سوقان، ضيف واحد
تبيع كانجو وبيريرينان للجمهور نفسه: راكبو أمواج، عاملون عن بُعد، أزواج في الثلاثينيات. يختار الضيف بينهما على أساس السعر ومسافة المشي إلى العشاء. لكن العرض يتحرك في اتجاهين متعاكسين.
كانجو هي السوق الناضجة. لديها 3,920 إعلاناً على المنصات، وانكمش هذا العدد 8.0% خلال العام مع خروج العقارات الأضعف. بيريرينان لديها 626 إعلاناً، أي أكثر بنسبة 45.6% من العام السابق، وأغلب البناء الجديد على هذا الشريط الساحلي يتجه إليها. انخفض الإيراد لكل إعلان في الاثنتين، بنسبة 23.1% و27.9% على التوالي.
| المؤشر | كانجو | بيريرينان |
|---|---|---|
| متوسط سعر الليلة | 3.79 مليون روبية | 3.68 مليون روبية |
| نسبة الإشغال | 36.2% | 40.2% |
| الإيراد لكل إعلان سنوياً | 376 مليون روبية | 386 مليون روبية |
| تغيّر الإيراد سنة بسنة | −23.1% | −27.9% |
| الإعلانات سنة بسنة | −8.0% | +45.6% |
| عدد الإعلانات على المنصات | 3,920 | 626 |
المصدر: AirROI، أغسطس 2025 حتى يوليو 2026، مُعاد احتسابها بالروبية بسعر الصرف المعتمد في الموقع
إلى أين تذهب كل روبية من الإيراد
كل عائد في هذا التقرير يبدأ من الإيراد الإجمالي: سعر الليلة × عدد الليالي المباعة. ثم يخصم نموذجنا ثلاثة بنود. رسم شركة الإدارة 18% من الإيراد، ضمن نطاق السوق 15–25%. الصيانة واللوازم والليالي الفارغة بين إقامة وأخرى تأخذ 12% أخرى. الضريبة تأخذ 10%، وهي النسبة النهائية على دخل الإيجار للمقيم الضريبي بموجب PP 34/2017.
يبقى للمالك نحو 60% من الإيراد. مشغّل منتجعي يتقاضى عادة نحو 23%، ما يخفض حصة المالك إلى نحو 55%. المالك غير المقيم يدفع استقطاعاً 20% بدل 10%، فخطّط لنحو النصف تقريباً.
بالنسبة للعقارات الثلاثة أدناه، هذا الفارق يكلّف 1.3–1.5 نقطة. عند نسبة إشغال 70%، يحقق غير المقيم عائداً صافياً 6.2% على فيلا بيريرينان، و7.1% على فيلا كانجو، و7.2% على الشقة. حيازة العقار عبر شركة محلية يغيّر بند الضريبة مجدداً، ويشرح ذلك دليلنا ضريبة دخل الإيجار في إندونيسيا.
- 60%
- 18%
- 12%
- 10%
المصدر: نموذج عائد Rise Real Bali؛ اللائحة الحكومية رقم 34 لعام 2017؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 26
تريد الأرقام لميزانيتك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب حساب العائد الصافي لميزانيتك.
ثلاثة عقارات من الكتالوج، ثلاثة سيناريوهات
اخترنا ثلاثة إعلانات حيّة من كتالوجنا: فيلا بمسبح بغرفتين في بيريرينان، وفيلا بمسبح بغرفتين داخل كانجو، وشقة بغرفة واحدة على باتو بولونج. سعر كل ليلة تقديرنا لنوع العقار في منطقته، اعتماداً على بيانات AirROI ومعدَّلاً حسب المساحة والتشطيب. لا ينشر أي من المطوّرين الثلاثة عائداً صافياً على مستوى الوحدة، فهذه الأرقام أرقامنا.
