استثمر في فلل بالي بعد التحقق من العائد والأوراق أولاً
نبيع فلل المطورين والمنازل الجاهزة للسكن بالروبية وبالسعر المعلن. كل إعلان يبيّن الدخل الباقي بعد الإدارة والضريبة والصيانة. ونراجع الأرض والتراخيص قبل أن تدفع دفعة الحجز. عقارات من 1.59 مليار روبية
3,000+وحدة من المطورين وأخرى جاهزة للسكن في قاعدة البحث، لا إعلاناتنا فقط
0%رسوم على المشتري: عمولتنا يدفعها البائع
مجاناًفحص قانوني لأي عقار قبل أن تدفع الحجز
السوق
لماذا بالي: الطلب والعائد والتحفظات الصريحة
نحن في الجزيرة منذ 2010. رأينا هذا السوق في موجة 2022 وفي تصحيح 2026. هذه هي الأرقام الأربعة التي نبني عليها الصفقات فعلاً، لكل منها مصدر وتاريخ، ولا شيء منها من كتيّب.
يبقى لك نحو 60% من الإيراد: 18% لشركة الإدارة، و10% للضرائب، و12% للفترات الشاغرة والصيانة.
فئتنا
65–80%
الإشغال
للعقارات في فئتنا مع إدارة محترفة. متوسط الجزيرة نحو 37%.
2025
16.3 مليون
الزوار
6.95 مليون زائر أجنبي ونحو 9.3 مليون زائر محلي. في 2026 استقر عدد الوافدين عند هذا المستوى القياسي: 3.9 مليون أجنبي في يناير–يوليو، بتراجع 1.98% عن العام السابق.
مختارات
فلل وشقق مختارة
وحدة واحدة من كل مشروع، ولكل منها صورها الخاصة وسعر المطور والعائد الصافي بحسب نموذجنا.
أغلب الوكالات في الجزيرة لديها عقود مع عشرة مشاريع تقريباً، وهذه هي ما ستُعرض عليك. نحن نعمل بطريقة مختلفة، وإليك ما يغيّره ذلك لك عملياً.
3,000+وحدة معروضة
500+مطوّر في قاعدة بياناتنا
RU / ENنرى جانبي السوق
0%لا تدفع لنا شيئاً، العمولة على البائع
اسحب لرؤية المزيد
01
نختار من السوق كله، لا من قائمة مشاريعنا
في قاعدة بياناتنا أكثر من 3,000 وحدة من أكثر من 500 مطوّر، منها بيوت جاهزة للسكن وفلل مستقلة. لذلك يبدأ الحديث مما تحتاجه، لا من «هذا ما لدينا».
02
نصف السوق الذي لا يُعرض عليك عادةً
جزء كبير من العرض يأتي من مطوّرين أوروبيين وناطقين بالإنجليزية: مشاريع بوتيك صغيرة لها اسم في الجزيرة ويسهل بيعها لاحقاً. كثير من الوكالات لا تضعها في قوائمها. نحن نغطي جانبي السوق.
03
البائع يدفع لنا، لا أنت
أتعابنا محسوبة مسبقاً في سعر المطوّر، فلا تدفع شيئاً إضافياً مقابل خدمتنا. وفي بعض المشاريع يكون الشراء عبرنا أرخص. ولا مصلحة لنا في توجيهك إلى مشروع بعينه: نحصل على المبلغ نفسه أياً كان اختيارك.
04
نفحص قبل المعاينة، لا بعد الحجز
تصنيف الأرض، وسلسلة التراخيص، والمدة المتبقية من عقد الإيجار، وسمعة المطوّر وشركة الإدارة. المشروع الذي لا يجتاز فحصنا لن تسمع عنه أصلاً. هذا أصدق من أن نشرح لك لاحقاً لماذا عليك الانسحاب من الصفقة.
05
عقار للاستثمار وعقار للسكن: شيئان مختلفان
الخلط بينهما سهل، وهنا بالضبط يخسر الناس أموالهم. نبدأ بهدفك وبما سيبقى لك فعلاً، ثم ننظر في الخيارات. تجنّب صفقة سيئة أفضل من إتمامها.
06
نبقى معك بعد التوقيع
فحص الاستلام، وبدء التأجير، والإدارة، والبيع حين تقرر. أن نبيع مرة ثم نختفي لا يفيدنا: في هذا السوق يعرفنا الناس من العملاء الذين يعودون ومن توصياتهم.
ماذا نفعل
كيف نحمي صفقتك في بالي
المخاطرة في صفقة بالي تكمن في الأوراق والأرقام، لا في الفيلا نفسها. نراجع الاثنين قبل أن تلتزم، ولا تدفع لنا شيئاً بصفتك مشترياً.
