ULUWATU · ID RR-2021

APB Villa Meridian 2BR: فيلا بغرفتي نوم ومسبح، 106 م² في أولواتو

Meridian 2BR أرخص فيلا في المرحلة 14 من Alpha Partner Bali في أولواتو، وسعرها 3.36 مليار روبية. تحصل على 106 م² ومسبح خاص على قطعة 160 م²، بعقد إيجار طويل 25 + 25 سنة (Hak Sewa). المبيعات في مرحلة ما قبل الإطلاق، والسداد على سبع دفعات.

وحدة في APB Phase 14 · الوحدات المعروضة: 2

  • إيجار طويل 25 + 25 سنة
  • ما قبل الإطلاق
  • مسبح خاص
  • 2غرف نوم
  • 2حمامات
  • 106 م²مساحة الفيلا
  • 160 م²قطعة أرض، مسبح خاص
  • إيجار طويل الأمد25 + 25 سنة
  • 7دفعات خلال البناء

العقار

ماذا تشتري

تبني Alpha Partner Bali فللاً بنماذج متكررة في كانجو وأولواتو (Uluwatu) على أربعة قوالب: Meridian وKahoni وMelambai وMaximus، ولكل منها نسخ بغرفتين أو ثلاث أو أربع. المرحلة 14 هي مشروعها في بيكاتو، وMeridian 2BR أصغر وحداتها. شاطئ بادانج بادانج ومعبد أولواتو على بعد عشر دقائق تقريباً من الموقع.

في الداخل 106 م²: غرفتا نوم لكل منهما حمامها، وغرفة معيشة بمطبخ وجزيرة تنفتح على المسبح. السعر يشمل التجهيز الكامل. جدول العائد عند المطوّر مبني على أرقام كانجو، أما نحن فنحسب بيكاتو بمؤشر أولواتو.

نعتمد 2.2 مليون روبية لليلة، وهو أقل بكثير من وسيط المنطقة البالغ نحو 4.3 مليون روبية بحسب AirROI: الفلل الكبيرة ترفع الوسيط، وMeridian بغرفتين فقط. الإشغال في المنطقة قرابة 46%، والفلل المدارة باحتراف تحقق أكثر، فسيناريوهاتنا 60 و70 و80%. المصاريف 40%، والسيناريو الأساسي يترك نحو 339 مليون روبية في السنة، أي 10.1% من السعر.

حساب هذا العقار

عائد APB Villa Meridian 2BR: الإجمالي والصافي

المطوّر يذكر 14.7% بسعر 2.9 مليون روبية لليلة وإشغال 84%، على بيانات كانجو، وهذا الرقم قبل المصاريف. في الأسفل حسابنا: مؤشر أولواتو لبيكاتو بسعر 2.2 مليون روبية لليلة، بعد خصم المصاريف.

إجمالي 16.8%≈ 565 مليون روبية سنوياً بإشغال 70% و2.2 مليون روبية لليلة صافٍ 10.1%≈ 339 مليون روبية سنوياً · الاسترداد خلال ≈ 9.9 سنة
  • إيراد الإيجار الإجمالي565 مليون روبية16.8% من السعر · سعر الليلة 2.2 مليون روبية، الإشغال 70%
  • شركة الإدارة102 مليون روبية18% من الإيراد · في السوق بين 15 و25%
  • الضرائب56.5 مليون روبية10% من دخل الإيجار · النسبة تتبع هيكل الحيازة
  • الاستهلاك والصيانة67.8 مليون روبية12% من الإيراد · أيام الفراغ بين الحجوزات والمستهلكات والإصلاحات
  • الصافي لك339 مليون روبية10.1% من السعر · الاسترداد خلال ≈ 9.9 سنة
سيناريوهات الإشغال: APB Villa Meridian 2BR
الإشغالالدخل الإجماليالمصاريف 40%الصافي% من السعرفترة استرداد رأس المال
60%متحفظ485 مليون روبية194 مليون روبية291 مليون روبية8.7%11.5 سنة
70%أساسي565 مليون روبية226 مليون روبية339 مليون روبية10.1%9.9 سنة
80%قوي646 مليون روبية258 مليون روبية388 مليون روبية11.5%8.7 سنة

من أين الأرقام

أرقام المطور
المطوّر يذكر 14.7% بسعر 2.9 مليون روبية لليلة وإشغال 84%، على بيانات كانجو، وهذا الرقم قبل المصاريف. في الأسفل حسابنا: مؤشر أولواتو لبيكاتو بسعر 2.2 مليون روبية لليلة، بعد خصم المصاريف. ننشرها كما أعلنها المطور، ولا تدخل في نموذجنا.
سعر الليلة
2.2 مليون روبية، تقديرنا للمنطقة: تقدّر AirROI متوسط إيراد الإعلان في Uluwatu بنحو 4.3 مليون روبية (آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)، مع تعديلها بحسب نوع العقار ومساحته ومستوى التشطيب.
نسبة الإشغال
يبلغ الإشغال في سوق Uluwatu نحو 46% على جميع إعلانات AirROI؛ بلغ متوسط إشغال فنادق بالي 73.2% في 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). للعقارات المؤجرة عبر شركة إدارة محترفة نحسب ثلاثة سيناريوهات: متحفظ 60%، وأساسي 70%، وقوي 80%.
المصاريف
40% من الإيراد: شركة الإدارة 18% (النطاق في السوق 15–25%)، والضريبة 10%، والاستهلاك والصيانة 12%.
عقارات مماثلة
AZORIA Solea: 8.8% صافٍ بإشغال 70%; AZORIA Imperio: 8.4% صافٍ بإشغال 70%; AZORIA Cabana: 10.3% صافٍ بإشغال 70%.
التقارير والبيانات
AirROI (بيانات سوق الإيجار قصير الأمد، آخر 12 شهراً حتى يوليو 2026)؛ Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (مارس 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; تقريرنا عن سوق بالي 2026; عائد الفلل في كانجو وبيريرينان.

هذا تقدير من Rise Real Bali، وليس ضماناً للدخل. نعيد حساب سعر الليلة والإشغال لوحدتك ولشركة الإدارة التي تختارها؛ وبيانات العقار من مواد المطوّر. منهجيتنا وما لا نضمنه مشروحان في المعلومات القانونية.

الملكية

الملكية وما تحصل عليه فعلاً

عقد الإيجار (Hak Sewa) مدته 25 سنة، مع تمديد 25 سنة أخرى بسعر السوق في حينه. بعد خطاب النية وتوقيع العقد يسجّله كاتب العدل باسمك أو باسم شركتك. نريد رخصة البناء (PBG) قبل أي حجز. شهادة SLF تأتي مع التسليم، ورخصة التأجير بعدها.

الملكية والتراخيص: APB Villa Meridian 2BR
شكل الحيازةإيجار طويل الأمد (Hak Sewa)لا يحق للأجنبي التملك الحر (Hak Milik) باسمه. الطرق القانونية ثلاث: الإيجار طويل الأمد (leasehold)، وحق الانتفاع (Hak Pakai) للمقيم الحاصل على إقامة، وشركة برأس مال أجنبي (PT PMA) تحصل على حق المساطحة (HGB).
مدة الإيجار25 + 25 سنة (Hak Sewa)التمديد بسعر السوق في حينه، وقد يرفع الفاتورة. نثبّت معادلة السعر في العقد قبل أن تدفع.
تصنيف الأرضبانتظار التأكيد، بيكاتو عادةً ورديةالمخطط التنظيمي لبادونج (RDTR) والبحث في منظومة OSS عن قطعة المرحلة 14 يحسمان التصنيف.
رخصة البناء (PBG)ما قبل الإطلاق، طلبنا نسخةنحصل من المطوّر على رقم الرخصة ومستخرجها أثناء الفحص، قبل دفعة الحجز.
شهادة صلاحية الاستخدام (SLF)عند التسليملا شهادة SLF يعني لا رخصة تأجير. لذلك دفعة التسليم مرتبطة بالمستندات لا بالتقويم.
رخصة التأجير السياحي (NIB)بعد التسليممنصات الحجز مثل Airbnb وBooking.com تحذف الفلل التي لا تحمل رخصة تأجير سياحي سارية (NIB). وإلى أن يحصل هذا العقار على رخصته، نحسب العائد على التأجير الشهري والسنوي فقط.
التسجيل باسم مواطن إندونيسي (nominee)لا نعتمدهتسجيل العقار باسم مواطن محلي يعرّض المشتري لمساءلة جنائية بموجب اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، وقد يخسر العقار عند أول نزاع. لا نتولى صفقات من هذا النوع.
حساب ضمان لدى المطوّر (escrow)لا يوجد، وهذا المعتاد في باليالحماية في هيكل الصفقة: دفعات مرتبطة بمراحل بناء نتحقق منها، وغرامة تأخير في التسليم منصوص عليها في العقد.
الأثاث والتسليممفروشة بالكامل، الموعد بحسب البناءعرض المطوّر لا يحدد موعد التسليم، فكل دفعة تنتظر اكتمال مرحلتها.
قبل دفعة الحجز نراجع الأرض والتراخيص وهوية البائع، ثم نسلّمك تقريراً مكتوباً بكل ما بقي مفتوحاً.
Gusti Ayuوسيطة عقارية · Rise Real Bali
على واتساب

هلا، معك جوستي. أرسل لك قائمة الأسعار الكاملة وخطة السداد لـ APB Villa Meridian 2BR؟

اترك رقمك على واتساب وأرسلها لك اليوم، مع حساب العائد الصافي.

