3,2 mln, dopasowaną do jej metrażu i basenu. Warianty obłożenia 55, 65 i 75% odpowiadają willom z profesjonalnym zarządzaniem. Koszty zabierają 40% przychodu. Wariant środkowy daje ok. 7,8% netto rocznie – to nasz szacunek, bez gwarancji dochodu.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →