ULUWATU · ID RR-2637

AZORIA Cabana: estudio de 28 m² sobre la playa de Suluban, Uluwatu

Cabana es el formato más pequeño de AZORIA LIVING: un estudio de 28 m² a un minuto andando de la playa de Suluban, por Rp 1.720 millones. Se entrega llave en mano con un leasehold de 30 años, y la promotora prevé la entrega para julio de 2027. Para alquilar, nuestro modelo pone la tarifa en Rp 1,2 millones por noche.

Unidad de AZORIA LIVING · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 30 años
  • Preventa
  • Acabados llave en mano
  • Estudiouna estancia con zona de dormir
  • 28 m²superficie útil
  • Patiocon piscina comunitaria
  • Leasehold30 años, Hak Sewa
  • 07.2027entrega prevista

Inmueble

Qué compras

De los cuatro formatos de AZORIA LIVING, el resort de Coco Development Group en el acantilado de Suluban, Cabana es el de entrada. La playa y su ola están a un minuto a pie; el templo de Uluwatu y Padang Padang, a diez minutos en moto. En el mismo edificio están Solea, de 40 m², Horizonte, de 80 m², e Imperio, de 120 m².

Son 28 m² en una sola estancia: cama, escritorio, un armario encajado en un arco y un lavabo. Una pared de cristal de suelo a techo da al patio. Los renders no muestran piscina privada, así que el huésped usa la comunitaria de abajo. Los acabados llave en mano van en el precio, y el alquiler lo lleva Balinest Villas. El baño y la terraza los estamos comprobando con el plano.

El leasehold es Hak Sewa a 30 años. La promotora habla de zona rosa, y queremos el extracto del RDTR antes de que pagues la reserva. Cabana está en lista a Rp 1.720 millones. La promotora sube la lista un 10 % cada medio año, así que el importe en rupias lo dejamos escrito en tu contrato. El número de lote, la planta y las vistas siguen pendientes con la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de AZORIA Cabana: bruta y neta

Para AZORIA LIVING en conjunto la promotora da un 11,9–17,9 % bruto al año, sin cifra aparte para Cabana. Abajo va nuestro modelo: Rp 1,2 millones por noche, con la referencia de Uluwatu rebajada para un estudio sin piscina propia, menos gestora, impuestos, días vacíos y mantenimiento.

Bruta 17,1 %≈ Rp 294 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 10,3 %≈ Rp 176 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 294 millones17,1 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 52,9 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 29,4 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 35,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 176 millones10,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,8 años
Escenarios de ocupación: AZORIA Cabana
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 252 millonesRp 101 millonesRp 151 millones8,8%11,4 años
70%baseRp 294 millonesRp 118 millonesRp 176 millones10,3%9,8 años
80%optimistaRp 336 millonesRp 134 millonesRp 202 millones11,7%8,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
AZORIA Solea: 8,8 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Imperio: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; APB Villa Meridian 2BR: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Cabana se compra con un leasehold Hak Sewa de 30 años que el notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La oferta de la promotora no dice nada de renovación, por eso pedimos por adelantado y por escrito el precio de la prórroga. La reserva y la firma del contrato van juntas, con la mitad del precio pagada en ese momento. El certificado de habitabilidad y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo llegan cuando el edificio está terminado.

Derecho y licencias de AZORIA Cabana
Régimen de tenenciaLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 años (Hak Sewa)Treinta años sin cláusula de renovación es un leasehold corto para lo que se ve en Bali. Antes de tu reserva pedimos por escrito las condiciones y el precio de la renovación.
ZonificaciónRosa (turística), por confirmarLo de zona rosa lo dice la promotora, y con los documentos no vino ningún extracto. Lo comprobamos en el RDTR de Badung y en el OSS.
Licencia de obra (PBG)PedidaEl número de la licencia y una copia están en nuestra lista de revisión, y tienen que estar antes de que pagues nada.
PromotoraCoco Development Group, sociedad por confirmarCotejamos la sociedad que figura en el contrato y miramos los edificios que la promotora ya ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) exige antes el SLF. Por eso tu pago de la entrega depende de que lleguen los documentos, no de la fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 30 de julio de 2027Según el calendario de la promotora, el precio de lista sube un 10 % cada seis meses. El PPJB fija tu importe.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de AZORIA Cabana?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de AZORIA Cabana

  1. Reserva, 50 %Rp 860 millones al reservar el estudio y firmar.
  2. Pagos por fases, 30 %Rp 517 millones repartidos en doce meses iguales.
  3. Con el alquiler, 20 %Rp 343 millones que se pagan con los ingresos del alquiler tras la entrega.

El reparto lo fija la promotora. Antes de tu reserva leemos cómo trata el contrato el saldo que se paga con el alquiler si las reservas vienen flojas.

Ubicación

Dónde está: Suluban, Uluwatu

Suluban está justo bajo el acantilado de Blue Point, y los surfistas bajan en un minuto. Padang Padang y el templo quedan a un paseo corto, y hay huéspedes todo el año.

Uluwatu: el templo en el acantilado, buganvillas y mar abierto
Uluwatu · Badung · a 1 min de la playa de Suluban
  • Playa de Suluban1 min a pie
  • Templo de Uluwatu10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
  • Playa de Padang Padang10 min

Los anuncios de la zona cobran de media unos Rp 4,3 millones por noche, la tarifa más alta de Bali, con un 46 % de ocupación. La temporada alta y la baja se parecen poco.

Suluban, Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 23hoteles
  • 11restaurantes
  • 5lugares de interés
  • 1tienda
  • 1cafetería
  • 1spa
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Uluwatu Kayana Bungalowshotel · 129 m
  • The Beach House Uluwatuhotel · 136 m
  • Uluwatu Estatehotel · 141 m
  • The Sanctus Villahotel · 166 m
  • Kelana Uluwatuhotel · 178 m
  • Samula Uluwatuhotel · 209 m
  • Mother Marttienda · 221 m
  • Warung Edirestaurante · 222 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre AZORIA Cabana

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro un estudio Cabana?

No nos pagas nada. Nuestra comisión la paga la promotora, y tu precio es el mismo que el de lista. Antes de cualquier reserva revisamos a nuestra costa el suelo, las licencias y el contrato, y te damos un informe escrito con cada punto abierto. Si la revisión encuentra un problema, te quedas tu dinero y no pagas la reserva.

¿Cuánto cuesta AZORIA Cabana y qué incluye el precio?

La promotora lo tiene en lista a Rp 1.720 millones. Por ese precio compras un estudio de 28 m² en Uluwatu, a un minuto de la playa de Suluban, con acabados llave en mano. El leasehold dura 30 años y la entrega está prevista para el 30 de julio de 2027. Como la promotora sube la lista cada seis meses, fijamos tu importe en el contrato.

¿Cómo se paga un estudio Cabana?

La promotora lo divide en tres pasos. La mitad, Rp 860 millones, al reservar y firmar. Luego el 30 %, unos Rp 517 millones, en doce pagos mensuales iguales. El último 20 % sale de tus ingresos por alquiler después de la entrega. Antes de que te comprometas revisamos cómo plantea el contrato esa obligación y qué dice si el alquiler no llega.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de la tarifa por noche de AirROI para Uluwatu y la rebajamos a Rp 1,2 millones para un estudio de 28 m². En el escenario base el estudio tiene un 70 % de ocupación con gestora profesional. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan el 40 % de la facturación. Te quedan en cuenta cerca del 10,3 % del precio al año. Es una estimación, no una garantía.

¿Puedo comprar el estudio a distancia?

Sí. En una videollamada por Zoom ves la obra, el plano y la lista de precios. Firmas ante notario mediante un poder, así que viajar es opcional. Los pagos siguen el calendario del contrato. En la entrega nuestro equipo revisa el estudio y te manda la lista de defectos antes de que firmes la recepción.

¿Qué pasa cuando terminan los 30 años de leasehold?

La oferta cubre 30 años y no dice nada de renovación. En un leasehold corto, el derecho pierde valor a medida que se acerca el final. Por eso pedimos por escrito las condiciones y el precio de la renovación antes de tu reserva. También planificamos pronto la salida, hacia el décimo año, cuando el plazo restante todavía se vende bien.

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