ULUWATU · ID RR-1021

APB Phase 14

La Phase 14 d'Alpha Partner Bali est un programme de villas avec piscine à Uluwatu, de 2 à 4 chambres, avec un prix de départ affiché de Rp 4,53 Md. Quatre modèles, Meridian, Kahoni, Melambai et Maximus, existent en 12 configurations de 106 à 210 m². Les ventes se font sur plan, et vous payez par étapes à mesure que le chantier avance.

Bien

Ce que vous obtenez

La Phase 14 est le programme d'Alpha Partner Bali à Pecatu, sur les hauteurs d'Uluwatu, entre Padang Padang et Bingin. Quatre modèles de villa, Meridian, Kahoni, Melambai et Maximus, existent en versions de 2, 3 et 4 chambres, de 106 à 210 m², toutes avec piscine. Le temple d'Uluwatu et la plage de Padang Padang sont à une dizaine de minutes.

Pecatu affiche le prix à la nuit le plus élevé de l'île : une médiane de Rp 4,0 M sur AirROI, pour environ 42 % d'occupation. Cela convient à un acheteur qui veut une villa avec piscine pour la location à la nuit et s'accommode des saisons. De décembre à janvier et de juillet à août, tout se remplit. Les mois intermédiaires ne rapportent qu'avec une gestion solide.

La grille de prix va d'une Meridian 2BR à Rp 3,36 Md à une Black Kahoni 4BR à Rp 5,43 Md, alors que la fiche indique un prix d'entrée à Rp 4,53 Md ; nous confirmons quel chiffre fait foi. Avant l'acompte, nous demandons les procès-verbaux de livraison et les baux fonciers des phases déjà livrées du promoteur à Canggu. La clause de prolongation est ce qui compte le plus. Un renouvellement au prix du marché détermine ce que vaudra votre villa dans 25 ans : nous fixons donc dès maintenant la formule dans le contrat.

Grille de prix du promoteur

APB Phase 14 : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
MERIDIAN 2BR106 m²2Rp 3,36 Mdavec calcul →
MERIDIAN 4BR161 m²4Rp 4,27 Mdavec calcul →
BLACK KAHONI 4BR210 m²4Rp 5,43 Mdsur demande

La grille de prix du promoteur est notre source pour tous les prix et toutes les surfaces indiqués ici. Trois des 12 configurations figurent dans le tableau. Avant votre réservation, nous revérifions cette grille et confirmons que la villa est toujours libre. Demandez-nous les douze plans et la grille complète.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détiendriez un leasehold (Hak Sewa), qu'un notaire enregistre à votre nom ou à celui de votre société. Le promoteur annonce 25 ans, plus une prolongation de 25 ans au prix du marché que nous confirmons encore. Vient ensuite une lettre d'intention. Puis vous signez chez le notaire et payez par étapes. Le PBG figure sur notre liste de demandes, et le SLF et la licence de location arrivent autour de la livraison.

Propriété et permis : APB Phase 14
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 ans, +25 au prix du marché (à confirmer)Un renouvellement au prix du marché à la date du renouvellement peut revenir cher : nous inscrivons donc la formule au contrat.
ZonageÀ confirmer ; à Pecatu, la zone est généralement roseNous contrôlons la parcelle précise de la Phase 14 dans le RDTR de Badung et dans l'OSS.
Permis de construire (PBG)Prévente, copie demandéeNous demandons au promoteur le numéro et un extrait pendant les vérifications préalables, avant tout acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLa licence de location exige un certificat de conformité (SLF) : le paiement de la livraison dépend donc du dossier de documents plutôt que d'une date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, calendrier calé sur le chantierL'offre ne donne aucune date de livraison : les paiements ne suivent donc que les étapes.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour APB Phase 14 ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous les envoie aujourd’hui.

Conditions

APB Phase 14 : échéancier de paiement

  1. 10 %Lettre d'intention : Rp 336 M sur un Meridian 2BR.
  2. 35 %Signature chez le notaire : Rp 1,17 Md pour la même villa.
  3. 4 × 10 %Quatre versements, un par étape de construction.
  4. 15 %Remise de la villa et procès-verbal de réception signé.

L'échéancier du promoteur est de 10/35/10/10/10/10/15, et chaque versement part contre une étape vérifiée.

Localisation

Emplacement : Uluwatu · Padang Padang

Le cœur d'Uluwatu : les plages de Padang Padang et de Bingin tout près, et le prix à la nuit le plus élevé de l'île. Les revenus varient avec les saisons.

Uluwatu : belvédère du temple en haut de la falaise, avec bougainvillées et océan
Uluwatu · Badung · 10 min de Padang Padang
  • Plage de Padang Padang≈ 10 min
  • Temple d'Uluwatu≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min
  • Jimbaran≈ 25 min

Les annonces de Pecatu rapportent en moyenne Rp 4,0 M la nuit, avec 42 % d'occupation. Une villa 2BR avec piscine, construite en série, n'atteindra pas cette médiane : nous la modélisons à Rp 2,2 M.

Uluwatu · Padang Padang · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur APB Phase 14

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez APB Phase 14 ?

Vous ne payez rien de plus. La Phase 14 se vend à son prix catalogue, et notre commission est à la charge du promoteur. Les vérifications préalables avant tout acompte sont gratuites, avec un rapport écrit à la fin. Pour la Phase 14, nous vérifions le Hak Sewa de 25 ans et la formule de prix des 25 ans supplémentaires. Nous contrôlons le zonage de Pecatu dans le RDTR de Badung et dans l'OSS, et nous demandons le numéro du permis de construire (PBG).

Quels types de villas propose APB Phase 14, et à quel prix ?

Le projet vend des villas Meridian, Kahoni, Melambai et Maximus de 2 à 4 chambres. D'après la grille du promoteur, une Meridian 2BR coûte Rp 3,36 Md et une Meridian 4BR Rp 4,27 Md. Une Kahoni 2BR est à Rp 4,53 Md, et une Black Kahoni 4BR à Rp 5,43 Md. Nous confirmons les prix et la disponibilité du moment lors de la réservation.

Comment fonctionnent les paiements à APB Phase 14 ?

Sept versements. Vous payez 10 % avec une lettre d'intention, soit Rp 336 M pour une Meridian 2BR, puis 35 % à la signature chez le notaire. Quatre paiements d'étape de 10 % suivent l'avancement du chantier. Les derniers 15 % partent à la livraison. Nous vérifions chaque étape avant que vous ne payiez, et le paiement final dépend des documents, pas d'une date.

Puis-je acheter une villa Phase 14 sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous organisons la visite sur Zoom et filmons le chantier pour vous. Inutile de prendre l'avion : le notaire exécute le contrat ici en vertu de votre procuration. La livraison suit les étapes de construction, et le promoteur n'a pas encore indiqué de dates. Nous inspectons chaque étape sur place avant un versement, vérifions le dossier de documents avant la livraison et établissons nous-mêmes la liste de réserves.

D'où viennent les chiffres de rendement d'APB Phase 14 ?

Les modèles de rendement figurent sur les fiches des unités Meridian 2BR et 4BR, pas sur cette page de projet. Le prix à la nuit vient d'AirROI pour Pecatu, ajusté au type de villa. Le taux d'occupation suit celui des villas gérées par des professionnels dans ce segment, et les charges prennent 40 % des revenus. Prenez le résultat pour notre estimation. Personne ne garantit ce revenu.

Lots de ce projet

2 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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