بوابة الجزيرة
مطار نجوراه راي يستقبل 25 مليون مسافر سنوياً. والتوسعة إلى 32 مليون بحلول 2031 معتمدة.
إندونيسيا والقانون · إن كانت بالي جديدة عليك
الأرض هنا يحميها القانون.
ويحمي حقك كأجنبي أيضاً، إذا كانت الأوراق سليمة.
يحق للأجنبي أن يحوز عقاراً في بالي بإحدى ثلاث صيغ قانونية: إيجار طويل الأمد (leasehold)، أو حق الانتفاع (Hak Pakai)، أو شركة برأس مال أجنبي (PT PMA). كل صيغة تمر عبر كاتب العدل أو سجل الأراضي. الأساس قانون الأراضي لعام 1960 وسجل BPN، ومستخرج السجل يبيّن المالك وأي رهون أو قيود. في الأسفل: البلد، والجزيرة، والصفقة، والضرائب، وكيف نوصل الشراء حتى يصل دخل الإيجار إلى حسابك.
- سوق نما عبر كل الأزمات
- أسعار الليلة تتبع السوق العالمي، والمصاريف بالروبية
- ثلاث صيغ قانونية للتملك
01 · البلد
إندونيسيا: اقتصاد كبير يحمي الدستور فيه الأرض
بالي جزء من رابع أكبر دولة في العالم من حيث السكان، وهذه الدولة تُدار بقواعد مكتوبة. هذه القواعد هي ما يجعل الشراء هنا ممكناً أصلاً، وكل واحدة منها يمكن التحقق منها.
الاقتصادنمو مستقر: 5.11% في 2025
توقعات 2026 بين 5.0 و5.1%. التضخم عند 3%، ضمن النطاق المستهدف للبنك المركزي.
التصنيفدرجة استثمارية من الوكالات الثلاث
Fitch منذ 2011، وMoody's منذ 2012، وS&;P منذ 2017. عضو في مجموعة العشرين (G20) وبريكس، ومرشحة لعضوية منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية.
الأرضقانون الأراضي لعام 1960 وسجل BPN
الملكية الكاملة للمواطنين. وللأجانب ثلاث صيغ خاصة بهم، كل منها مسجلة أو موقّعة أمام كاتب العدل.
السجلشهادات الأراضي أصبحت إلكترونية
تتحقق من المالك والقيود بمستخرج من السجل، لا بكلام البائع.
باليجزيرة هندوسية في بلد أغلبيته مسلمة
إلى جانب القانون الوطني هناك العُرف المحلي (adat): أراضٍ عرفية وأراضي مجتمعات وأراضي معابد. أول سؤال عن أي قطعة: من يملكها وعلى أي أساس.
ماذا يعني هذا لكالقانون يحمي المشتري الذي يلتزم به
عقد الإيجار الطويل أو حق الانتفاع أو شركة PT PMA، إذا سُجّل كما ينبغي، محمي كأصل المواطن تماماً. النزاعات تأتي من المخططات الرمادية.
02 · الجزيرة
بالي اليوم: عدد قياسي من الزوار وبنية تحتية تعمل فعلاً
عامان قياسيان متتاليان في عدد الزوار، واستثمارات زادت 18% على أساس سنوي، ومشاريع افتُتحت فعلاً لا مشاريع على الورق.
6.95 مليونزائر أجنبي في 2025 · +9.7%
9.3 مليونزائر محلي في 2025
42.5 تريليون روبيةاستثمارات في الجزيرة في 2025 · +17.9%
73.2%متوسط إشغال فنادق الجزيرة في 2025
- أستراليا 23%
- الصين
- الهند
- كوريا
- أوروبا
- الولايات المتحدة
- الطلب لا يعتمد على بلد واحد. من يناير إلى يوليو 2026 يسير عند مستوى 2025 القياسي.
تجمعات جديدة
تمتد Nuanu على 44 هكتاراً باستثمارات 2.4 تريليون روبية. مدرستها وناديها الشاطئي ومساحاتها الفنية تعمل الآن. والمنطقة الاقتصادية الخاصة في سانور (KEK Sanur)، مع مستشفى دولي، تعمل منذ يونيو 2025.
المال يتجه جنوباً
88% من استثمارات 2025 ذهبت إلى بادونج ودنباسار وجيانيار. وفي بادونج 72% من رأس المال أجنبي.
يعمل
- KEK Sanur · مستشفى دوليافتُتح في 25 يونيو 2025
- Nuanu Creative City44 هكتاراً، تُفتتح على مراحل
- مركز الرحلات البحرية في بينوا73 رسوّاً لسفن سياحية محجوزاً لعام 2026
- مطار نجوراه راينحو 25 مليون مسافر
قيد التنفيذ
- توسعة مطار نجوراه رايإلى 32 مليون بحلول 2031
- بينجين بعد الهدمإعادة تطوير من 2027
- سجل BPN الإلكتروني2026–2027
خطط فقط
- مطار شمال باليتعهد المستثمر نحو 54 تريليون روبية، والبدء في 2027 على أقرب تقدير
- الطريق السريع بيكوتاتان–مينجوي42 كم، المناقصة في 2027
- Bali Urban Subwayلا أعمال بناء حتى الآن
قاعدتنا: سعر الموقع لا يعكس إلا ما في عمود «يعمل». مطار الشمال أو المترو مكسب محتمل، لا سعر الليلة اليوم.
03 · الأفق
السنوات الخمس القادمة: السوق نضج، وهذا أقوى سبب للشراء الآن
قبل خمس سنوات كانوا يبيعون هنا «حتى 20% سنوياً» على حقول الأرز. في 2025 و2026 هدمت الحكومة المباني المخالفة، وأغلقت المخططات الرمادية، وألزمت التأجير بالترخيص. إذا اشتريت وفق القواعد، فالمنافسة الآن أعدل وأصلك محمي أكثر.
ما الذي تغيّر فعلاً
- الهدم في بينجين. أُزيل 48 مبنى بلا تراخيص في منطقة خضراء. تصنيف الأرض ليس إجراءً شكلياً.
- تأسيس PT PMA صار أرخص. رأس المال المطلوب انخفض من 10 مليار روبية إلى 2.5 مليار روبية.
- Perda Bali 4/2026. حظر صريح للتسجيل باسم مواطن (nominee) وللبناء على الأراضي الزراعية.
- التأجير يحتاج رخصة. Airbnb وBooking وسبع منصات أخرى تحذف العقارات التي لا تملك رخصة نشاط (NIB).
- الوسطاء يخضعون لاختبار. كل وسيط يحتاج رخصة نشاط (NIB) وشهادة كفاءة.
الأرض في مناطق الأجانب · 2015 ← 2026
في أحد عشر عاماً ارتفعت الأرض في المناطق السياحية بين 2.5 و4.5 ضعف
سعر الآر الواحد (100 م²) من الأرض بنظام التملك الحر، محسوباً بسعر الصرف الحالي. أخذنا متوسط أسعار الإعلانات لدى الوكالات والمنصات، وتتفاوت الأسعار داخل المنطقة الواحدة بنحو ±30%. أما المساكن الموجهة للسوق المحلي فارتفعت نحو 7% في السنوات نفسها (مؤشر Bank Indonesia). لا نعمل في هذه الفئة.
CangguBerawa · Pererenan
×4.4في 11 سنة
للآر (100 م²)، تملك حر
Kedunguتابانان · الساحل الغربي
×4.3في 11 سنة
للآر (100 م²)، تملك حر
UluwatuPecatu · Bingin · Ungasan
×2.5في 11 سنة
للآر (100 م²)، تملك حر
Ubudالمركز وما حوله
×2.4في 11 سنة
للآر (100 م²)، تملك حر
201520212026كل السنوات هنا محسوبة بسعر الصرف الحالي. وبسعر صرف كل سنة في وقتها يكون النمو بالروبية أعلى، لأن الروبية تراجعت كثيراً منذ 2015.
لماذا الشراء الآن بدل انتظار اكتمال كل شيء
- الطلب موجود الآن. 6.95 مليون زائر أجنبي سنوياً، وإشغال الفنادق المصنفة قرابة 70% في أشهر الذروة، وكل ذلك من دون مطار في الشمال.
- المعروض أصبح أنظف. الهدم والترخيص وحظر التسجيل باسم مواطن أخرجت العقارات الرمادية من السوق. منافسون أقل يعني سعر ليلة أعلى للعقارات القانونية.
- سعر دخول أقل من الأسواق المجاورة. فيلا قرب البحر في بالي تكلّف تقريباً ما تكلّفه شقة في دبي. أسعار الليلة تتبع السوق العالمي، ومصاريفك بالروبية.
- البنية التحتية تلحق بالطلب. كل مشروع يُفتتح، مستشفى كان أو تجمعاً أو مبنى ركاب، يرفع أسعار الأرض حوله. ونحن لا نحسب إلا ما افتُتح فعلاً.
جواب صريح عن أسعار الأرض: شركات الاستشارات لا تنشر سلاسل زمنية لبالي، ولا نعدّ «+20% سنوياً» من عرض مبيعات مصدراً. ما يمكن قياسه: استثمارات زادت 17.9% في سنة، ومعروض في كانجو (Canggu) وبيريرينان (Pererenan) زاد 45.6%. لذلك اشترِ في مواقع مثبتة واحسب الأرقام على سيناريو متحفظ.
04 · القانون
ثلاث طرق للتملك، وطريق رابع مغلق
بموجب قانون 1960 لا يستطيع الأجنبي تملّك الأرض تملكاً حراً باسمه. هذه ليست ثغرة يُلتف عليها، بل هي الإطار نفسه، وداخله ثلاث صيغ عملية لكل منها مدة واضحة وحد أدنى للدخول.
25–30 سنة + تمديد
Leasehold · Hak Sewa
- ما هو
- عقد إيجار أرض مع مالكها، يُوقَّع أمام كاتب العدل
- لمن يناسب
- لأي أجنبي، بلا تأشيرة ولا حد أدنى للسعر
- الميزة
- سريع، قليل التكلفة، بلا شركة. الطريق الأكثر شيوعاً
- انتبه إلى
- هو عقد، لذلك نكتب التمديد وسعره في نصه
يناسب: ميزانية حتى 5.31 مليار روبية، وأفقاً من 10–15 سنة، وتأجيراً عبر شركة إدارة.
حتى 80 سنة · 30+20+30
Hak Pakai · حق الانتفاع
- ما هو
- حق مسجل في سجل أراضي BPN، وهو الأقرب إلى الملكية
- لمن يناسب
- للأجانب ذوي الوضع الإقامي: KITAS أو KITAP أو Second Home
- الحد الأدنى في بالي
- منازل من 5 مليار روبية، وشقق من 2 مليار روبية، عقار واحد لكل أسرة
- انتبه إلى
- الحق مرتبط بوضعك الإقامي
يناسب: من يعيش على الجزيرة ويشتري بيتاً لنفسه.
حتى 80 سنة · 30+20+30
PT PMA ← HGB
- ما هو
- حق على المبنى والأرض باسم شركتك برأس مال أجنبي
- لمن يناسب
- للمستثمر بلا تأشيرة؛ يمكنك البناء والتأجير والرهن والبيع بالحصص
- الحد الأدنى
- رأس مال 2.5 مليار روبية منذ أكتوبر 2025؛ وللبناء والتأجير تدخل الأرض في خطة الاستثمار
- انتبه إلى
- محاسبة وتقارير ربع سنوية
يناسب: التأجير كنشاط تجاري، وعدة عقارات، وميزانية من 7.08 مليار روبية.
دائم · للمواطنين فقط
Hak Milik · تملك حر
- ما هو
- ملكية كاملة بموجب قانون 1960
- لمن يناسب
- للمواطنين الإندونيسيين فقط
- للأجنبي
- الصفقة باطلة. ليست محفوفة بالمخاطر، بل غير موجودة قانوناً
- الطريق القانوني
- عبر شركة PT PMA تتحول أرض Hak Milik إلى حق المساطحة (HGB)
«تملك حر مباشر للأجنبي» يعني دائماً تسجيلاً باسم مواطن. التفاصيل في الأسفل.
صفقات التسجيل باسم مواطن أُغلقت نهائياً منذ 25 فبراير 2026
- المخطط: تملك حر مسجل باسم إندونيسي ومدفوع بمال أجنبي. استمر عشرين عاماً.
- الآن: لائحة Perda Bali 4/2026 تحظره صراحة على المشتري والمواطن المسجل باسمه وأي وسطاء.
- ثمن الخطأ: السجن حتى 5 سنوات وغرامة 1 مليار روبية بموجب القانون الوطني، والهدم، وسحب التراخيص، وخسارة الأصل في أي نزاع. المحاكم لا تحمي من لا يظهر اسمه في السجل.
- نحن: لا ننفّذ هذه الصفقات، ولا نساعد في «إعادة هيكلة» القائم منها.
لست متأكداً أي صيغة ملكية تناسبك؟
ترسل لك جوستي عبر واتساب جواباً مختصراً يناسب حالتك.
05 · الصفقة
كيف يتم الشراء وكم تدفع للدولة
سبع خطوات، والمال لا يتحرك إلا في الخطوة الخامسة. وقبلها فحص نجريه على حسابنا.
- 1الحجز
دفعة حجز مستردة تسحب العقار من السوق لمدة 2–4 أسابيع للفحص.
