ULUWATU · ID RR-2546

APB Villa Meridian 4BR : villa de 4 chambres, 161 m², à Uluwatu

Cette villa Meridian de la Phase 14 d'Alpha Partner Bali, à Uluwatu, loge quatre chambres et une piscine privée dans 161 m². À Rp 4,27 Md, c'est le modèle de quatre chambres le moins cher d'une grille de 12 configurations, en leasehold (bail de longue durée) de 25 + 25 ans. Les ventes se font sur plan, et la livraison suit l'avancement du chantier.

Lot dans APB Phase 14 · lots publiés : 2

  • Leasehold 25 + 25 ans
  • Prévente
  • Piscine privée
  • 4chambres
  • 161 m²surface de la villa
  • Piscineprivée, sur la parcelle de la villa
  • Leasehold25 + 25 ans, Hak Sewa
  • 7versements pendant le chantier

Bien

Ce que vous obtenez

Alpha Partner Bali dessine toutes ses villas à partir de quatre modèles : Meridian, Kahoni, Melambai et Maximus. La Phase 14 est son programme à Pecatu, entre Padang Padang et Bingin ; les deux plages et le temple d'Uluwatu sont à une dizaine de minutes en scooter. Parmi les douze configurations de la grille, la Meridian 4BR est la façon la plus abordable d'accéder à quatre chambres.

À l'intérieur : 161 m², quatre chambres et une piscine privée. La villa reprend le modèle de la Meridian 2BR, avec niches en arche, cuisine à îlot et portes donnant directement sur l'eau. La galerie montre des rendus de la série Meridian, faute d'images de la version 4BR pour l'instant. Nous avons demandé au promoteur le plan, le nombre de salles de bains et la surface de la parcelle.

Le droit prend la forme d'un leasehold Hak Sewa de 25 ans, avec une prolongation de 25 ans. Nous vérifions le zonage de la parcelle par un extrait RDTR ; Pecatu se trouve en général en zone rose. Prix des quatre-chambres de la grille : Meridian et Maximus à Rp 4,27 Md, Kahoni à Rp 5,13 Md, Black Kahoni à Rp 5,43 Md. L'offre du promoteur n'indique pas de date de livraison.

Les chiffres de ce bien

APB Villa Meridian 4BR : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette unité. Ses chiffres de la Phase 14 reposent sur des données de Canggu et s'entendent avant charges. Voici notre modèle : Rp 3,2 M la nuit, d'après la référence d'Uluwatu appliquée à Pecatu, net de charges.

Brut 19,1 %≈ Rp 814 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,2 M la nuit Net 11,4 %≈ Rp 488 M par an · amorti en ≈ 8,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 814 M19,1 % du prix · tarif Rp 3,2 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 147 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 81,4 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 97,7 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 488 M11,4 % du prix · amorti en ≈ 8,7 ans
Scénarios d'occupation : APB Villa Meridian 4BR
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 698 MRp 279 MRp 419 M9,8 %10,2 ans
70 %baseRp 814 MRp 326 MRp 488 M11,4 %8,7 ans
80 %optimisteRp 930 MRp 372 MRp 558 M13,1 %7,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 3,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 4,3 M le revenu moyen par annonce à Uluwatu (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Uluwatu sur toutes les annonces AirROI est de 46 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
AZORIA Solea : 8,8 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Imperio : 8,4 % net avec 70 % d’occupation; AZORIA Cabana : 10,3 % net avec 70 % d’occupation.
Pourquoi ce rendement dépasse le marché
Les 11,4 % de rendement net viennent du leasehold court (leasehold 25+25) : le revenu est rapporté à un prix d’entrée bas, mais vous détenez le bien deux fois moins longtemps. Il n’est pas comparable aux baux de plus de 30 ans, où le net se situe entre 6 et 10 % par an.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le droit prend la forme d'un bail Hak Sewa : 25 ans, puis 25 ans de plus au prix du marché au renouvellement. L'opération s'ouvre par une lettre d'intention. Une signature chez le notaire met ensuite le bail à votre nom ou à celui de votre société. Il nous faut la copie du permis de construire (PBG) avant l'acompte ; le SLF et la licence de location suivent la livraison.

