ULUWATU · ID RR-2546

APB Villa Meridian 4BR: willa z czterema sypialniami, 161 m², Uluwatu

Cztery sypialnie i prywatny basen zmieszczono tu na 161 m². W cenniku Phase 14 dewelopera Alpha Partner Bali, liczącym 12 układów, to najtańsza opcja z czterema sypialniami: Rp 4,27 mld, leasehold na 25 + 25 lat. Trwa przedsprzedaż, a odbiór idzie za etapami budowy.

Lokal w projekcie APB Phase 14 · lokale w katalogu: 2

Leasehold 25 + 25 lat
Przedsprzedaż
Prywatny basen

4sypialnie
161 m²powierzchnia willi
Basenprywatny, na działce willi
Leasehold25 + 25 lat, Hak Sewa
7raty za etapy budowy

Nieruchomość

Co kupujesz

Alpha Partner Bali projektuje wszystkie wille na czterech szablonach: Meridian, Kahoni, Melambai i Maximus. Phase 14 to jego etap w Pecatu, między Padang Padang a Bingin – do obu plaż i do świątyni Uluwatu jest ok. dziesięciu minut skuterem. Z dwunastu konfiguracji w cenniku Meridian 4BR to najtańsza droga do czterech sypialni.

W środku: 161 m², cztery sypialnie i prywatny basen. Szablon jest ten sam co w Meridian 2BR – łukowe nisze, kuchnia z wyspą i drzwi prosto nad wodę. Galeria pokazuje wizualizacje serii Meridian, bo zdjęć wersji 4BR jeszcze nie mamy. Poprosiliśmy dewelopera o rzut, liczbę łazienek i powierzchnię działki.

Willę kupuje się w leasehold (Hak Sewa) na 25 lat z przedłużeniem o 25. Strefę działki sprawdzamy wypisem z RDTR; Pecatu zwykle leży w strefie różowej. Ceny czterech sypialni w cenniku: Meridian i Maximus – Rp 4,27 mld, Kahoni – Rp 5,13 mld, Black Kahoni – Rp 5,43 mld. Oferta dewelopera nie podaje daty odbioru.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – APB Villa Meridian 4BR: brutto i netto

Deweloper nie publikuje stopy zwrotu dla tego lokalu. Jego liczby dla Phase 14 opierają się na danych z Canggu i są przed kosztami. Niżej nasz model: Rp 3,2 mln za noc według punktu odniesienia z Uluwatu dla Pecatu, po kosztach.

Brutto 19,1%≈ Rp 814 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,2 mln za noc Netto 11,4%≈ Rp 488 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 8,7 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 814 mln19,1% ceny · Rp 3,2 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 147 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 81,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury zakupu
Zużycie i utrzymanieRp 97,7 mln12% przychodu · puste noce między gośćmi, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 488 mln11,4% ceny · okres zwrotu ≈ 8,7 lat

Scenariusze obłożenia: APB Villa Meridian 4BR
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 698 mln	Rp 279 mln	Rp 419 mln	9,8%	10,2 lat
70%bazowy	Rp 814 mln	Rp 326 mln	Rp 488 mln	11,4%	8,7 lat
80%mocny	Rp 930 mln	Rp 372 mln	Rp 558 mln	13,1%	7,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper nie podaje w materiałach stopy zwrotu, więc model opiera się wyłącznie na danych rynkowych.
Cena za noc: Rp 3,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Uluwatu to Rp 4,3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Rynek Uluwatu: średnio 46% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: AZORIA Solea: 8,8% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Imperio: 8,4% netto przy obłożeniu 70%; AZORIA Cabana: 10,3% netto przy obłożeniu 70%.
Dlaczego więcej niż na rynku: 11,4% netto wynika z krótkiego leasehold (leasehold 25+25): dochód liczy się od niskiej ceny wejścia, ale nieruchomość masz o połowę krócej. Nie porównuj tego z leasehold na ponad 30 lat, gdzie netto wynosi 6–10% rocznie.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Prawo ma formę leasehold Hak Sewa: 25 lat, potem kolejne 25 po stawce rynkowej z dnia odnowienia. Transakcja zaczyna się od listu intencyjnego. Podpisanie u notariusza przenosi leasehold na Ciebie albo na Twoją spółkę. Kopii PBG potrzebujemy przed rezerwacją, a SLF i licencja na najem przychodzą po odbiorze.