الشروط

جدول دفعات APB Villa Meridian 2BR

  1. 10%خطاب النية، 336 مليون روبية.
  2. 35%التوقيع لدى كاتب العدل، 1.17 مليار روبية.
  3. 4 × 10%دفعة لكل مرحلة بناء.
  4. 15%تسليم الفيلا مع محضر استلام موقّع.

سبع دفعات بتوزيع المطوّر 10/35/10/10/10/10/15. لا تخرج أي دفعة قبل أن نتحقق من المرحلة.

الموقع

الموقع: أولواتو · بادانج بادانج

بيكاتو قلب ركوب الأمواج في أولواتو: بادانج بادانج وبينجين قريبان، وأسعار الليلة من الأعلى في الجزيرة. الحجوزات تتقلب بقوة بين الذروة والأشهر الانتقالية.

إطلالة معبد أولواتو: جهنمية فوق الجرف والمحيط
أولواتو · بادونج · 10 دقائق إلى بادانج بادانج
  • شاطئ بادانج بادانج≈ 10 دقائق
  • معبد أولواتو≈ 10 دقائق
  • مطار نغوراه راي≈ 40 دقيقة
  • جيمباران≈ 25 دقيقة

وسيط السوق في بيكاتو 4.0 مليون روبية لليلة بإشغال 42%. فيلا بغرفتين من سلسلة متكررة لن تحقق ذلك، ونحسبها بـ2.2 مليون روبية.

أولواتو · بادانج بادانج · خريطة Google

دليل المنطقة وكل عقاراتها

ما القريب

الحي والمحيط

ضمن 1 كم من العقار

  • 10مطاعم
  • 7مقاهٍ
  • 5متاجر
  • 4فنادق
  • 2مراكز سبا
  • 1عيادة

الأقرب

  • Reno’sمطعم · 347 م
  • HE’ENALU Café & Restaurantمقهى · 378 م
  • U.Spaسبا · 379 م
  • He'Enaluمقهى · 382 م
  • Warungمطعم · 408 م
  • ayu's food from the heartمطعم · 431 م
  • Baker’s Cornerمقهى · 438 م
  • Prasana Villas by Arjaniفندق · 478 م

الأماكن والمسافات: بيانات OpenStreetMap، © مساهمو OpenStreetMap. المسافات بخط مستقيم من العقار.

إجابات مباشرة

أسئلة عن APB Villa Meridian 2BR

كم تأخذ Rise Real Bali إذا اشتريت Meridian 2BR؟

لا شيء. سعرك هو سعر قائمة المطوّر، وأتعابنا يدفعها المطوّر. الفحص قبل الحجز مجاني، وتصلك نتيجته في تقرير مكتوب. في هذه الفيلا نتحقق من عقد Hak Sewa لمدة 25 + 25 سنة ومن معادلة سعر التمديد. تصنيف بيكاتو نراجعه في المخطط التنظيمي لبادونج (RDTR) ومنظومة OSS. ونطلب أيضاً رقم رخصة البناء (PBG).

كم سعر Meridian 2BR وماذا يشمل؟

3.36 مليار روبية في قائمة أسعار المطوّر، وعمولتنا على المطوّر. مقابلها تحصل على فيلا بغرفتي نوم ومساحة 106 م² على قطعة 160 م² مع مسبح خاص، بعقد إيجار طويل 25 + 25 سنة. التجهيز كامل. قبل الحجز نطلب من المطوّر مواصفات التشطيبات والأجهزة بالتفصيل.

كيف أدفع ثمن Meridian 2BR؟

على سبع دفعات. خطاب النية 10%، أي 336 مليون روبية، والتوقيع لدى كاتب العدل 35%، أي 1.17 مليار روبية. بعدها أربع دفعات بنسبة 10%، واحدة لكل مرحلة بناء، ثم 15% أخيرة عند التسليم مع محضر استلام موقّع. نتحقق من كل مرحلة في الموقع قبل تحويل المال.

ما العائد الواقعي على Meridian 2BR؟

سيناريونا الأساسي 2.2 مليون روبية لليلة بإشغال 70%. بعد شركة الإدارة والضريبة والأيام الفارغة يبقى لك نحو 10.1% من السعر سنوياً. سعر الليلة من بيانات AirROI لبيكاتو، معدّلاً بحسب نوع الفيلا. الإشغال يعكس الفلل المدارة باحتراف، والمصاريف 40% من الإيراد. هذا تقدير وليس ضماناً.

هل يمكن شراء Meridian 2BR عن بُعد؟

نعم. تحصل على معاينة عبر Zoom وفيديو من الموقع. يوقّع كاتب العدل العقد بموجب وكالتك القانونية، فلا حاجة إلى السفر من أجل التوقيع. نفحص الفيلا ونسجّل الملاحظات بأنفسنا عند التسليم. المطوّر لم يحدد مواعيد المراحل، لذلك يعاين أحد فريقنا كل مرحلة في الموقع قبل كل دفعة.

العقارات

عقارات مشابهة

شاهد كل العقارات ←