- 2الشهادة
مستخرج BPN: نوع الحق، والمالك، والقيود. وثيقة girik ليست شهادة ملكية بعد.
- 3تصنيف الأرض
المخطط التنظيمي للمنطقة (RDTR) وخريطة GISTARU. التأجير بالليلة مسموح في المنطقة السياحية فقط.
- 4التراخيص
KKPR ← PBG ← SLF ← رخصة التأجير (NIB). بلا SLF لا يجوز السكن، وبلا NIB لا يجوز التأجير.
- 5كاتب عدل الأراضي (PPAT)
عقد نقل الملكية (AJB) لحق الانتفاع وحق المساطحة، وعقد موثّق أمام كاتب العدل للإيجار الطويل. تدفع عند التوقيع، أو على دفعات مرتبطة بمراحل البناء مع المطوّر.
- 6الضرائب والتسجيل
المشتري يدفع BPHTB، والبائع يدفع PPh. ويُسجَّل الحق لدى BPN.
- 7التسليم والتأجير
محضر التسليم، وشركة الإدارة، والرخصة، والتقارير. وهنا نبقى معك.
06 · طريقة عملنا
كيف ندير الصفقة: ثماني خطوات من العقار حتى الدخل في حسابك
نعرف بالي منذ 2010، وبنينا مشروعاً خاصاً بنا. من هذه التجربة خرجت طريقة عمل تُزيل المخاطر قبل دفعة الحجز لا بعدها.
01ندرس العقار
ملف المبيعات من المطوّر، وقائمة الأسعار، وجدول الوحدات المتاحة، والمخططات، وسجل التسليمات السابقة.
تحصل على: ملف العقار في صفحة واحدة
02نقارنه بالسوق
الصفقات المنجزة في المنطقة، وسعر الليلة ونسبة الإشغال من AirROI، وعقارات مشابهة من الكتالوج.
تحصل على: سعر عادل مقارنة بالسوق
03نتحقق من الأرض على الخريطة
تصنيف RDTR وGISTARU، وصور الأقمار الصناعية، والجيران، والوصول إلى الطريق، والمياه، والكهرباء، وخطر الفيضان.
تحصل على: أرض يجوز تأجيرها قانونياً
04نراجع الأوراق
شهادة BPN، وPBG، وSLF، ورخصة التأجير، وعقد إيجار الأرض وشروط تمديده.
تحصل على: رأي قانوني مكتوب
05نحسب المال الذي يصل إليك
ثلاثة سيناريوهات للإشغال، وسعر الليلة في المنطقة، مع خصم 40% لمصاريف التشغيل. وتحت الأرقام: مصدرها.
تحصل على: عائد صافٍ، لا النسبة البارزة في الإعلان
06نتفاوض على الشروط
السعر، وجدول دفعات مرتبط بمراحل البناء، وشروط التمديد، وحساب الضمان (escrow) حيث يتوفر.
تحصل على: عقد ينص على كل شيء
07نُتمّ الصفقة لدى كاتب العدل
كاتب عدل الأراضي (PPAT)، ومحامٍ، والدفع مقابل الأوراق، وتسجيل الحق أو العقد الموثّق.
تحصل على: أصل مسجل كما ينبغي
08نبقى معك بعد الصفقة
فحص الاستلام، وشركة الإدارة، ورخصة التأجير، والتقارير، والبيع حين تريد.
تحصل على: دخل، وخروج متى قررت
الفحص الأولي مجانيقبل دفعة الحجز؛ والفحص القانوني الكامل خدمة منفصلة
صيغ قانونية فقطلا تسجيل باسم مواطن ولا مناطق خضراء
سعر المطوّرعمولتنا على البائع
إذا كان العقار ضعيفاًتسمع ذلك منا أولاً
الخطوة الأولى
اسأل محامياً لا مندوب مبيعات
ثلاثون دقيقة عبر الفيديو: تأشيرتك وميزانيتك وهدفك، وأي صيغة تملك تناسبها. بلا التزام، وبلا استمارات.
إجابات مباشرة
أسئلة عن قانون العقار في بالي
هل يحق للأجنبي تملّك عقار في بالي؟
ليس تملكاً حراً باسمك: بموجب قانون 1960 هذه الصفقة باطلة. يمكنك أن تحوز إيجاراً طويل الأمد لمدة 25–30 سنة مع تمديد، أو حق الانتفاع (Hak Pakai) حتى 80 سنة إذا كان لديك وضع إقامي، أو حق المساطحة (HGB) حتى 80 سنة عبر شركتك PT PMA. الصيغ الثلاث قانونية وتمر عبر كاتب العدل أو سجل BPN.
