ULUWATU · ID RR-1021

APB Phase 14

Villas con piscina de 2 a 4 dormitorios en Pecatu, Uluwatu: eso vende Alpha Partner Bali en su Phase 14, con un precio de entrada en la ficha de Rp 4.530 millones. Cuatro modelos, Meridian, Kahoni, Melambai y Maximus, suman 12 configuraciones de 106–210 m². Está en preventa, y pagas por fases según avanza la obra.

Inmueble

Qué compras

Phase 14 es la nueva fase de Alpha Partner Bali en Pecatu, la parte alta de Uluwatu entre Padang Padang y Bingin. Cuatro modelos de villa, Meridian, Kahoni, Melambai y Maximus, se venden en versiones de 2, 3 y 4 dormitorios, de 106 a 210 m², todas con piscina. El templo de Uluwatu y la playa de Padang Padang quedan a unos diez minutos.

Pecatu tiene la tarifa por noche más alta de la isla: una mediana de Rp 4 millones en AirROI, con una ocupación de alrededor del 42 %. Encaja con quien quiere una villa con piscina para alquilar por noches y acepta la estacionalidad. De diciembre a enero y de julio a agosto se llena; los meses intermedios solo compensan si la gestora es buena.

La lista de precios va desde una Meridian de 2 dormitorios por Rp 3.360 millones hasta una Black Kahoni de 4 por Rp 5.430 millones, mientras que la ficha indica una entrada de Rp 4.530 millones; estamos comprobando qué cifra vale. Antes de la reserva pedimos a la promotora los certificados de entrega y los contratos del suelo de sus fases ya terminadas en Canggu. Lo que más pesa es la cláusula de prórroga: renovar a precio de mercado decide cuánto valdrá tu villa dentro de 25 años, así que la fórmula se fija ya en el contrato.

Lista de precios de la promotora

APB Phase 14: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
MERIDIAN 2BR106 m²2Rp 3.360 millonescon cálculo →
MERIDIAN 4BR161 m²4Rp 4.270 millonescon cálculo →
BLACK KAHONI 4BR210 m²4Rp 5.430 millonesa consultar

Todos los precios y superficies salen de la lista de precios de la promotora. En la tabla aparecen tres de las 12 tipologías. Antes de que reserves volvemos a revisar esa lista y confirmamos que la villa sigue libre. Pídenos los doce planos y la lista completa.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold (Hak Sewa) que el notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La promotora habla de 25 años, más una prórroga de 25 a precio de mercado que aún estamos confirmando. El siguiente paso es la carta de intención; después firmas ante notario y pagas por fases. Hemos pedido el PBG, y el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan hacia la entrega.

Derecho y licencias de APB Phase 14
Régimen de tenenciaLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold25 años, +25 a precio de mercado (por confirmar)Una prórroga a precio de mercado en la fecha de renovación puede salir cara, así que dejamos la fórmula escrita en el contrato.
ZonificaciónPor confirmar; en Pecatu suele ser rosaComprobamos la parcela concreta de Phase 14 en el RDTR de Badung y en el sistema OSS.
Licencia de obra (PBG)Preventa, copia pedidaDurante la revisión legal, antes de cualquier reserva, pedimos a la promotora el número y un extracto.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) exige el SLF, así que el pago de la entrega depende del paquete de documentos y no de una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, al ritmo de la obraLa oferta no da fecha de entrega, así que los pagos siguen solo las fases de obra.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Condiciones

Calendario de pagos de APB Phase 14

  1. 10 %Carta de intención: Rp 336 millones en una Meridian de 2 dormitorios.
  2. 35 %Firma ante notario: Rp 1.170 millones en la misma villa.
  3. 4 × 10 %Cuatro pagos, uno por fase de obra.
  4. 15 %Entrega de la villa y acta de recepción firmada.

El calendario de la promotora es 10/35/10/10/10/10/15, y cada pago sale contra una fase comprobada.

Ubicación

Dónde está: Uluwatu · Padang Padang

El centro de Uluwatu: las playas de Padang Padang y Bingin a un paso y la tarifa por noche más alta de la isla. Los ingresos suben y bajan mucho con las temporadas.

Uluwatu: mirador sobre el acantilado junto al templo, con buganvillas y el océano
Uluwatu · Badung · a 10 min de Padang Padang
  • Playa de Padang Padang≈ 10 min
  • Templo de Uluwatu≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
  • Jimbaran≈ 25 min

Los anuncios de Pecatu cobran de media Rp 4 millones por noche con un 42 % de ocupación. Una villa de serie de 2 dormitorios con piscina no llega a esa mediana, así que la calculamos con Rp 2,2 millones.

Uluwatu · Padang Padang · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

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Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre APB Phase 14

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en APB Phase 14?

Nada. Phase 14 se vende a precio de lista y nuestra comisión la paga la promotora. La revisión legal antes de la reserva es gratis y termina con un informe escrito. En Phase 14 comprobamos el Hak Sewa de 25 años y la fórmula de precio de los 25 adicionales, contrastamos la zona de Pecatu con el RDTR de Badung y el OSS, y pedimos el número del PBG.

¿Qué tipos de villa hay en APB Phase 14 y cuánto cuestan?

El proyecto vende villas Meridian, Kahoni, Melambai y Maximus de 2 a 4 dormitorios. En la lista de la promotora, una Meridian de 2 dormitorios cuesta Rp 3.360 millones y una de 4, Rp 4.270 millones. Una Kahoni de 2 dormitorios sale por Rp 4.530 millones y una Black Kahoni de 4, por Rp 5.430 millones. Al reservar confirmamos precios y disponibilidad del momento.

¿Cómo se paga en APB Phase 14?

En siete pagos. Con la carta de intención pagas el 10 %, que en una Meridian de 2 dormitorios son Rp 336 millones, y el 35 % en la firma ante notario. Después vienen cuatro pagos del 10 % según avanza la obra, y el último 15 % en la entrega. Revisamos cada fase antes de que pagues, y el último pago depende de los documentos, no de una fecha.

¿Puedo comprar una villa de Phase 14 sin viajar a Bali?

Sí. Hacemos la visita por Zoom y te mandamos vídeos de la obra. No hace falta volar: firmas ante notario mediante un poder. La entrega sigue las fases de obra y la promotora todavía no ha dado fechas. Antes de cada pago revisamos la fase en la obra, comprobamos el paquete de documentos antes de la entrega y hacemos nosotros la lista de repasos.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de APB Phase 14?

Los modelos de rentabilidad están en las fichas de las Meridian de 2 y 4 dormitorios, no en esta página del proyecto. La tarifa por noche sale de AirROI para Pecatu, ajustada al tipo de villa. La ocupación es la de villas de este segmento con gestión profesional, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Tómalo como estimación nuestra: nadie garantiza esos ingresos.

Unidades de este proyecto

2 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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