ULUWATU · ID RR-2021

APB Villa Meridian 2BR: willa z dwiema sypialniami i basenem, 106 m², Uluwatu

Najtańszy układ w Phase 14 dewelopera Alpha Partner Bali w Uluwatu kosztuje Rp 3,36 mld. Za tę kwotę dostajesz 106 m² i prywatny basen na działce 160 m², w leasehold (Hak Sewa) na 25 + 25 lat. Trwa przedsprzedaż, a cenę rozłożono na siedem rat.

Lokal w projekcie APB Phase 14 · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 25 + 25 lat
  • Przedsprzedaż
  • Prywatny basen
  • 2sypialnie
  • 2łazienki
  • 106 m²powierzchnia willi
  • 160 m²działka, prywatny basen
  • Leasehold25 + 25 lat
  • 7raty za etapy budowy

Nieruchomość

Co kupujesz

Alpha Partner Bali buduje seryjne wille w Canggu i Uluwatu według czterech projektów: Meridian, Kahoni, Melambai i Maximus, każdy w wersji z 2, 3 lub 4 sypialniami. Phase 14 to etap w Pecatu, a Meridian 2BR otwiera jego cennik. Do plaży Padang Padang i świątyni Uluwatu jest stąd ok. dziesięciu minut.

W środku jest 106 m²: dwie sypialnie z własnymi łazienkami i salon z kuchnią z wyspą, otwarty na basen. Cena obejmuje wykończenie pod klucz. Deweloper skalibrował swoją tabelę rentowności na rynku Canggu, więc dla Pecatu liczymy według punktu odniesienia z Uluwatu.

Przyjmujemy dla tej willi Rp 2,2 mln za noc. To wyraźnie mniej niż mediana okolicy według AirROI, ok. Rp 4,3 mln: medianę podnoszą duże wille, a Meridian ma dwie sypialnie. Obłożenie w okolicy to ok. 46%, a wille z profesjonalnym zarządzaniem wypadają lepiej, więc nasze warianty to 60, 70 i 80%. Koszty zabierają 40%, a wariant bazowy zostawia ok. Rp 339 mln rocznie, czyli 10,1% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – APB Villa Meridian 2BR: brutto i netto

Deweloper podaje 14,7% przy Rp 2,9 mln za noc i obłożeniu 84%, na danych z Canggu, i to przed kosztami. Niżej nasz model: punkt odniesienia z Uluwatu dla Pecatu, Rp 2,2 mln za noc, po odjęciu kosztów.

Brutto 16,8%≈ Rp 565 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 2,2 mln za noc Netto 10,1%≈ Rp 339 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,9 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 565 mln16,8% ceny · Rp 2,2 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 102 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 56,5 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury zakupu
  • Zużycie i utrzymanieRp 67,8 mln12% przychodu · puste noce między gośćmi, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 339 mln10,1% ceny · okres zwrotu ≈ 9,9 lat
Scenariusze obłożenia: APB Villa Meridian 2BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 485 mlnRp 194 mlnRp 291 mln8,7%11,5 lat
70%bazowyRp 565 mlnRp 226 mlnRp 339 mln10,1%9,9 lat
80%mocnyRp 646 mlnRp 258 mlnRp 388 mln11,5%8,7 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 14,7% przy Rp 2,9 mln za noc i obłożeniu 84%, na danych z Canggu, i to przed kosztami. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 2,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Uluwatu to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Uluwatu: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
AZORIA Solea: 8,8% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Imperio: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Cabana: 10,3% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Leasehold (Hak Sewa) trwa 25 lat, z przedłużeniem o kolejne 25 po cenie rynkowej z dnia odnowienia. Notariusz rejestruje go na Ciebie albo na Twoją spółkę po podpisaniu listu intencyjnego i umowy notarialnej. PBG chcemy zobaczyć przed jakąkolwiek rezerwacją. SLF przychodzi z odbiorem, a licencja na najem – po nim.

Prawo i pozwolenia: APB Villa Meridian 2BR
Forma prawaLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 + 25 lat (Hak Sewa)Przedłużenie kosztuje tyle, ile powie rynek w dniu odnowienia, więc rachunek może urosnąć. Formułę ceny zapisujemy w umowie, zanim zapłacisz.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia, Pecatu zwykle różowaStrefę rozstrzyga plan RDTR Badung i sprawdzenie działki Phase 14 w systemie OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Przedsprzedaż, prosimy o kopięNumer pozwolenia i wypis bierzemy od dewelopera w trakcie sprawdzenia, przed rezerwacją.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego wpłata przy odbiorze idzie za dokumentami, a nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ten dom jej nie ma, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscowego to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja transakcji: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, termin zależy od budowyOferta dewelopera nie podaje daty odbioru, więc każda wpłata czeka na zakończony etap.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a potem dajemy Ci pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze otwarte.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla APB Villa Meridian 2BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – APB Villa Meridian 2BR

  1. 10%List intencyjny, Rp 336 mln.
  2. 35%Podpisanie u notariusza, Rp 1,17 mld.
  3. 4 × 10%Jedna rata za każdy etap budowy.
  4. 15%Odbiór willi z podpisanym protokołem.

