ULUWATU · ID RR-2021

APB Villa Meridian 2BR: villa de dos dormitorios con piscina, 106 m², en Uluwatu

Con Rp 3.360 millones se entra en la Phase 14 de Alpha Partner Bali en Uluwatu: la Meridian de dos dormitorios es su tipología más asequible. Son 106 m² y piscina privada en una parcela de 160 m², con un leasehold (Hak Sewa) de 25 + 25 años. Está en preventa y se paga en siete plazos.

Unidad de APB Phase 14 · unidades publicadas: 2

  • Leasehold 25 + 25 años
  • Preventa
  • Piscina privada
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 106 m²superficie de la villa
  • 160 m²parcela, piscina privada
  • Leasehold25 + 25 años
  • 7pagos durante la obra

Inmueble

Qué compras

Alpha Partner Bali construye villas en serie en Canggu y Uluwatu a partir de cuatro modelos, Meridian, Kahoni, Melambai y Maximus, cada uno con 2, 3 o 4 dormitorios. Phase 14 es la fase de Pecatu, y la Meridian de dos dormitorios es su formato de entrada. La playa de Padang Padang y el templo de Uluwatu quedan a unos diez minutos.

Dentro hay 106 m²: dos dormitorios con baño propio y un salón con cocina de isla abierto a la piscina. El precio incluye acabados llave en mano. La promotora hizo su tabla de rentabilidad con datos de Canggu; para Pecatu nosotros calculamos con la referencia de Uluwatu.

Calculamos esta villa a Rp 2,2 millones por noche, muy por debajo de la mediana de la zona, unos Rp 4,3 millones en AirROI: las villas grandes tiran de esa mediana hacia arriba, y la Meridian tiene dos dormitorios. La ocupación de la zona ronda el 46 % y las villas con gestión profesional lo hacen mejor, así que nuestros escenarios son 60, 70 y 80 %. Con un 40 % de gastos, el escenario base deja unos Rp 339 millones al año, el 10,1 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de APB Villa Meridian 2BR: bruta y neta

La promotora anuncia un 14,7 % con Rp 2,9 millones por noche y un 84 % de ocupación, con datos de Canggu, y esa cifra es antes de gastos. Abajo va nuestro modelo: la referencia de Uluwatu para Pecatu, Rp 2,2 millones por noche, con los gastos ya descontados.

Bruta 16,8 %≈ Rp 565 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 2,2 millones por noche Neta 10,1 %≈ Rp 339 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 565 millones16,8 % del precio · Rp 2,2 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 102 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 56,5 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 67,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 339 millones10,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,9 años
Escenarios de ocupación: APB Villa Meridian 2BR
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 485 millonesRp 194 millonesRp 291 millones8,7%11,5 años
70%baseRp 565 millonesRp 226 millonesRp 339 millones10,1%9,9 años
80%optimistaRp 646 millonesRp 258 millonesRp 388 millones11,5%8,7 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 2,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
AZORIA Solea: 8,8 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Imperio: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,3 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tu leasehold (Hak Sewa) dura 25 años, con una prórroga de otros 25 al precio de mercado del momento. El notario lo inscribe a tu nombre o al de tu sociedad una vez firmadas la carta de intención y la escritura notarial. Pedimos el PBG antes de cualquier reserva. El SLF llega con la entrega, y la licencia de alquiler turístico (NIB), después.

Derecho y licencias de APB Villa Meridian 2BR
Régimen de tenenciaLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold25 + 25 años (Hak Sewa)La prórroga cuesta lo que marque el mercado en la fecha de renovación, y eso puede encarecerla. Dejamos la fórmula cerrada en el contrato antes de que pagues.
ZonificaciónPor confirmar; en Pecatu suele ser rosaLa zona la aclaran el RDTR de Badung y una consulta en el OSS para esta parcela de Phase 14.
Licencia de obra (PBG)Preventa, copia pedidaDurante la revisión, antes de la reserva, pedimos a la promotora el número de la licencia y un extracto.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de la entrega va ligado a los documentos y no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, al ritmo de la obraLa oferta de la promotora no da fecha de entrega, así que cada pago espera a que termine una fase.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de APB Villa Meridian 2BR?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de APB Villa Meridian 2BR

  1. 10 %Carta de intención, Rp 336 millones.
  2. 35 %Firma ante notario, Rp 1.170 millones.
  3. 4 × 10 %Un pago por cada fase de obra.
  4. 15 %Entrega de la villa con acta de recepción firmada.

Siete pagos en total, según el reparto 10/35/10/10/10/10/15 de la promotora. Ninguno sale antes de que comprobemos la fase.

Ubicación

Dónde está: Uluwatu · Padang Padang

Pecatu es el núcleo surfero de Uluwatu, con Padang Padang y Bingin al lado y las tarifas por noche más altas de la isla. Las reservas cambian mucho entre la temporada alta y los meses intermedios.

Mirador del templo de Uluwatu: buganvillas sobre el acantilado y el océano
Uluwatu · Badung · a 10 min de Padang Padang
  • Playa de Padang Padang≈ 10 min
  • Templo de Uluwatu≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
  • Jimbaran≈ 25 min

La mediana del mercado en Pecatu está en Rp 4 millones por noche, con un 42 % de ocupación. Una villa de serie de dos dormitorios no llega a eso, y para ella usamos Rp 2,2 millones.

Uluwatu · Padang Padang · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10restaurantes
  • 7cafeterías
  • 5tiendas
  • 4hoteles
  • 2spas
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Lo más cercano

  • Reno’srestaurante · 347 m
  • HE’ENALU Café & Restaurantcafetería · 378 m
  • U.Spaspa · 379 m
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  • ayu's food from the heartrestaurante · 431 m
  • Baker’s Cornercafetería · 438 m
  • Prasana Villas by Arjanihotel · 478 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre APB Villa Meridian 2BR

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la Meridian de 2 dormitorios?

Nada. Pagas el precio de lista de la promotora, y nuestra comisión la paga ella. Las comprobaciones antes de la reserva son gratis y te llegan en un informe escrito. En esta villa confirmamos el Hak Sewa de 25 + 25 años y la fórmula de precio de la prórroga. La zona de Pecatu la revisamos en el RDTR de Badung y en el OSS, y pedimos el número del PBG.

¿Cuánto cuesta la Meridian de 2 dormitorios y qué incluye el precio?

Rp 3.360 millones según la lista de la promotora, que además paga nuestra comisión. Por ese precio tienes una villa de dos dormitorios de 106 m² en una parcela de 160 m², con piscina privada y un leasehold de 25 + 25 años. Los acabados son llave en mano. Antes de la reserva pedimos a la promotora la especificación exacta de acabados y electrodomésticos.

¿Cómo se paga la Meridian de 2 dormitorios?

En siete plazos. La carta de intención supone el 10 %, Rp 336 millones, y la firma ante notario el 35 %, Rp 1.170 millones. Después vienen cuatro pagos del 10 %, uno por fase de obra, y un 15 % final en la entrega, con el acta de recepción firmada. Antes de que se mueva el dinero comprobamos cada fase en la obra.

¿Qué rentabilidad real puede dar la Meridian de 2 dormitorios?

Nuestro escenario base usa Rp 2,2 millones por noche y un 70 % de ocupación. Descontadas la gestora, los impuestos y los días vacíos, te queda cerca del 10,1 % del precio al año. La tarifa sale de los datos de AirROI para Pecatu, ajustada al tipo de villa; la ocupación es la de villas con gestión profesional y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Es una estimación, no una garantía.

¿Puedo comprar la Meridian de 2 dormitorios a distancia?

Sí. Tienes una visita por Zoom y vídeos de la obra. Firmas ante notario mediante un poder, así que no hace falta volar solo para firmar. En la entrega hacemos nosotros la lista de repasos. La promotora no ha fijado fechas para las fases, así que antes de cada pago alguien de nuestro equipo revisa esa fase en la obra.

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