السيناريو الحذر نسبة إشغال 60%، والأساسي 70%، والقوي 80%. هذه النسب أعلى بوضوح من متوسط المنطقة البالغ 36–40%، وذلك مقصود: تصف عقاراً بمشغّل محترف وسنة من التقييمات خلفه. إن كنت تخطط لإدارته بنفسك، استخدم متوسط المنطقة بدلاً من ذلك، وسترى لماذا لا ننصح بذلك.
| العقار | السعر | سعر الليلة | الصافي عند 60% | الصافي عند 70% | الصافي عند 80% |
|---|---|---|---|---|---|
| فيلا إليسيوم، غرفتا نوم، بيريرينان | 6.18 مليار روبية | 3.0 مليون روبية | 6.4% | 7.5% | 8.5% |
| فيلا زامايا، غرفتا نوم، كانجو | 4.78 مليار روبية | 2.7 مليون روبية | 7.3% | 8.5% | 9.7% |
| وايت بالم، غرفة نوم واحدة، كانجو | 2.65 مليار روبية | 1.5 مليون روبية | 7.4% | 8.7% | 9.9% |
المصدر: أسعار كتالوج Rise Real Bali ونموذج العائد، سبتمبر 2026؛ أسعار الليالي تقديراتنا من بيانات AirROI الإقليمية
نسبة الإشغال التي يحتاجها كل عقار لعائد صافٍ 8%
اقلب السؤال وتنفصل العقارات الثلاثة بوضوح. بسعرها التقديري، تحتاج فيلا بيريرينان نسبة إشغال 75.0% لتحقق 8% صافياً. فيلا كانجو تحتاج 65.8%، والشقة 64.5%.
هذا هو الرقم الذي يستحق أن تناقشه مع أي مشغّل. اسأله عن نسبة الإشغال الفعلية لعقاراته المماثلة خلال الأشهر الاثني عشر الماضية، شهراً بشهر. إن لم يستطع إثباتها، افترض متوسط المنطقة. عند إيراد متوسط المنطقة، يجب ألا يتجاوز سعر الفيلا نحو 2.82 مليار روبية في كانجو أو 2.89 مليار روبية في بيريرينان لتحقق 8% صافياً.
المصدر: حساب Rise Real Bali من أسعار الكتالوج وأسعار الليالي التقديرية؛ إيراد الإعلان لدى AirROI
ما الذي يستعيده عقد الإيجار
كل سنة استخدام تقتطع جزءاً من قيمة عقد الإيجار الطويل. بحساب خطي، مدة فيلا بيريرينان الأساسية 27 سنة تتخلى عن نحو 229 مليون روبية سنوياً، أي 3.7% من سعرها. مدة زامايا 25 سنة تتخلى عن 4.0% سنوياً، ومدة وايت بالم 27 سنة تتخلى عن 3.7%. نسمي هذا تناقص قيمة الإيجار، ومكانه في الحساب قبل أن يتحدث أحد عن ربح.
اطرحه من العائد الصافي في السيناريو الأساسي وتحصل على 3.8% لفيلا بيريرينان، و4.5% لفيلا كانجو، و5.0% للشقة. هذا ما تكسبه فوق استرداد رأس مالك.
التمديدات تغيّر الصورة كثيراً. العقود الثلاثة جميعها تتضمن تمديداً: 30 سنة إضافية لإليسيوم ووايت بالم، و25 سنة لزامايا. موزَّعاً على كامل المدة، ينخفض التناقص إلى 1.75–2.0% سنوياً. تحقق من تكلفة التمديد ومن يحدد سعره، لأن الجواب يقرر أي الرقمين تشتريه فعلاً.
| العقار | عقد الإيجار | الصافي عند 70% | بعد التناقص، المدة الأساسية | بعد التناقص، مع التمديد |
|---|---|---|---|---|
| فيلا إليسيوم، بيريرينان | 27 + 30 سنة | 7.5% | 3.8% | 5.7% |
| فيلا زامايا، كانجو | 25 + 25 سنة | 8.5% | 4.5% | 6.5% |
| وايت بالم، كانجو | 27 + 30 سنة | 8.7% | 5.0% | 6.9% |
المصدر: حساب Rise Real Bali؛ مدد الإيجار كما يذكرها كل مطوّر
بيريرينان تحمل مخاطرة تصنيف عمراني أكبر
أغلب أرض بيريرينان كانت حقول أرز حتى وقت قريب. وجدت مراجعة Propertia لإعلانات البيع في مارس 2026 أن 17.3% من أرض بيريرينان زراعية أو محمية، مقابل 9.3% لبادونج ككل. الفيلا في هذا التصنيف لا مسار لها إلى رخصة بناء (PBG) أو رخصة تأجير، ومنذ 1 أغسطس 2026 لا يمكنها البقاء على منصات الحجز أيضاً.