Prawo i pozwolenia: APB Villa Meridian 4BR
Forma prawa	Leasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	25 + 25 lat (Hak Sewa)Odnowienie po cenie rynkowej z danego dnia może kosztować więcej, niż zakładasz. W umowie powinna być stała formuła – pilnujemy, żeby była.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzenia, Pecatu często różowaDla tej działki Phase 14 bierzemy strefę z RDTR Badung i sprawdzamy ją w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Przedsprzedaż, prosimy o kopięNumer i wypis dostajemy od dewelopera w trakcie due diligence. Chcemy mieć oba przed rezerwacją.
Deweloper	Alpha Partner Bali, spółka do potwierdzeniaPrzed rezerwacją porównujemy spółkę z umową i oglądamy oddane etapy dewelopera.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Przy odbiorzeWilla bez SLF nie dostanie licencji na najem, więc wpłatę przy odbiorze wiążemy z dokumentami, a nie z datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem (NIB). Dopóki ten dom jej nie ma, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscowego to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja transakcji: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiór	Pod klucz, termin zależy od budowyOferta nie podaje daty odbioru. Wpłaty idą tylko za zakończone etapy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego, a potem dajemy Ci pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze otwarte.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla APB Villa Meridian 4BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – APB Villa Meridian 4BR

10%List intencyjny, Rp 427 mln.
35%Podpisanie u notariusza, Rp 1,49 mld.
4 × 10%Cztery wpłaty za etapy, po Rp 427 mln.
15%Odbiór i podpisany protokół, Rp 641 mln.

Przy tej willi deweloper dzieli cenę 10/35/10/10/10/10/15. Żadnej raty nie puszczamy, dopóki nie potwierdzimy etapu na miejscu.

Położenie

Położenie: Uluwatu · Padang Padang

Środkowe Uluwatu: blisko do Padang Padang i Bingin, a ceny za noc są tu najwyższe na Bali. Haczyk to sezonowość – między szczytami bywają spokojne miesiące.

Uluwatu: punkt widokowy przy świątyni na klifie, bugenwille i ocean — Uluwatu · Badung · 10 min do Padang Padang

Plaża Padang Padang≈ 10 min
Świątynia Uluwatu≈ 10 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min
Jimbaran≈ 25 min

Oferty w Pecatu mają średnio Rp 4,0 mln za zarezerwowaną noc i obłożenie 42% w roku. Dla seryjnej willi z czterema sypialniami na 161 m² przyjmujemy Rp 3,2 mln.

Uluwatu · Padang Padang · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

11restauracje
7kawiarnie
6hotele
5sklepy
2przychodnie
2spa

Najbliższe miejsca

Reno’srestauracja · 347 m
WR 46restauracja · 355 m
HE’ENALU Café & Restaurantkawiarnia · 378 m
U.Spaspa · 379 m
He'Enalukawiarnia · 382 m
Warungrestauracja · 408 m
ayu's food from the heartrestauracja · 431 m
Baker’s Cornerkawiarnia · 438 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o APB Villa Meridian 4BR

Ile Rise Real Bali pobiera przy Meridian 4BR?

Kupujący nie płaci nic. Naszą prowizję pokrywa deweloper, a cena z cennika się dla Ciebie nie zmienia. Przed rezerwacją sami, na własny koszt, sprawdzamy grunt, pozwolenia i umowę. Otwarte kwestie dostajesz na piśmie. Jeśli coś się nie zgadza, po prostu nie wpłacasz rezerwacji.

Co obejmuje cena Rp 4,27 mld?

To cena z cennika dewelopera za willę 161 m² w Pecatu, Uluwatu: cztery sypialnie, prywatny basen, odbiór pod klucz. Leasehold trwa 25 lat, z przedłużeniem o kolejne 25, a sprzedaż jest na etapie przedsprzedaży. Liczbę łazienek i powierzchnię działki wciąż potwierdzamy w rzucie dewelopera.

Jak wyglądają płatności za Meridian 4BR?

Harmonogram dewelopera ma siedem rat. Z listem intencyjnym płacisz 10%, czyli Rp 427 mln. Podpisanie u notariusza to 35%. Cztery wpłaty po 10% idą za etapami budowy. Ostatnie 15% przypada na odbiór, gdy podpisujesz protokół. Każdą ratę wiążemy ze sprawdzonym etapem, a nie z datą w kalendarzu.

Skąd biorą się liczby o stopie zwrotu?

Cenę za noc dają dane AirROI dla Uluwatu, a my korygujemy ją na typ: Rp 3,2 mln dla seryjnej willi z czterema sypialniami. Obłożenie przyjmujemy jak dla willi z profesjonalnym zarządzaniem: w wariancie bazowym 70%. Koszty zarządzania, podatku i zużycia to 40% przychodu, co zostawia ok. 11,4% ceny rocznie. To nasze wyliczenie, nie gwarancja.

Czy kupię Meridian 4BR z zagranicy?

Tak. Działkę pokazujemy Ci na Zoomie, a rzut i ceny omawiamy w rozmowie. Notariusz podpisuje na podstawie Twojego pełnomocnictwa, więc przylot na Bali to Twój wybór. Płacisz ratami za etapy. Przy odbiorze sprawdzamy willę za Ciebie i przysyłamy listę usterek, zanim podpiszesz protokół.

Oferty