ULUWATU · ID RR-2014

AZORIA Solea: un dormitorio, 40 m² y piscina privada en Uluwatu

Piscina privada, terraza y vistas al mar en solo 40 m²: Solea es el apartamento de un dormitorio de AZORIA LIVING sobre la playa de Suluban. Cuesta Rp 2.770 millones llave en mano, y la mitad se paga al reservar. El alquiler lo gestiona Balinest Villas. El leasehold es de 30 años, con entrega prevista para julio de 2027.

Unidad de AZORIA LIVING · unidades publicadas: 3

  • Leasehold 30 años
  • Preventa
  • Piscina privada
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 40 m²superficie útil
  • Privadapiscina y terraza
  • LeaseholdHak Sewa, 30 años
  • 07.2027fecha de entrega

Inmueble

Qué compras

Solea es el segundo formato más pequeño de AZORIA LIVING, el resort del acantilado de Suluban pensado en torno al bienestar y el pádel. La playa y su ola quedan a un minuto a pie. El templo de Uluwatu y Padang Padang, a unos diez minutos en moto.

En 40 m² tienes zona de dormir, cocina americana, baño y una terraza con piscina privada. Esa piscina es lo que lo separa del estudio Cabana de al lado, y en nuestro modelo sube la tarifa por noche. Los acabados llave en mano van en el precio, y Balinest Villas lleva el alquiler. El precio en rupias lo fijamos en la fecha de la reserva.

Nuestro modelo usa Rp 1,6 millones por noche, muy por debajo de la mediana de Uluwatu, unos Rp 4,3 millones, porque esa mediana incluye villas grandes. La ocupación de la zona ronda el 46 %, pero las unidades de este segmento con gestión profesional lo hacen mejor, así que probamos 60, 70 y 80 %. Quitando un 40 % de gastos, el escenario medio deja unos Rp 244 millones al año, el 8,8 % del precio. Tu derecho es un Hak Sewa de 30 años.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de AZORIA Solea: bruta y neta

Según la promotora, la rentabilidad va del 11,9 al 17,9 % anual, en bruto. Abajo va nuestro modelo: las referencias de Uluwatu rebajadas a Rp 1,6 millones por noche para un dormitorio con piscina privada, después de la comisión de gestión, impuestos, noches vacías y mantenimiento.

Bruta 14,7 %≈ Rp 407 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,6 millones por noche Neta 8,8 %≈ Rp 244 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 407 millones14,7 % del precio · Rp 1,6 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 73,3 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 40,7 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 48,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 244 millones8,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 11,4 años
Escenarios de ocupación: AZORIA Solea
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 349 millonesRp 140 millonesRp 209 millones7,6%13,2 años
70%baseRp 407 millonesRp 163 millonesRp 244 millones8,8%11,4 años
80%optimistaRp 465 millonesRp 186 millonesRp 279 millones10,1%9,9 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,6 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 4,3 millones el ingreso medio por anuncio en Uluwatu (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Uluwatu en todos los anuncios de AirROI es del 46 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
AZORIA Imperio: 8,4 % neto con un 70 % de ocupación; AZORIA Cabana: 10,3 % neto con un 70 % de ocupación; APB Villa Meridian 2BR: 10,1 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Solea se vende como leasehold Hak Sewa de 30 años que el notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La promotora no ha dado condiciones de renovación, y se las pedimos por escrito y con precio antes de la reserva. La firma del contrato y el pago del 50 % van el mismo día. El SLF llega al terminar la obra, y después la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de AZORIA Solea
Régimen de tenenciaLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del leasehold30 años (Hak Sewa)Un plazo de 30 años sin nada sobre renovación es corto. Pedimos por escrito las condiciones y el coste de renovar antes de que pongas dinero.
ZonificaciónRosa (turística), por confirmarLa promotora dice zona rosa, pero no hemos visto extracto. Lo comprobamos en el RDTR de Badung y en el registro OSS.
Licencia de obra (PBG)PedidaPedimos a la promotora el número del PBG y una copia, y eso tiene que estar cerrado antes de tu reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) solo se tramita con el SLF. Ligamos el pago de la entrega a los papeles y no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 30 de julio de 2027Según el calendario de la promotora, la lista sube un 10 % dos veces al año. La cifra en rupias la dejamos en tu PPJB.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de AZORIA Solea?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de AZORIA Solea

  1. Reserva, 50 %Rp 1.390 millones al reservar Solea y firmar el contrato.
  2. Pagos por fases, 30 %Doce pagos mensuales iguales durante la obra.
  3. Con el alquiler, 20 %El resto sale de los ingresos por alquiler tras la entrega.

Este plan lo diseñó la promotora. Comprobamos cómo asegura el contrato el 20 % final y quién cubre la diferencia si el alquiler rinde menos.

Ubicación

Dónde está: Suluban, Uluwatu

Estás en el acantilado sobre Suluban, a un minuto de una de las olas más conocidas de Bali. A favor, una demanda constante de surfistas; en contra, una temporada baja muy clara.

Uluwatu: el mar desde el mirador del templo, con buganvillas
Uluwatu · Badung · a 1 min de la playa de Suluban
  • Playa de Suluban1 min a pie
  • Templo de Uluwatu10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
  • Playa de Padang Padang10 min

Uluwatu lidera Bali en tarifa por noche, cerca de Rp 4,3 millones, con un 46 % de ocupación. Haz las cuentas pensando en la temporada baja.

Suluban, Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 23hoteles
  • 11restaurantes
  • 5lugares de interés
  • 1tienda
  • 1cafetería
  • 1spa
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Uluwatu Kayana Bungalowshotel · 129 m
  • The Beach House Uluwatuhotel · 136 m
  • Uluwatu Estatehotel · 141 m
  • The Sanctus Villahotel · 166 m
  • Kelana Uluwatuhotel · 178 m
  • Samula Uluwatuhotel · 209 m
  • Mother Marttienda · 221 m
  • Warung Edirestaurante · 222 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre AZORIA Solea

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro AZORIA Solea?

Por tu parte, nada: nuestra comisión la paga la promotora y va incluida en su precio de lista. La revisión legal antes de la reserva es gratuita y sus conclusiones te llegan en un informe escrito. En Solea revisamos el Hak Sewa de 30 años y pedimos por escrito las condiciones de renovación, confirmamos la zona rosa en el RDTR de Badung y el OSS, y solicitamos el número del PBG.

¿Qué incluye el precio de Rp 2.770 millones?

Un apartamento de un dormitorio de 40 m² con piscina y terraza propias, llave en mano, con un leasehold de 30 años. Balinest Villas se encarga del alquiler cuando abra el edificio. Nuestra comisión la paga la promotora, así que pagas el precio de lista. Aún nos falta la especificación detallada de acabados, y la tendremos antes de tu reserva.

¿Cómo es el calendario de pagos de Solea?

La mitad, Rp 1.390 millones, al reservar y firmar. Luego el 30 % en doce plazos mensuales iguales. El 20 % restante sale del alquiler de la unidad después de la entrega. Esa última parte es la que hay que leer con lupa, así que revisamos cómo está redactada en el contrato y quién pone la diferencia en un año flojo.

¿Qué rentabilidad real puede dar Solea?

Nuestro escenario base: 70 % de ocupación a Rp 1,6 millones por noche. Descontadas la comisión de la gestora, los impuestos y las noches vacías, te llega cerca del 8,8 % del precio al año. La tarifa sale de AirROI para Uluwatu, escalada a un dormitorio; la ocupación es la de unidades con gestión profesional, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Tómalo como estimación.

¿Puedo comprar Solea desde el extranjero?

Sí. Te enseñamos la obra por Zoom y te mandamos vídeos. Firmas ante notario mediante un poder, y no hace falta que vueles. La promotora apunta al 30 de julio de 2027. Seguimos el avance de la obra sobre el terreno y, antes de la entrega, revisamos el paquete de documentos y el SLF y hacemos la lista de repasos.

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