ما هو التسجيل باسم مواطن (nominee)، ولماذا انتهى؟
التملك الحر يُسجَّل باسم مواطن إندونيسي بينما يدفع أجنبي. منذ 25 فبراير 2026 تحظر لائحة Perda Bali 4/2026 ذلك صراحة، والعقوبة السجن حتى 5 سنوات بموجب القانون الوطني، والهدم، وسحب التراخيص. وفي أي نزاع تخسر الأصل، لأن اسماً آخر مسجل في السجل. لا ننفّذ هذه الصفقات.
ما الضرائب التي يدفعها المشتري؟
عند نقل الملكية تدفع BPHTB بنسبة 5% بعد خصم الإعفاء. وقد يشمل سعر المطوّر PPN (ضريبة القيمة المضافة) بنسبة 11%، أو 12% للعقارات الفاخرة من 30 مليار روبية. وكل سنة تُدفع PBB، حتى 0.5% من القيمة المقدّرة، وعملياً 0.1–0.3%. شراء عقد إيجار طويل لا تترتب عليه BPHTB.
ما الفرق بين الإيجار الطويل وHak Pakai؟
الإيجار الطويل عقد إيجار أرض موثّق أمام كاتب العدل مع تمديد، ولا يُسجَّل كحق لدى BPN. أما Hak Pakai فحق مسجل لمدة 30+20+30 سنة، لكنه متاح فقط للأجنبي ذي الوضع الإقامي الذي يشتري منزلاً من 5 مليار روبية أو شقة من 2 مليار روبية.
كيف أتحقق من أن الأرض في منطقة سياحية؟
اطلب مستخرج المخطط التنظيمي (RDTR) للمنطقة وخريطة GISTARU قبل دفع الحجز. التأجير بالليلة قانوني في المنطقة السياحية. المنطقة السكنية تحتاج ترتيباً منفصلاً، والبناء ممنوع في المنطقة الخضراء أو الزراعية. الشهادة السليمة لا تضمن التصنيف الصحيح: هما وثيقتان مختلفتان، ونحن نفحص الاثنتين.
هل يحق للأجنبي شراء أرض في بالي؟
ليس ملكية مطلقة. الدستور يقصر Hak Milik على المواطنين الإندونيسيين، وأي صفقة تلتف على ذلك باطلة. أمام الأجنبي ثلاثة خيارات: إيجار طويل الأمد (Hak Sewa) لمدة 25–30 سنة مع تمديد، وHak Pakai مع تصريح إقامة، وHGB عبر شركتك PT PMA. والبيت على الأرض المستأجرة يبقى لك، لأن الحق في المبنى يُوثَّق منفصلاً.
ما هو الإيجار الطويل (Hak Sewa) ببساطة؟
Hak Sewa حق محدد المدة في استخدام الأرض والبيت، عادة لمدة 25–30 سنة، مع حق التمديد وتأجير العقار. وهو الصيغة الوحيدة المتاحة لأجنبي بلا تصريح إقامة ولا شركة. يوثّق كاتب عدل الأراضي (PPAT) العقد، وتُكتب فيه المدة وشروط التمديد.
ماذا يحدث عند انتهاء عقد الإيجار الطويل؟
تعود الأرض والمبنى إلى مالك الأرض ما لم ينص العقد على غير ذلك. لذلك يُتفق على التمديد مسبقاً: المدة، ومعادلة السعر، ومهلة الإخطار، عادة قبل الانتهاء بسنة إلى سنتين. نراجع هذا البند قبل دفعة الحجز. وإذا غاب بند التمديد، نتعامل مع العقار كأصل محدد المدة ونعيد حساب فترة استرداد رأس المال على المدة المتبقية.
هل يُورَّث العقار في بالي؟
نعم. عقد الإيجار الطويل ينتقل إلى الورثة للمدة المتبقية إذا نص العقد على ذلك صراحة، لذلك نقرأ بند التنازل والإرث قبل التوقيع. حصص شركة PT PMA تنتقل كأي أصل للشركة. أما Hak Pakai فمرتبط بالإقامة: لا يستطيع الوارث الحصول عليه إلا بتصريح إقامة خاص به.
ما الذي تغيّر في 1 أغسطس 2026؟
Airbnb وBooking وسبع منصات أخرى تحذف الآن العقارات التي لا تملك رخصة تأجير. لأصحاب العقارات القانونية هذا خبر جيد: منافسون رماديون أقل وأسعار أعلى. وإلى أن يحصل العقار على رخصته، نحسبه على التأجير الطويل فقط.