اختيار العقار المناسب
نبحث في أكثر من 3,000 وحدة من المطورين وأخرى جاهزة للسكن، لا في إعلاناتنا فقط، ونرسل لك 3–5 خيارات تناسب ميزانيتك وهدفك، مع العائد الإجمالي والصافي لكل منها.
قائمة مختصرة مع الأرقام جاهزة
معاينة بالفيديو من الموقع
دفعات مرتبطة بمراحل البناء
الفحص قبل دفعة الحجز
نراجع الملكية وتصنيف الأرض ورخصة البناء وسجل المطوّر على نفقتنا. تحصل على تقرير مكتوب بكل النقاط المفتوحة قبل أن تنتقل أي أموال.
يقارننا المشترون دائماً بالإمارات وتايلاند، ولهم الحق. نحن نقارن بالمبلغ الذي يصل إلى حسابك، لا بالنسب المعلنة. كل سوق يعرض رقمه قبل المصاريف بما يخدمه.
بالي عائد أعلى
8–12%
صافٍ سنوياً في أفضل المواقع
الدخول
1.59–2.65 مليار روبية
الملكية
عقد إيجار لمدة 25–35 سنة
الإشغال
65–80% على مدار السنة
VS
دبي
4.5–6%
صافٍ سنوياً بعد الرسوم والضرائب
الدخول
3.54–5.31 مليار روبية
الملكية
تملك حر كامل
الإشغال
85–90% في الشتاء، 55–65% في الصيف
مرّر الجدول أفقياً
المؤشر
بالي
دبي
بوكيت
الدخل قبل المصاريف، الرقم الذي تذكره الإعلانات عادةً
10–14%فلل وشقق للإيجار قصير الأمد، من دون الفنادق؛ بيانات منصات الحجز لعام 2026
6–8%تقديرنا للتأجير بالليلة في المناطق السياحية
7–9%تقديرنا للمشاريع القوية القريبة من الشاطئ
ما يبقى لك فعلاً
8–12%في أفضل المواقع؛ و6–10% للعقار المتوسط
4.5–6%بعد الرسوم والضرائب ورسوم الخدمات
3.8–5.2%مع احتساب ستة أشهر من الموسم الهادئ
سعر الدخول لعقار جيد
1.59–2.65 مليار روبيةشقة في منطقة مكتملة مثل كانجو، أو فيلا في منطقة مجاورة ما زالت قيد البناء
3.54–5.31 مليار روبيةاستوديو أو شقة بغرفة نوم في منطقة يسهل البيع فيها
1.77–2.65 مليار روبيةشقة في مجمع سكني قريب من الشاطئ
الإشغال والموسمية
65–80%مستقر طوال العام: الفرق بين موسم الذروة والموسم الهادئ 10–15 نقطة
85–90% في الشتاء، 55–65% في الصيفمن يونيو إلى أغسطس حرّ شديد، والطلب ينخفض إلى النصف تقريباً
80–90% من نوفمبر إلى أبريل، 40–55% في موسم الأمطارموسم الأمطار يأخذ نحو نصف السنة
ما يستطيع الأجنبي امتلاكه
عقد إيجار لمدة 25–35 سنةإيجار طويل الأمد (leasehold) مع حق التمديد؛ وأيضاً حق الانتفاع (Hak Pakai) أو الشراء عبر شركتك برأس مال أجنبي (PT PMA)
تملك حر كاملبلا حد زمني، لكن فقط في المناطق المخصصة للمشترين الأجانب
التملك الحر للشقق فقطولا يتجاوز مجموع ما يملكه الأجانب 49% من مساحة المبنى؛ أما الفلل فبإيجار طويل حتى 30 سنة
ما يجب قوله بصراحة
القواعد هنا حديثة، وفي 2026 صارت أشد: العقار الذي لا يحمل رخصة تأجير سارية (NIB) يُحذف من منصات الحجز. هذا يضر من بنى عمله على الالتفاف على القواعد. أما للعقار القانوني فهو حماية من حرق الأسعار. نراجع تصنيف الأرض والتراخيص قبل دفعة الحجز، لا بعدها.
الأكثر شفافية بين الثلاثة: سجل الصفقات علني، والأموال تمر عبر حساب الضمان، وحقوق المشتري محمية. الثمن أن سعر الدخول أعلى بمرتين، وأن الإيجارات ترتفع أبطأ من الأسعار. الدخل محصور بين شراء مكلف وتدفق مستمر من المشاريع الجديدة.
سوق ناضج، وهذا له وجهان: إلى جانب المشاريع الجديدة، تنافس مئات الملاك الذين يبيعون بأقل من السعر المعلن. أضف إلى ذلك ستة أشهر من الموسم الهادئ وعدد زوار توقف عن النمو.
المصادر: Global Property Guide ومنصتا بيانات الإيجار AirROI وAirDNA، 2026. أرقام دبي وبوكيت مؤشرات سوقية عامة. لأي عقار بعينه نحسب الأرقام دائماً على حدة.
بيانات سوق بالي
الطلب عاد. وهذه المناطق الأعلى عائداً
ثلاثة أرقام نراجعها قبل أي توصية: عدد الزوار، ونسبة إشغال الغرف على مدار السنة، وما تحققه الفيلا فعلاً في كل منطقة.
السياح الأجانب الوافدون
BPS بالي · 2019، 2023–2026
تجاوز عدد الوافدين الأجانب مباشرة ذروة 2019 في عام 2024، وبلغ رقماً قياسياً في 2025: 6.95 مليون. من يناير إلى يوليو 2026 وصل 3.90 مليون، أي أقل بنسبة 1.98% من الفترة نفسها في 2025، وعاد يوليو إلى النمو.
الوافدون الأجانب مباشرة إلى بالي: 6.28 مليون في 2019، و5.27 مليون في 2023، و6.33 مليون في 2024، و6.95 مليون في 2025، و3.90 مليون من يناير إلى يوليو 2026
السنة
الوافدون
2019
6,275,210
2023
5,273,258
2024
6,333,360
2025
6,948,754
2026، يناير–يوليو
3,900,965
*2026: يناير–يوليو. المصدر: BPS بالي، الوافدون الأجانب مباشرة، نشرة 1 سبتمبر 2026. البيانات كاملة ←
إشغال الفنادق شهرياً
BPS بالي · الفنادق المصنفة · 2025–2026
يصل الإشغال إلى نحو 70% في يوليو وأغسطس، وينخفض إلى 47% في مارس. عام 2026 قريب من 2025، مع ربع أول أقوى. خطط سنة الفيلا على أساس الأشهر الهادئة، لا على الذروة.
نسبة إشغال الفنادق المصنفة في بالي شهرياً في 2025 ومن يناير إلى يوليو 2026، من 46.6% في مارس 2025 إلى 69.5% في أغسطس 2025
الشهر
2025
2026
1
60.3%
56.7%
2
51.6%
55.4%
3
46.6%
52.5%
4
57.2%
57.9%
5
58.1%
61.2%
6
64.7%
64.9%
7
67.8%
67.3%
8
69.5%
—
9
68.2%
—
10
64.6%
—
11
58.0%
—
12
60.9%
—
المصدر: BPS بالي، النشرات السياحية الشهرية حتى يوليو 2026. البيانات كاملة ←
كم تحقق الفيلا في السنة
AirROI · الإيراد لكل إعلان · آخر 12 شهراً
متوسط الإيراد السنوي لكل إعلان إيجار قصير الأمد، بالروبية. يبقى للمالك نحو 60% بعد الإدارة والصيانة والضريبة. الفلل المُدارة باحتراف تتجاوز هذه المتوسطات.
متوسط الإيراد السنوي لكل إعلان إيجار قصير الأمد حسب المنطقة: سيمينياك 514 مليون روبية، أولواتو 491 مليون روبية، بيريرينان 386 مليون روبية، كانجو 376 مليون روبية، أوبود 206 مليون روبية
المنطقة
الإيراد لكل إعلان
الإشغال
سيمينياك
Rp 514 مليون
38.0%
أولواتو
Rp 491 مليون
46.2%
بيريرينان
Rp 386 مليون
40.2%
كانجو
Rp 376 مليون
36.2%
أوبود
Rp 206 مليون
36.6%
المصدر: بيانات AirROI للإيجار قصير الأمد، راجعناها في سبتمبر 2026، محوّلة إلى الروبية بسعر الموقع. بيانات القطاع: هيئة BPS لا تنشر إيرادات الفلل. البيانات كاملة ←
الموقع
مناطق بالي: أين تشتري فيلا أو شقة
نعمل في هذه المناطق كل يوم، لذلك نقولها مباشرة: لا توجد «أفضل منطقة». توجد مراحل نضج. الدخول الأرخص يعني هامش نمو أكبر، لكن البيع لاحقاً يستغرق وقتاً أطول. اختر بحسب هدفك، لا بحسب الضجة.
الخريطة مبنية على صور القمر الصناعي Copernicus Sentinel-2 (2024–2025)، بتركيب خالٍ من الغيوم عالجته Rise Real Bali. علامات المناطق تُظهر مراكزها التقريبية.
القلب
Canggu بادونج · الجنوب الغربي
قلب السوق: البنية التحتية والطلب موجودان، والعقارات تُباع أسرع. 3.9 مليون روبية لليلة بنسبة إشغال 37.5%، وقرابة 4,000 إعلان تأجير. المنافسة حادة ولم يبق تقريباً أي أرض فارغة.