Razem siedem wpłat w podziale dewelopera 10/35/10/10/10/10/15. Żadna nie wychodzi, zanim sprawdzimy etap.

Położenie

Położenie: Uluwatu · Padang Padang

Pecatu to surfingowe centrum Uluwatu. Blisko stąd do Padang Padang i Bingin, a ceny za noc należą do najwyższych na wyspie. Minus: rezerwacje mocno spadają poza szczytem sezonu.

Punkt widokowy przy świątyni Uluwatu: bugenwille nad klifem i ocean
Uluwatu · Badung · 10 min do Padang Padang
  • Plaża Padang Padang≈ 10 min
  • Świątynia Uluwatu≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min
  • Jimbaran≈ 25 min

Mediana rynku w Pecatu to Rp 4,0 mln za noc przy obłożeniu 42%. Seryjna willa z dwiema sypialniami tyle nie zarobi, dlatego liczymy dla niej Rp 2,2 mln.

Uluwatu · Padang Padang · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 10restauracje
  • 7kawiarnie
  • 5sklepy
  • 4hotele
  • 2spa
  • 1przychodnia

Najbliższe miejsca

  • Reno’srestauracja · 347 m
  • HE’ENALU Café & Restaurantkawiarnia · 378 m
  • U.Spaspa · 379 m
  • He'Enalukawiarnia · 382 m
  • Warungrestauracja · 408 m
  • ayu's food from the heartrestauracja · 431 m
  • Baker’s Cornerkawiarnia · 438 m
  • Prasana Villas by Arjanihotel · 478 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o APB Villa Meridian 2BR

Ile Rise Real Bali pobiera przy zakupie Meridian 2BR?

Nic. Płacisz cenę z cennika dewelopera, a naszą prowizję pokrywa deweloper. Sprawdzenie przed rezerwacją jest bezpłatne, a wynik dostajesz w pisemnym raporcie. Przy tej willi potwierdzamy Hak Sewa na 25 + 25 lat i formułę ceny przedłużenia. Strefę w Pecatu sprawdzamy w RDTR Badung i w OSS. Prosimy też o numer PBG.

Ile kosztuje Meridian 2BR i co jest w cenie?

Rp 3,36 mld według cennika dewelopera, a naszą prowizję pokrywa deweloper. Za to dostajesz willę z dwiema sypialniami, 106 m² na działce 160 m², z prywatnym basenem, w leasehold na 25 + 25 lat. Wykończenie jest pod klucz. Przed rezerwacją prosimy dewelopera o dokładną specyfikację wykończenia i sprzętu.

Jak płaci się za Meridian 2BR?

W siedmiu ratach. List intencyjny to 10%, czyli Rp 336 mln, a podpisanie u notariusza – 35%, czyli Rp 1,17 mld. Potem cztery wpłaty po 10%, po jednej na etap budowy, i ostatnie 15% przy odbiorze z podpisanym protokołem. Każdy etap sprawdzamy na miejscu, zanim pieniądze pójdą.

Jaka jest realna stopa zwrotu z Meridian 2BR?

Wariant bazowy zakłada Rp 2,2 mln za noc przy obłożeniu 70%. Po opłaceniu firmy zarządzającej, podatku i pustych nocy zostaje Ci ok. 10,1% ceny rocznie. Stawkę bierzemy z danych AirROI dla Pecatu, z korektą na typ willi. Obłożenie odpowiada willom z profesjonalnym zarządzaniem, a koszty to 40% przychodu. To nasze wyliczenie, nie gwarancja.

Czy mogę kupić Meridian 2BR zdalnie?

Tak. Willę pokazujemy na Zoomie, a z budowy wysyłamy nagrania. Notariusz podpisuje umowę na podstawie Twojego pełnomocnictwa, więc nie lecisz na Bali tylko po podpis. Listę usterek przy odbiorze robimy sami. Deweloper nie wyznaczył dat etapów, dlatego przed każdą ratą ktoś z naszego zespołu ogląda dany etap na miejscu.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →