NUSA DUA · ID RR-3036

EDEM II: فيلا بغرفتي نوم ومسبح، 138 م²، نوسا دوا

في منتصف تشكيلة EDEM II يقع نموذج DUO: 138 م² على طابقين، وغرفتا نوم بحمامين خاصين، ومسبح خاص. سعر هذه القطعة 5.80 مليار روبية من دون إضافة التراس أو السطح. تختار تشطيباً فاتحاً أو أزرق. الإيجار ينتهي في 2055، وBREIG تستهدف التسليم في ديسمبر 2028.

وحدة في EDEM II · الوحدات المعروضة: 4

  • إيجار طويل حتى 2055
  • قيد الإنشاء
  • مسبح خاص
  • حمامان
  • 2غرف نوم
  • 138 م²المساحة في قاعدتنا
  • إيجار طويل الأمدحتى 31.08.2055
  • 12.2028التسليم، بحسب قاعدتنا
  • 2حمامات

العقار

ماذا تشتري

DUO هي الفيلا متوسطة الحجم في EDEM II، على طابقين بمساحة داخلية 138 م²، ولها مسبح خاص وفناء. في الطابق الأرضي الصالة ومطبخ بجزيرة وطاولة بار، وكلها تفتح مباشرة على الماء. كل غرفة نوم في الأعلى بنوافذ مقوّسة وحمام خاص.

تعرض BREIG نمطين للتشطيب الداخلي، فاتحاً وأزرق، والفرق في الأقمشة والبلاط واللمسات فقط، والمخطط واحد. النوافذ المقوّسة العالية تبدأ من الأرض وتؤطر الخضرة والمسبح. في إحدى غرف النوم يقف حوض الاستحمام بجوار النافذة مباشرة.

في قائمة أسعار BREIG يبدأ نموذج DUO الأساسي من 5.66 مليار روبية، والقطعة في قاعدة إعلاناتنا بسعر 5.80 مليار روبية. إضافة التراس ترفعه حتى 6.20 مليار روبية، والتراس مع السطح حتى 6.49 مليار روبية. تحوزها بإيجار طويل حتى 2055، ويبقى نحو 26 سنة عند التسليم.

حساب هذا العقار

عائد EDEM II · فيلا بغرفتي نوم: الإجمالي والصافي

يذكر المطوّر عائداً من 11.4% سنوياً لـEDEM II. يفترض هذا الرقم إشغال 75 إلى 85% وحصة إدارة 18%، من دون خصم الضريبة والاستهلاك. أدناه نموذجنا: نسعّر ليلة DUO بـ3.2 مليون روبية من بيانات نوسا دوا، ونخصم الإدارة والضريبة والاستهلاك والصيانة.

إجمالي 13.0%≈ 756 مليون روبية سنوياً بإشغال 65% و3.2 مليون روبية لليلة صافٍ 7.8%≈ 454 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 12.8 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي756 مليون روبية13.0% من السعر · سعر الليلة 3.2 مليون روبية، الإشغال 65%
  • شركة الإدارة136 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب75.6 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة90.7 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك454 مليون روبية7.8% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 12.8 سنة
سيناريوهات الإشغال: EDEM II · فيلا بغرفتي نوم
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
55%متحفظ640 مليون روبية256 مليون روبية384 مليون روبية6.6%15.1 سنة
65%أساسي756 مليون روبية302 مليون روبية454 مليون روبية7.8%12.8 سنة
75%قوي872 مليون روبية349 مليون روبية523 مليون روبية9.0%11.1 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
يذكر المطوّر عائداً من 11.4% سنوياً لـEDEM II. يفترض هذا الرقم إشغال 75 إلى 85% وحصة إدارة 18%، من دون خصم الضريبة والاستهلاك. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
3.2 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Nusa Dua بنحو 1.5–1.8 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Nusa Dua نحو ≈ 40% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 55%، وأساسي 65%، وقوي 75%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
NAI Villa V4M: 7.9% صافٍ بإشغال 65%; Ramada Home-room: 8.1% صافٍ بإشغال 65%; EDEM II · فيلا كوندو 33 م²: 11.0% صافٍ بإشغال 65%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

هذه الفيلا بإيجار طويل فقط. نعتمد 31 أغسطس 2055 من قاعدة إعلاناتنا، بينما تذكر جداول عائد BREIG تاريخ 9 يناير 2055، ويجب أن يحسم العقد ذلك وأي تجديد. احسب نحو 26 سنة من الاستخدام بعد تسليم 2028. عقد البيع الأولي (PPJB) يأتي مع دفعة 10%. الإنجاز يفتح شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)، وبعدها ترخيص التأجير.

الملكية والتراخيص: EDEM II · فيلا بغرفتي نوم
شكل الحيازةإيجار طويل الأمدلا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجارحتى 31.08.2055، بحسب قاعدة إعلاناتنااحسب نحو 26 سنة بعد استلام المفاتيح. التاريخ الرئيسي 31 أغسطس 2055، ويرد في السجلات أيضاً 9 يناير 2055، فيسمّي العقد التاريخ الصحيح وشروط التجديد.
تصنيف الأرضيُحسم عبر المخطط التنظيمي (RDTR)التصنيف يُؤكَّد من مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) الذي نطلبه قبل أي حجز، لا من المواد التسويقية.
رخصة البناء (PBG)قيد المراجعةرقم رخصة البناء ونسخة منها أولاً. بعد ذلك فقط يصبح للحجز معنى.
المطوّرBREIG Property (PT BREIG Jaya Properti)تسمّي BREIG هذا الكيان في عرضها. نفحص تسجيله والتسليمات التي خلفه، وأولها EDEM Villas.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)قيد الإنشاء، لم تصدر بعدترخيص التأجير يبدأ فقط بعد شهادة SLF. نريد موعد BREIG لها مكتوباً في العقد.
رخصة التأجير السياحي (NIB)تُحسم بعد التسليممنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير طويل الأمد فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي مخاطرة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد تخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، والسوق يعمل من دونهالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليممفروشة والأنظمة مركّبة، بحسب العرضنمط التشطيب الذي اخترته وقائمة الأثاث كاملة يدخلان ملحقاً.
قبل أي حجز نتحقق من الأرض والتراخيص والبائع. يصلك تقرير مكتوب يسمّي كل نقطة مفتوحة.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ EDEM II · فيلا بغرفتي نوم؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات EDEM II · فيلا بغرفتي نوم