بناء كثيف ومطاعم ونوادٍ شاطئية على مقربة. السيولة عالية، وكذلك الضجيج والزحام. قانونياً من أنظف مناطق الجنوب: 3.6% فقط من الإعلانات في مناطق زراعية أو محمية، مقابل 9.3% على مستوى الجزيرة.
أطول تاريخ تأجير في الجزيرة: 5 مليون روبية لليلة، أعلى سعر في الجنوب، لكن بنسبة إشغال 39% ونمو شبه ثابت. الأراضي الجديدة شبه منتهية، وفارق سعر التملك الحر عن الإيجار الطويل هو الأكبر في الجزيرة: الوسيط 6.6 مليار روبية للإيجار الطويل مقابل 10.9 مليار روبية للتملك الحر.
منطقة سكنية هادئة على بعد خطوات من القلب. تناسب السكن والتأجير الطويل أكثر من التأجير بالليلة: الوسيط 6.4 مليار روبية للإيجار الطويل و9.6 مليار روبية للتملك الحر. هنا يشتري من يعيشون في بالي أنفسهم.
الطلب امتد إليها من كانجو: 3 مليون روبية لليلة، وإشغال 45–48%، وعرض الإيجار ارتفع 15% في سنة، أسرع من الإيراد. احسب العقار نفسه، لا المنطقة. 17.3% من الإعلانات في مناطق زراعية أو محمية، لذلك نراجع تصنيف الأرض قبل الحديث عن السعر.
المخطط العام لـ Nuanu City يغطي 44 هكتاراً، مع أكثر من 400 وحدة معلنة حتى 2027. متوسط الإشغال في المنطقة نحو 50%، وفلل بعينها تتجاوزه باستمرار: الإشغال يحدده العقار وإدارته، لا المنطقة.
موقع لركوب الأمواج، ثم مقاهٍ، ثم سكن، ثم ترتفع الأسعار. الأرض أرخص من بادونج، والمخاطرة بين متوسطة وعالية. الطريق السريع منجوي–جيليمانوك والمترو خطط بلا موعد وبلا أرض مخصصة، لذلك لا ندخلهما في الحساب.
الثنائي تابانان–كيدونجو: دخول منخفض، وأفق طويل، وسيولة أقل من القلب. المقاطعة خارج اتفاقية التطوير الطوعية للجنوب، والمخطط التنظيمي (RDTR) لا يغطي كل شيء، لذلك نتحقق من وضع كل قطعة أرض في تاريخ الصفقة.
إطلالة على المحيط ومنحدرات: 4.3 مليون روبية لليلة بإشغال 46%، أفضل مزيج في الجنوب. لكن 26.1% من الإعلانات في مناطق زراعية أو محمية. نختار عقارات لها ميزة لا يمكن حجبها بالبناء: الإطلالة، أو الصف الأول، أو الوصول إلى الشاطئ.
وسط الجزيرة وله جمهوره الخاص: 2.1 مليون روبية لليلة بإشغال 37.7%، والإيراد ارتفع 16.5%، الأفضل في الجزيرة خلال السنة الأخيرة. العرض ينمو بسرعة، لذلك ندخل بنموذج حسابي، لا بالإحساس.
ساحل شرقي هادئ بطلب عائلي ومجمع KEK الطبي، حيث 62% من مرضى المستشفى أجانب. 1.5–1.8 مليون روبية لليلة بإشغال نحو 40%، والإيراد لا يكاد ينمو. العبّارة إلى نوسا بينيدا من هنا تستغرق 40–45 دقيقة.
منتجع ITDC المغلق: بناء بمستوى فندقي، وأمن، وبنية هندسية، وإدارة. ما يميزه أن فارق سعر التملك الحر عن الإيجار الطويل شبه معدوم، فلا شيء تدفع زيادة عليه في نوع الملكية. في الكتالوج: Nai by Vibe وRamada by Wyndham.
ساحل بكر جنوب أولواتو، في مرحلة مبكرة. نتحقق من الوصول والطرق والمياه والكهرباء لكل عقار: لا شيء من ذلك مضمون هنا، وقد ثبّت قرار Perda 3/2026 حق الوصول العام إلى الشاطئ.
شرق الجزيرة، سوق في بدايته. المشروع المحوري SALT of Virgin Beach، منتجع من 84 غرفة يُتوقع افتتاحه في الربع الأول من 2028. مواد المطوّر نفسها تذكر عوائد متباينة بين سنة وأخرى، لذلك نحسبه وفق سيناريو خاص بنا.
القرية المحورية في جنوب أولواتو، حيث تتجمع خدمات شبه الجزيرة. 4 مليون روبية لليلة بإشغال 42%. أعلى مخاطر تصنيف الأرض في الجنوب: 27.9% من الإعلانات في مناطق زراعية أو محمية. نتحقق من المياه والطرق المؤدية لكل عقار.
منطقة بوتيك على المنحدرات: إشغال 59%، الأعلى في الجنوب، بسعر 3.2 مليون روبية لليلة، والعقارات تُباع أسرع بمرتين من متوسط الجزيرة. في منطقة الشاطئ لا يُسمح بالفنادق والفلل، بل بمقاهٍ بسيطة فقط، وأعمال تحسين الشاطئ جارية منذ يوليو 2026. ننظر في الجانب القانوني قبل السعر.
جنوب أولواتو قرب النوادي الشاطئية في ميلاستي، منطقة سريعة النمو. الأرض شديدة الانحدار، فالبناء والوصول أغلى. في المقابل تحصل على إطلالة بانورامية لا يحجبها بناء.
خليج هادئ فيه سوق للسمك ومطاعم على الرمل، على بعد 15 دقيقة من المطار. الفلل على التلة تطل على الخليج. لا تتوفر لدينا عينة محلية، فنعتمد مؤشر أولواتو: 4.3 مليون روبية لليلة بإشغال 46%.
شاطئ لركوب الأمواج أسفل المنحدر وفوقه هضبة مستوية: أقل سعر دخول في شبه الجزيرة، فيلا بتصميم لوفت. لا تتوفر لدينا عينة محلية، فالأرقام وفق مؤشر أولواتو.
أول منطقة سياحية في الجزيرة، على بعد 15 دقيقة من المطار، فيها فنادق ومراكز تسوق. لا أرض فارغة، فالمشترون يأخذون ما بُني. لا تتوفر لدينا عينة محلية، فنعتمد مؤشر سيمينياك: 5 مليون روبية لليلة بإشغال 39.4%.
1.08 مليون زائر سنوياً، أغلبهم في رحلات يومية: 2 مليون روبية لليلة بإشغال 26%، ونحو 142 مليون روبية إيراد سنوي لكل إعلان. وعود الإشغال 70–85% تخص موسم الذروة، لا السنة كلها. المخاطر: المياه، وحدود القطعة، والتراخيص، وعبّارة تتوقف على حالة الموج.
جبال وبحيرات وجو بارد: 1.2 مليون روبية لليلة بإشغال 27%، لكن بارتفاع 45% في سنة، أسرع نمو في الجزيرة. ما يذكره المطورون عن عائد 20% وأكثر توقعات: مشروع قريب وعد بعائد 22.6% بإشغال 80%، بينما الإشغال الفعلي 27% في السنة. نعيد معك حساب سيناريو واقعي خلال المكالمة.
الشمال اليوم: 1.7 مليون روبية لليلة بإشغال 23%، وإيراد إعلانات التأجير انخفض 31% خلال السنة. هناك سيناريو لمطار في الشمال، لكن المشروع بلا موقع معتمد وبلا موعد، لذلك لا نحسبه.
أرسل ميزانيتك إلى جوستي، وتصلك 3–5 فلل بأرقامها الفعلية.
«أرسل لك فللاً ضمن ميزانيتك، مع العائد الصافي وشروط الإيجار الطويل وما بقي علينا التحقق منه. ومن دون أي التزام بالشراء.»
Gusti Ayu، وسيطة عقارية في Rise Real Bali
العائد الصافي بعد الإدارة والصيانة والضريبة
شهادة الأرض وتصنيفها والتراخيص لكل فيلا
مجاناً للمشتري، والبائع يدفع عمولتنا
مرّر لرؤية المزيد
الخطوة 1 من 6
01
أول رسالة
ترسل ميزانيتك وهدفك. نطرح من خمسة إلى سبعة أسئلة ونستبعد ما لا يناسبك قبل أي معاينة.
الخطوة 2 من 6
02
قائمة مختصرة بالأرقام
من ثلاثة إلى خمسة عقارات، لكل منها العائد الإجمالي والصافي، ووضع الأوراق، ونقاط الضعف.
الخطوة 3 من 6
03
معاينة بالفيديو
يتجول الوسيط في الموقع أمام الكاميرا ويريك ما لا تظهره الرسومات: الجيران، وطريق الوصول، ومرحلة البناء الفعلية.
الخطوة 4 من 6
04
الفحص القانوني
شهادة الأرض، والتصنيف، ورخصة البناء (PBG)، وسجل المطور. تحصل على تقرير مكتوب بكل سؤال لم يُحسم بعد.
الخطوة 5 من 6
05
الحجز والعقد
تُدفع دفعة الحجز بعد الفحوص فقط. والدفعات تتبع مراحل البناء لا التقويم.
الخطوة 6 من 6
06
التسليم وما بعده
نعاين الوحدة معك، ونرتب شركة إدارة، ونساعد في رخصة التأجير. ونبقى معك بعد الصفقة.
الملكية
هل يحق للأجنبي تملك عقار في بالي؟
ليس تملكاً حراً. القانون الإندونيسي يقصر التملك الحر (Hak Milik) على المواطنين. المشتري الأجنبي يأخذ عقد إيجار طويل الأمد باسمه، أو حق الانتفاع (Hak Pakai) مع إقامة، أو يتملك عبر شركة برأس مال أجنبي (PT PMA). الصيغ الثلاث قانونية، وأغلب المشترين الأجانب في بالي يختارون الأولى.
01
إيجار طويل الأمد (Hak Sewa)
لمن تصلح
لأي شخص، باسمه. لا حاجة إلى إقامة.
المدة
عادة 25–30 سنة. التمديد محدد في العقد.
ما يجب الانتباه إليه
بند التمديد ومعادلة سعره. من دونهما يفقد الأصل من قيمته كل سنة.
02
حق الانتفاع (Hak Pakai)
لمن تصلح
الأجانب الحاصلون على إقامة إندونيسية (KITAS أو KITAP).
المدة
30 سنة، قابلة للتمديد 20 سنة ثم للتجديد 30 سنة.
ما يجب الانتباه إليه
يشمل بيتاً تسكنه. توجد حدود دنيا للسعر تختلف من مقاطعة إلى أخرى.
03
شركة برأس مال أجنبي (PT PMA) بحق المساطحة (HGB)
لمن تصلح
شركة تؤسسها برمز نشاط يسمح بالتأجير.
المدة
حق المساطحة 30 سنة، قابل للتمديد 20 سنة ثم للتجديد 30 سنة.
ما يجب الانتباه إليه
متطلبات رأس المال والتقارير السنوية والمحاسبة. تُجدي لنشاط تأجير أو لعدة وحدات.
المصادر: القانون الزراعي الأساسي رقم 5/1960؛ اللائحة الحكومية رقم 18/2021 بشأن حقوق الأراضي. شروط الإيجار تختلف من عقد إلى آخر.
لا تأخذ كلامنا على علاته. تحقق منا: من نحن، وماذا بنينا بأنفسنا، وكيف نكسب.
الشركة
RISE REAL BALI
نحن فريق دولي في العقار الاستثماري في بالي. نحن في الجزيرة منذ 2010: بدأنا بالبناء والإدارة، ونبرم الصفقات منذ 2022، ونعمل وكالةً لها فريق أبحاث خاص منذ 2023. نرى هذا السوق من الجانبين، بنّائين وبائعين، لذلك نحكم على السعر بتكلفة البناء، لا بالإعلان. نعمل مع أكثر من 500 مطوّر ونعرف من يسلّم في الموعد ومن تحتاج أوراقه إلى نظرة ثانية.
نبيع ما لا يظهر في الإعلانات المفتوحة: قطعاً نادرة، وأراضي للبناء، وفنادق عاملة. وعند الحاجة نقدم الاستشارات وننفذ البناء جاهزاً بالكامل. بالي بيتنا، ونبيعها كما نشتري لأنفسنا: أولاً بيت تريد أن تعيش فيه، ثم الدخل الذي يأتي منه.
بنيناه بأنفسنا
مشروعنا الخاص: Rise Villas قرب Nuanu
فلل من 3.36 مليار روبية في نياني بجوار Nuanu. لا نبيع مشاريع الآخرين فقط: هذا المشروع بنيناه ونملكه بأنفسنا، من الأرض والميزانية حتى أول الضيوف. لذلك نتكلم لغة المطورين، ونرى قبل المشتري أين لا تستقيم حسابات المشروع.
من 3.36 مليار روبيةسعر المطوّر، فيلا بغرفة نوم واحدة
المستشارون العقاريون والمحامي والتسويق وإدارة التأجير كلهم ضمن الفريق، لا بالتعاقد الخارجي. فحص الوثائق وحساب العائد وبدء تأجيرك تبقى في يد واحدة، بدل أن تتوزع على ثلاثة متعاقدين.
ما الذي تغيّر للمشترين والملاك في آخر أسبوعين: أعداد السياح، والأنظمة، والرحلات، وميزانية بادونج. مع كل خبر نوضح أثره على الفيلا أو الشقة.
السياحة
وصول بالي يقفز 15% في يوليو وسوق الفلل يعيد ترتيب نفسه
أحصت BPS بالي 697,809 وافداً أجنبياً مباشراً في يوليو، أي أكثر بنسبة 15.34% من يونيو، وارتفع إشغال الفنادق المصنّفة إلى 67.29%. رابطة مديري الفلل BVRMA تقرأ كثرة الفلل والفنادق المعروضة للبيع بوصفها دورة استثمار جديدة، لا تراجعاً: عرض أكبر، منافسة أشد، تكاليف أعلى وترخيص أكثر صرامة.