مشكلة كانجو مختلفة. الأرض الحرة نفدت تقريباً، فالمشاريع الجديدة إما تتكيف مع قطع أصغر أو تقع على أطراف المنطقة. تحقق من العنوان الدقيق على الخريطة قبل أن تقارن إعلاناً بأرقام كانجو.
كانجو تناسبك إن كنت
- تريد خروجاً سهلاً لاحقاً
- العقار على مسافة مشي من باتو بولونج أو بيراوا
- تفضّل الشراء في سوق خرجت منه الإعلانات الأضعف بالفعل
في بيريرينان، تحقق أن
- التصنيف العمراني ورخصة PBG سليمان
- السعر يعكس بالفعل عاماً ارتفعت فيه الإعلانات المنافسة 45.6%
- لدى المشغّل المسمّى فلل مماثلة قريبة
المصدر: Propertia، بيانات سوق الفلل في بالي، مارس 2026؛ وزارة السياحة، الحذف من المنصات اعتباراً من 1 أغسطس 2026
كيف نُصمِّم نموذج فيلا في هاتين المنطقتين
كانت فترة الانطلاق ثلاثة إلى ستة أشهر سابقاً. مع 626 إعلاناً في بيريرينان بدل 430، تحتاج الفيلا الجديدة وقتاً أطول لتجمع التقييمات التي تضعها في الصفحة الأولى من النتائج.
- ابدأ من إيراد المنطقة
إيراد AirROI لكل إعلان على مدى 12 شهراً، وهو يعكس الحجوزات الفعلية لا الأسعار المعلنة.
- عدّل حسب العقار
غرف النوم والمساحة والمسبح والتشطيب ومسافة المشي إلى الشاطئ والمقاهي.
- شغّل ثلاثة سيناريوهات إشغال
60% و70% و80% لعقار مُدار، إضافة إلى متوسط المنطقة كحد أدنى.
- اخصم التكاليف
نحو 40% من الإيراد إجمالاً، أو 45% مع مشغّل منتجعي.
- أضف فترة انطلاق
احسب من ستة إلى تسعة أشهر.
- اطرح تناقص قيمة الإيجار
على المدة الأساسية وعلى المدة الكاملة مع التمديد، جنباً إلى جنب.
المصدر: منهجية عائد Rise Real Bali، سبتمبر 2026
الخطوة التالية
لكل عقار أعلاه صفحته الخاصة بتفصيل كامل للتكلفة وشروط المشغّل: إعلانات كانجو وإعلانات بيريرينان على بُعد نقرة واحدة. ضع تقديرك الخاص لنسبة الإشغال في حاسبة العائد، أو أرسل لنا فيلا تفكّر فيها ونشغّلها على هذا النموذج.
ماذا يعني هذا للمشتري
- حقق متوسط الإعلانات 376 مليون روبية في كانجو و386 مليون روبية في بيريرينان خلال العام الماضي، وانخفض كلاهما 23–28%.
- المالك المقيم يحتفظ بنحو 60% من الإيراد.
- عقاراتنا الثلاثة من الكتالوج تحقق 7.5–8.7% صافياً عند إشغال 70%، مقابل 12.4–14.5% إجمالياً.
- على عقد إيجار 25 إلى 27 سنة، نحو 4 نقاط من العائد الصافي هي استرداد لرأس المال.
- 17.3% من إعلانات بيع بيريرينان على أرض زراعية أو محمية. تحقق من التصنيف العمراني أولاً.
الخطوة التالية: عدد السياح في بالي: الوافدون والأسواق المصدرة واستقرار 2026
أسئلة شائعة
ما العائد الإيجاري على فيلا في كانجو؟
في نموذجنا، تحقق فيلا مُدارة في كانجو عائداً صافياً نحو 8.5% سنوياً عند إشغال 70%، و7.3% عند 60%. العقار نفسه يُظهر نحو 14% إجمالياً. حقق متوسط إعلانات كانجو 376 مليون روبية خلال العام حتى يوليو 2026 (AirROI).