  1. الحجزاختر الفيلا ونمط التشطيب لتثبيت القطعة.
  2. 10% عند التوقيعدفعة أولى 10% مع العقد، ثم الباقي كاملاً أو بالأقساط.
  3. الدفعاتسعر الخطة أعلى من الدفع النقدي بـ88.5 إلى 177 مليون روبية. نحصل على جدول الدفعات لقطعتك.
  4. التسليمتسدد الباقي وتستلم الفيلا.
  5. الإدارةمشغّل BREIG يتولى الضيوف ويحوّل حصتك كل ثلاثة أشهر.

عرض BREIG يقدم الخطوات ودفعة الدخول 10% لكن بلا مواعيد الأقساط. مراجعتنا أولاً، ثم يسجل عقد البيع الأولي (PPJB) تلك المواعيد.

الموقع

الموقع: التلال فوق الساحل · نوسا دوا

منتجعات خمس نجوم تصطف على ساحل جنوب نوسا دوا (Nusa Dua) في الأسفل، مع الجولف والبحر الهادئ وشاطئي باندوا (Pandawa) وميلاستي (Melasti). فوق التلة، القطع المجاورة ما زالت فارغة. السكوتر يسد المسافة إلى المقاهي والمتاجر.

فيلا بغرفتي نوم في EDEM II: فلل بيضاء بمسابح عند الغروب (تصور)
نوسا دوا · بادونج · التلال فوق الساحل الجنوبي
  • فندق The Ritz-Carlton, Bali≈ 1.4 كم بخط مستقيم
  • فندق The Apurva Kempinski≈ 1.5 كم · 5 دقائق، بحسب المطوّر
  • شاطئ نوسا دوا≈ 8 دقائق، بحسب المطوّر
  • شاطئ باندوا≈ 12 دقيقة، بحسب المطوّر
  • مطار نغوراه راي≈ 30 دقيقة، بحسب المطوّر

فيلا بغرفتي نوم هنا تناسب الأسر الصغيرة التي تريد إطلالة المحيط وخدمات الفنادق قريبة، والطلب متوازن تقريباً على مدار السنة. ثمن هذا الهدوء هو المسافة: المشاوير اليومية 10 إلى 15 دقيقة بالطريق.

التلال فوق الساحل · نوسا دوا · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 5معالم
  • 1مطعم
  • 1نادٍ رياضي

الأقرب

  • Pura Karang Bonaمعلم · 675 م
  • Alam Paragliding Flying Siteمعلم · 822 م
  • Gala Viewpointمعلم · 833 م
  • RUIG Paraglidingمعلم · 845 م
  • The Viewمطعم · 935 م
  • Kenyery homestayفندق · 1.1 كم
  • Guest houseفندق · 1.2 كم
  • Pondok Ramفندق · 1.2 كم

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن EDEM II · فيلا بغرفتي نوم

كم تتقاضى Rise Real Bali على فيلا DUO في EDEM II؟

لا شيء، فـBREIG تدفع عمولتنا وأنت تدفع السعر المعلن. قبل الحجز نجمع عقد إيجار الأرض ونؤكد تاريخ انتهائه، ونطابق القطعة مع تصنيف المخطط التنظيمي (RDTR)، ونراجع شركة BREIG، ونطلب رخصة البناء (PBG). هذا لا يكلفك شيئاً. النتيجة مذكرة مكتوبة بكل سؤال ما زال مفتوحاً.

هل يمكن شراء فيلا DUO عن بُعد؟

نعم. مكالمات Zoom تأخذك عبر المخطط والبناء، ونتولى المستندات محلياً. كاتب العدل يوقّع عقد الإيجار واتفاقية الإدارة عنك بموجب وكالة قانونية. بعد انتهاء البناء يتولى فريقنا الاستلام بمحضر التسليم. لا حاجة إلى السفر إلى بالي.

كم يكلف التراس والسطح في فيلا غرفتي النوم؟

تسعّر BREIG نموذج DUO الأساسي من 5.66 مليار روبية، ومع التراس حتى 6.20 مليار روبية، ومع التراس والسطح حتى 6.49 مليار روبية. القطعة في قاعدتنا، بسعر 5.80 مليار روبية، بلا أي إضافة. نكتب الباقة الدقيقة في العقد، فلا تظهر الإضافات في فاتورة لاحقاً.

كيف وصلتم إلى 7.8% صافياً لهذه الفيلا؟

انطلاقاً من بيانات AirROI لنوسا دوا حددنا سعر ليلة DUO بـ3.2 مليون روبية، بما يناسب حجمها ومسبحها. سيناريوهات الإشغال 55 و65 و75% تعكس فللاً بإدارة محترفة. المصاريف تأخذ 40% من الإيراد. السيناريو الأوسط يعطي نحو 7.8% صافياً في السنة، ويبقى تقديرنا بلا ضمان للدخل.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←