لماذا يهمك: الطلب لا يزال قائماً. تفوز الفلل ذات التراخيص الكاملة والإدارة الاحترافية، ويحصل مشتري العقارات الجاهزة على خيارات أكثر وهامش تفاوض أوسع.
المصدر: BPS بالي، NusaBali
الأنظمة
نوسا بينيدا تحصل على قواعدها الخاصة للمستثمرين
إقليم كلونغكونغ يوجّه نوسا بينيدا وليمبونغان وسينينغان نحو السياحة البيئية. الاستثمار يبقى مفتوحاً، لكن المشاريع ستخضع لفرز يحمي الطابع المحلي، بما في ذلك شكل المباني، وسيواجه المستثمرون متطلبات وتراخيص خاصة.
لماذا يهمك: توقّع قواعد تصميم وترخيص أكثر صرامة في بينيدا. راجع أي مشروع هناك مقابل متطلبات الإقليم الجديدة قبل الالتزام به.
المصدر: ANTARA Bali
البنية التحتية
صفارات إنذار الفيضانات تُركَّب في كوتا وليجيان وسيمينياك
بدأت هيئة الكوارث في بادونج تركيب نظام إنذار مبكر على طول نهر توكاد ماتي، بصفارات في كوتا وليجيان وسيمينياك. دينباسار تجرف 200 متر من النهر نفسه قبل موسم الأمطار.
لماذا يهمك: مخاطر فيضان أقل في الموسم الرطب لأصحاب العقارات والمستأجرين في سيمينياك وليجيان.
المصدر: NusaBali
الرحلات
ترانس نوسا تضيف رحلات مباشرة بين ملبورن وبالي
اعتباراً من 19 أكتوبر، تسيّر TransNusa رحلات من ملبورن إلى دينباسار أربع مرات أسبوعياً بطائرة إيرباص A320 سعة 174 مقعداً. هذا أكثر من 70,000 مقعد إضافي سنوياً، وسادس شركة طيران على هذا الخط، مع 20 كغ من الأمتعة في كل تذكرة.
لماذا يهمك: أستراليا ترسل إلى بالي زواراً أكثر من أي بلد آخر. مقاعد مباشرة إضافية من ملبورن تغذي إشغال الفلل في كانجو والبوكيت.
المصدر: Bali Discovery
الميزانية
بادونج يوجّه Rp 4.8 تريليون للإنشاءات وأراضي المواقف
ميزانية بادونج المعدّلة لعام 2026 ترفع الإنفاق إلى أكثر من Rp 13 تريليون. من ذلك، تذهب Rp 4.8 تريليون إلى الإنشاءات الرأسمالية، بينما تستحوذ البنية التحتية ككل على 59% من إجمالي الإنفاق. تشمل الخطة أرضاً لمواقف السيارات في أكثر النقاط السياحية ازدحاماً، بدءاً من كوتا.
لماذا يهمك: معظم مخزون التأجير في بالي يقع في بادونج. الأموال المخصصة للطرق والمواقف في كوتا تحدد شكل المنطقة التي سيراها المشترون خلال عامين أو ثلاثة.
المصدر: ANTARA News Bali
التخطيط
بادونج يريد طرقاً في الشمال قبل المنتجعات
خطة بادونج للسياحة عالية الجودة تضع البنية التحتية في شمال بادونج قبل المنتجعات الجديدة. كما تمنح حرّاس القرى التقليديين، البيكالانغ، دوراً أكبر في المواقع السياحية، وتنظّم مواقف السيارات في كوتا.
لماذا يهمك: إن جاءت الطرق أولاً بالفعل، فقد ترتفع قيمة الأرض في الشمال قبل بدء البناء الواسع. سيناريو يستحق المتابعة.
المصدر: ANTARA News Bali
إجابات مباشرة
شراء عقار في بالي: أكثر الأسئلة التي تصلنا
لم تجد سؤالك؟ راسلنا عبر واتساب ونرد عليك كتابةً.
هل يستطيع الأجنبي تملك عقار في بالي؟
ليس تملكاً حراً. قانون الأراضي الأساسي في إندونيسيا (رقم 5/1960) يحصر التملك الحر (Hak Milik) في المواطنين. الخيارات الممكنة: إيجار طويل باسمك، أو حق الانتفاع (Hak Pakai) إذا كانت لديك إقامة، أو التملك عبر شركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحمل حق المساطحة (HGB) بدورة 30+20+30 سنة.
ما الفرق بين الإيجار الطويل وHak Pakai وPT PMA؟
الإيجار الطويل (leasehold) عقد لمدة محددة. المهم ليس المدة المعلنة، بل ما تبقى منها وشروط التمديد المكتوبة في العقد. وهو أبسط طريق وأسرعه.
حق الانتفاع (Hak Pakai) يُسجَّل باسم شخص يحمل إقامة. أما PT PMA فشركة إندونيسية بمساهمين أجانب: تحمل حق المساطحة (HGB) ويحق لها التأجير التجاري قانونياً.
ماذا عن التسجيل باسم مواطن (nominee)؟
تسجيل العقار باسم مواطن إندونيسي خطر جنائي منذ Perda 4/2026، وليس «منطقة رمادية». لا نرتب هذه الصفقات ولا ننصح بها.
ما العائد الحقيقي؟
العائد الإيجاري الإجمالي لفلل بالي نحو 5.8% بحسب بيانات Global Property Guide للربع الأول من 2026. المقارنة العادلة الوحيدة بين الأسواق تكون بالعائد الصافي: بالي 6–10%، و8–12% في أفضل المواقع مع إدارة محترفة؛ دبي 4.5–6%؛ بوكيت 3.8–5.2%.
بين الدخل الإجمالي والمبلغ الذي يصل إلى حسابك: الإدارة والضرائب والأيام الشاغرة والصيانة، وهي تأخذ 30–50% من الإيراد. أي نموذج توقع، لا ضمان: الدخل الفعلي يتوقف على الإشغال والموسم وجودة الإدارة وسعر صرف الروبية.
هل تحتاج إلى رخصة NIB، وما الذي تغيّر في 1 أغسطس 2026؟
التأجير قصير الأمد القانوني يحتاج إلى السلسلة كاملة: منطقة وردية (سياحية) وفق RDTR ← رخصة البناء (PBG) ← شهادة صلاحية الاستخدام (SLF) ← رخصة التأجير (NIB). منذ 1 أغسطس 2026 تحذف منصات الحجز العقارات التي لا تحمل رخصة تأجير سارية، فأي وثيقة ناقصة تضرب الإشغال مباشرة.
هل يمكنني الشراء عن بُعد؟
نعم. المعاينة عبر Zoom، والأوراق عن بُعد، ونتولى نحن فحص الاستلام. لا حاجة إلى السفر إلى الجزيرة.
من يدير التأجير؟
شركة الإدارة التابعة للعقار أو أحد شركائنا. الرسوم في السوق 15–25% من الإيراد، ومشغلو المنتجعات يأخذون حتى 35%. نماذجنا على الموقع تفترض 18% للإدارة العادية و25% للمنتجع. في العقد نراجع الرسوم، ومن يدفع المستلزمات، وكيف تُحسب الأيام الشاغرة، وشكل تقارير المالك.
كيف أبيع لاحقاً؟
الإيجار الطويل يُباع بالتنازل عن عقد الإيجار. العقار المسجل في شركة PT PMA يُباع أصلاً أو حصةً في الشركة. سرعة الخروج تتوقف على المنطقة: في القلب (كانجو، أولواتو، أوبود) يظهر المشترون أسرع من المناطق الواعدة. نعرض لك المدة المتوقعة للخروج وسعره لهذا العقار بعينه قبل الحجز، مع نموذج الدخل.
كم تكلف خدماتكم؟
السعر نفسه كما لو اشتريت مباشرة من المطوّر. عمولتنا على البائع.
ما خطط السداد التي يقدمها المطورون؟
خطة السداد يضعها المطوّر: عادةً 20–30% دفعة أولى، والباقي على دفعات متساوية حتى التسليم. الشروط تختلف من مشروع لآخر، والجدول الدقيق في قائمة أسعار كل مشروع.
ماذا عن الضرائب؟
العبء الضريبي يتوقف على شكل الملكية (إيجار طويل، Hak Pakai، PT PMA)، وإقامتك الضريبية، وطريقة تأجير العقار. نماذجنا على الموقع تفترض 10% من إيراد الإيجار، وهي النسبة الأساسية للتأجير قصير الأمد. النسب الدقيقة والإقرارات وضريبة البيع نحسبها لحالتك مع محامٍ ومستشار ضريبي إندونيسيين قبل الحجز.
في أي مناطق تعملون؟
أغلب صفقاتنا على الساحل الجنوبي الغربي، من سيمينياك (Seminyak) وكانجو (Canggu) إلى بيريرينان وسيسيه ونياني وكيدونجو وتابانان، وفي شبه جزيرة أولواتو، وفي أوبود ونوسا دوا وسانور. يغطي الكتالوج 23 منطقة إجمالاً. في الشرق والشمال نعرض مشاريع منفردة، ونقول بوضوح حين لا تتوفر لدينا بيانات تأجير محلية.
تواصل معنا
أرسل لنا ميزانيتك، ونرسل لك 3–5 عقارات مع أرقامها
الخدمة مجانية للمشتري: عمولتنا على المطوّر، والسعر نفسه كما لو اشتريت منه مباشرة. يرد الوسيط خلال ساعة في أوقات العمل في بالي (UTC+8).
01
02
03
04
05
06