أيهما أفضل لدخل الإيجار: بيريرينان أم كانجو؟
الإيراد لكل إعلان متقارب: 386 مليون روبية في بيريرينان مقابل 376 مليون في كانجو. بيريرينان تحجز ليالٍ أكثر (40.2% مقابل 36.2%)، لكنها أضافت أيضاً 45.6% إعلانات جديدة خلال العام، وأرضها فيها نسبة أكبر من التصنيف الزراعي.
لماذا عائدكم أقل من رقم المطوّر؟
نخصم الإدارة والصيانة والليالي الفارغة والضريبة، أي نحو 40% من الإيراد. أرقام المبيعات عادة تعرض الإيراد الإجمالي مقابل السعر. في عقاراتنا الثلاثة، الإجمالي 12.4–14.5% والصافي 7.5–8.7%.
ما نسبة الإشغال التي يجب افتراضها لفيلا في كانجو؟
استخدم متوسط المنطقة نحو 36% كحد أدنى، و60–70% لعقار بمشغّل محترف وسنة من التقييمات. احسب ستة إلى تسعة أشهر بعد الإطلاق قبل بلوغ ذلك المستوى.
هل تؤثر مدة عقد الإيجار على العائد؟
نعم. على عقد 25 سنة، يتناقص نحو 4% من السعر كل سنة بحساب خطي. اطرح ذلك من العائد الصافي لترى ما تكسبه فوق رأس مالك. التمديد المتعاقد عليه يخفض هذا التناقص إلى النصف أو أكثر.
من أين نعرف ذلك
أسعار المنطقة ونسبة الإشغال والإيراد لكل إعلان وعدد الإعلانات من AirROI للفترة أغسطس 2025 حتى يوليو 2026، محوّلة إلى الروبية. العقارات الثلاثة إعلانات حيّة في كتالوجنا. الأسعار ومدد الإيجار كما يذكرها المطوّرون، وأسعار الليالي تقديراتنا لكل نوع عقار. يخصم النموذج 18% إدارة و12% صيانة وشغور و10% ضريبة من الإيراد الإجمالي، كما لمالك مقيم ضريبياً. تناقص قيمة الإيجار حساب خطي على المدة الأساسية وعلى المدة الكاملة مع التمديد المتعاقد عليه، ويتجاهل ما قد يكلّفه التمديد نفسه. حصة التصنيف الزراعي من مراجعة Propertia لإعلانات البيع في مارس 2026. هذا ليس نصيحة استثمارية ولا وعداً بدخل.
- AirROI، بيانات الإيجار قصير الأمد في كانجو وبيريرينان، أغسطس 2025 حتى يوليو 2026
- كتالوج ونموذج عائد Rise Real Bali، سبتمبر 2026
- اللائحة الحكومية رقم 34 لعام 2017 بشأن ضريبة الدخل من إيجار الأرض والمباني
- قانون ضريبة الدخل، المادة 26، الاستقطاع على غير المقيمين
- Propertia، بيانات سوق الفلل في بالي، مارس 2026
- وزارة السياحة، حذف العقارات غير المرخَّصة، اعتباراً من 1 أغسطس 2026
بقلم Dmitrii Rogov، Rise Real Bali.
Rise Real Bali وكالة عقارية في بالي. نكتب من الصفقات التي ننجزها ومن البيانات العامة، ونذكر مصادرنا.
يُنشر هذا التقرير بموجب ترخيص CC BY 4.0. يجوز الاقتباس منه وإعادة نشره واستخدام أرقامه ونصوصه لأغراض تجارية، بشرط ذكر «Rise Real Bali» وتسمية الترخيص ووضع رابط إلى هذه الصفحة. لا يشمل الترخيص الصور والتصاميم ثلاثية الأبعاد: حقوقها للمطوّرين وأصحاب الحقوق الآخرين.
مشاركة
WhatsApp