Propriété et permis : APB Villa Meridian 4BR
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 + 25 ans (Hak Sewa)Un renouvellement au prix du marché du jour peut coûter plus cher que prévu. Le contrat doit contenir une formule fixe, et nous y veillons.
ZonageÀ confirmer ; à Pecatu, la zone est souvent rosePour cette parcelle de la Phase 14, nous relevons le zonage dans le RDTR de Badung et le vérifions dans l'OSS.
Permis de construire (PBG)Prévente, copie demandéeLe numéro et un extrait nous viennent du promoteur pendant les vérifications préalables. Nous voulons les deux avant l'acompte.
PromoteurAlpha Partner Bali, société à confirmerNous rapprochons la personne morale du contrat et examinons les phases déjà livrées du promoteur avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonUne villa sans certificat de conformité (SLF) ne peut pas obtenir de licence de location : nous lions donc le paiement de la livraison aux documents, pas à une date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, calendrier calé sur le chantierAucune date de livraison ne figure dans l'offre. Les paiements ne partent que contre des étapes achevées.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour APB Villa Meridian 4BR ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

APB Villa Meridian 4BR : échéancier de paiement

  1. 10 %Lettre d'intention, Rp 427 M.
  2. 35 %Signature chez le notaire, Rp 1,49 Md.
  3. 4 × 10 %Quatre paiements par étape de Rp 427 M chacun.
  4. 15 %Livraison et procès-verbal de réception signé, Rp 641 M.

Pour cette villa, le promoteur répartit le prix en 10/35/10/10/10/10/15. Nous ne débloquons aucun versement avant d'avoir confirmé l'étape sur place.

Localisation

Emplacement : Uluwatu · Padang Padang

Le centre de gravité d'Uluwatu : Padang Padang et Bingin à quelques minutes, et les prix à la nuit les plus élevés de Bali. Le revers, c'est la saisonnalité, avec des mois creux entre les pics.

Uluwatu : point de vue du temple sur la falaise, bougainvillées et océan
Uluwatu · Badung · 10 min de Padang Padang
  • Plage de Padang Padang≈ 10 min
  • Temple d'Uluwatu≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
  • Jimbaran≈ 25 min

Les annonces de Pecatu rapportent en moyenne Rp 4,0 M par nuit réservée, avec 42 % d'occupation sur l'année. Pour une villa de série de quatre chambres de 161 m², nous modélisons Rp 3,2 M.

Uluwatu · Padang Padang · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur APB Villa Meridian 4BR

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la Meridian 4 chambres ?

L'acheteur ne paie rien. Le promoteur règle notre commission, et le prix catalogue reste le même pour vous. Avant l'acompte, nous passons en revue le terrain, les permis et le contrat à nos frais. Vous recevez les questions ouvertes par écrit. Si vous y trouvez un problème, vous ne versez tout simplement pas l'acompte.

Que comprend le prix de Rp 4,27 Md ?

C'est le prix catalogue du promoteur pour une villa de 161 m² à Pecatu, Uluwatu, avec quatre chambres, une piscine privée et une livraison clé en main. Le bail court sur 25 ans, avec 25 ans de plus en prolongation, et les ventes se font sur plan. Nous confirmons encore le nombre de salles de bains et la surface de la parcelle d'après le plan du promoteur.

Comment fonctionnent les paiements du Meridian 4BR ?

L'échéancier du promoteur compte sept versements. Vous payez 10 % avec la lettre d'intention, soit Rp 427 M. La signature chez le notaire en représente 35 %. Quatre paiements de 10 % suivent les étapes de construction. Les derniers 15 % interviennent à la livraison, à la signature du procès-verbal de réception. Nous lions chacun à une étape vérifiée plutôt qu'à une date du calendrier.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI d'Uluwatu donnent le prix à la nuit, que nous ajustons au type de bien : Rp 3,2 M pour une villa de série de quatre chambres. Le taux d'occupation suit celui des villas gérées par des professionnels, avec 70 % pour le scénario central. Les charges prennent 40 % des revenus pour la gestion, les taxes et l'usure, ce qui laisse environ 11,4 % du prix par an. Prenez-le pour une estimation, pas pour une garantie.

Puis-je acheter la Meridian 4 chambres depuis l'étranger ?

Oui. Nous visitons le site de la villa avec vous sur Zoom et passons en revue le plan et les prix lors d'un appel. Le notaire signe en vertu de votre procuration : venir à Bali est donc votre choix. Les paiements se font par versements liés aux étapes. À la livraison, nous inspectons la villa pour vous et vous envoyons une liste de réserves avant que vous ne signiez la réception.

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