ULUWATU · ID RR-2637

AZORIA Cabana: studio 28 m² nad plażą Suluban, Uluwatu

Minuta pieszo dzieli to studio od plaży Suluban. Cabana to najmniejszy format w AZORIA LIVING: 28 m² za Rp 1,72 mld, wykończone pod klucz, w leasehold na 30 lat. Deweloper planuje odbiór na lipiec 2027, a w naszym modelu najmu cena za noc to Rp 1,2 mln.

Lokal w projekcie AZORIA LIVING · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 lat
  • Przedsprzedaż
  • Wykończenie pod klucz
  • Studiojeden pokój z częścią sypialną
  • 28 m²powierzchnia
  • Dziedziniecze wspólnym basenem
  • Leasehold30 lat, Hak Sewa
  • 07.2027planowany odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Cabana otwiera cennik czterech formatów w AZORIA LIVING, resorcie Coco Development Group na klifie Suluban. Na plażę z falą surfingową idzie się minutę. Do świątyni Uluwatu i na Padang Padang jedzie się dziesięć minut skuterem. W tym samym budynku są Solea na 40 m², Horizonte na 80 m² i Imperio na 120 m².

Dostajesz 28 m² w jednym pomieszczeniu: łóżko, biurko, szafa wpuszczona w łuk i umywalka. Przeszklona ściana od podłogi do sufitu otwiera się na dziedziniec. Na wizualizacjach nie ma prywatnego basenu, więc goście korzystają ze wspólnego na dole. Wykończenie pod klucz jest w cenie, a najmem zajmuje się Balinest Villas. Łazienkę i taras sprawdzamy jeszcze w rzucie.

Studio kupuje się w leasehold (Hak Sewa) na 30 lat. Deweloper określa strefę jako różową, a my chcemy wypisu z RDTR, zanim wpłacisz rezerwację. Cabana kosztuje w cenniku Rp 1,72 mld. Co pół roku deweloper podnosi cennik o 10%, więc kwotę w rupiach wpisujemy do umowy. Numer lokalu, piętro i widok wciąż ustalamy z deweloperem.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – AZORIA Cabana: brutto i netto

Dla całego AZORIA LIVING deweloper podaje 11,9–17,9% brutto rocznie, bez osobnej liczby dla Cabany. Niżej nasz model: Rp 1,2 mln za noc według punktu odniesienia z Uluwatu, obniżone dla studia bez własnego basenu, po odjęciu firmy zarządzającej, podatku, pustych nocy i utrzymania.

Brutto 17,1%≈ Rp 294 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 10,3%≈ Rp 176 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 294 mln17,1% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 52,9 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 29,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury zakupu
  • Zużycie i utrzymanieRp 35,3 mln12% przychodu · puste noce między gośćmi, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 176 mln10,3% ceny · okres zwrotu ≈ 9,8 lat
Scenariusze obłożenia: AZORIA Cabana
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 252 mlnRp 101 mlnRp 151 mln8,8%11,4 lat
70%bazowyRp 294 mlnRp 118 mlnRp 176 mln10,3%9,8 lat
80%mocnyRp 336 mlnRp 134 mlnRp 202 mln11,7%8,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Dla całego AZORIA LIVING deweloper podaje 11,9–17,9% brutto rocznie, bez osobnej liczby dla Cabany. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Uluwatu to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Uluwatu: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
AZORIA Solea: 8,8% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Imperio: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; APB Villa Meridian 2BR: 10,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Cabana to leasehold Hak Sewa na 30 lat, który notariusz rejestruje na Ciebie albo na Twoją spółkę. Oferta dewelopera milczy o odnowieniu, dlatego cenę przedłużenia chcemy mieć na piśmie z góry. Rezerwacja i podpisanie umowy idą razem, wtedy płacisz połowę ceny. Pozwolenie na użytkowanie (SLF) i licencję na najem wydaje się dopiero po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: AZORIA Cabana
Forma prawaLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 lat (Hak Sewa)Trzydzieści lat bez klauzuli odnowienia to jak na Bali krótki leasehold. Warunki i cenę przedłużenia chcemy mieć na piśmie przed rezerwacją.
Strefa (RDTR)Różowa (turystyczna), do potwierdzeniaStrefę różową podaje deweloper, ale wypisu do dokumentów nie dołączył. Sprawdzamy to w RDTR Badung i w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy o kopięO numer pozwolenia i kopię prosimy w ramach due diligence – zanim cokolwiek zapłacisz.
DeweloperCoco Development Group, spółka do potwierdzeniaPorównujemy spółkę z umową i oglądamy budynki oddane przez dewelopera.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Dlatego wpłata przy odbiorze zależy od dokumentów, a nie od daty.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ten dom jej nie ma, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscowego to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja transakcji: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, 30 lipca 2027Według harmonogramu dewelopera cena z cennika rośnie o 10% co sześć miesięcy. PPJB zamraża Twoją kwotę.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a potem dajemy Ci pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla AZORIA Cabana?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – AZORIA Cabana

  1. Rezerwacja, 50%Rp 860 mln przy rezerwacji studia i podpisaniu umowy.
  2. Raty, 30%Rp 517 mln w dwunastu równych ratach miesięcznych.
  3. Z najmu, 20%Rp 343 mln spłacane z dochodu z najmu po zakończeniu budowy.

Taki podział ustala deweloper. Przed wpłatą czytamy, co umowa mówi o części spłacanej z najmu, gdy gości będzie mało.

Położenie

Położenie: Suluban, Uluwatu

Suluban leży tuż pod klifem przy Blue Point, więc surferzy schodzą na plażę w minutę. Padang Padang i świątynia są blisko, a goście rezerwują przez cały rok.

Uluwatu: świątynia na klifie, bugenwille i otwarty ocean
Uluwatu · Badung · 1 min do plaży Suluban
  • Plaża Suluban1 min pieszo
  • Świątynia Uluwatu10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min
  • Plaża Padang Padang10 min

Oferty w okolicy mają średnio ok. Rp 4,3 mln za noc – najwyższą stawkę na Bali – przy obłożeniu 46%. Wysoki i niski sezon mocno się różnią.

Suluban, Uluwatu · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 23hotele
  • 11restauracje
  • 5atrakcje
  • 1sklep
  • 1kawiarnia
  • 1spa
  • 1siłownia

Najbliższe miejsca

  • Uluwatu Kayana Bungalowshotel · 129 m
  • The Beach House Uluwatuhotel · 136 m
  • Uluwatu Estatehotel · 141 m
  • The Sanctus Villahotel · 166 m
  • Kelana Uluwatuhotel · 178 m
  • Samula Uluwatuhotel · 209 m
  • Mother Martsklep · 221 m
  • Warung Edirestauracja · 222 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o AZORIA Cabana

Ile Rise Real Bali pobiera przy zakupie studia Cabana?

Nic. Prowizję agencji płaci deweloper, a Twoja cena jest taka sama jak w cenniku. Przed jakąkolwiek rezerwacją sprawdzamy na własny koszt grunt, pozwolenia i umowę. Pisemny raport wymienia każdą otwartą kwestię. Jeśli sprawdzenie wykaże problem, pieniądze zostają u Ciebie, a rezerwacji po prostu nie wpłacasz.

Ile kosztuje AZORIA Cabana i co jest w cenie?

W cenniku dewelopera Rp 1,72 mld. Za to kupujesz studio 28 m² w Uluwatu, minutę od plaży Suluban, wykończone pod klucz. Leasehold trwa 30 lat, a deweloper planuje odbiór na 30 lipca 2027. Cennik rośnie co sześć miesięcy, więc Twoją kwotę zapisujemy w umowie.

Jak płaci się za studio Cabana?

Deweloper ma trzy kroki. Połowę, Rp 860 mln, płacisz przy rezerwacji i podpisaniu umowy. Potem 30%, ok. Rp 517 mln, w dwunastu równych ratach miesięcznych. Ostatnie 20% spłaca dochód z najmu po zakończeniu budowy. Zanim się zobowiążesz, sprawdzamy, jak umowa opisuje ten obowiązek i co mówi, gdy najem da mniej.

Skąd biorą się liczby o stopie zwrotu?

Punktem wyjścia jest cena za noc z AirROI dla Uluwatu, obniżona dla studia 28 m² do Rp 1,2 mln. W wariancie bazowym studio ma 70% obłożenia z profesjonalnym operatorem. Zarządzanie, podatek i utrzymanie zabierają 40% przychodu. Na koncie zostaje ok. 10,3% ceny rocznie. To nasze wyliczenie, nie gwarancja.

Czy mogę kupić studio zdalnie?

Tak. Jedna rozmowa na Zoomie wystarczy, żeby obejrzeć budowę, rzut i cennik. Notariusz może podpisać w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa, więc przylot nie jest konieczny. Płatności idą według harmonogramu z umowy. Przy odbiorze nasz zespół sprawdza studio i przysyła Ci listę usterek, zanim podpiszesz protokół.

Co dzieje się po 30 latach leasehold?

Oferta obejmuje 30 lat i milczy o odnowieniu. Krótki leasehold jest wart tym mniej, im bliżej jego końca. Dlatego przed rezerwacją prosimy o warunki i cenę przedłużenia na piśmie. Wyjście z inwestycji planujemy też wcześnie, w okolicach dziesiątego roku, kiedy pozostały okres wciąż dobrze się sprzedaje.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →