NYANG NYANG · ID RR-2098

Manta Shell Villa: villa impresa en 3D de un dormitorio y 45 m² en Nyang Nyang

Una villa de un dormitorio y 45 m², impresa en hormigón, con terraza delantera de 14,5 m² y parcela propia de 162 m² en Manta Livin, al sur de Uluwatu. Cuesta Rp 3.270 millones con un leasehold de 25 + 25 años. La promotora tiene la licencia de obra y la zona turística rosa, y prevé entregarla en el cuarto trimestre de 2027.

Unidad de Manta Livin · unidades publicadas: 4

  • Leasehold 25 + 25
  • En construcción, fase 1
  • PBG concedido
  • 1dormitorio
  • 1baño
  • 45 m²superficie de la villa
  • 162 m²de parcela, más una terraza de 14,5 m²
  • Leasehold25 + 25 años
  • 4.º trim. 2027entrega de la fase 1

Inmueble

Qué compras

Shell es la más pequeña de las villas impresas de Manta Livin, un resort de 106 unidades que llevará Dijiwa Sanctuaries, operador que la promotora presenta con un reconocimiento Michelin de 2025. Tienes un dormitorio, un baño y 45 m² sobre una parcela propia de 162 m², más una terraza de 14,5 m². Los huéspedes se bañan en una piscina compartida de 320 m².

Lo que vende las noches es la carcasa curva. El huésped la reserva por la forma, el techo abovedado y los ojos de buey al jardín, y un dormitorio le va bien a una pareja que viene a surfear. Imprimir hormigón es una forma nueva de construir aquí, así que antes del depósito pedimos la garantía estructural y las condiciones de reparación. La fase 2 del resort aún no tiene calendario y pedimos por escrito los compromisos de infraestructura común.

Nuestro modelo pone la noche en Rp 1,9 millones. Es menos que la mediana de AirROI de los últimos doce meses en Uluwatu, unos Rp 2,6 millones, que incluye grandes villas familiares. La ocupación de la zona ronda el 39 %. Los alquileres gestionados de este segmento van mejor, así que calculamos con el 55, el 65 y el 75 %. Restando el 45 % de la facturación, el escenario medio deja unos Rp 254 millones netos al año, el 7,8 % del precio de la villa.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Manta Shell Villa: bruta y neta

Los materiales oficiales de la promotora hablan de un 12–16,9 % antes de gastos, con noches a Rp 3,1–3,8 millones. Abajo, nuestras cifras: Rp 1,9 millones la noche, menos el 25 % del resort, impuestos y mantenimiento.

Bruta 14,1 %≈ Rp 462 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 1,9 millones por noche Neta 7,8 %≈ Rp 254 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 462 millones14,1 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Operador del resortRp 115 millones25 % de la facturación · operador hotelero, en el mercado entre el 20 y el 35 %
  • ImpuestosRp 46,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 46,2 millones10 % de la facturación · días vacíos entre estancias, suministros, reparaciones
  • Neto para tiRp 254 millones7,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,9 años
Escenarios de ocupación: Manta Shell Villa
OcupaciónIngresos brutosGastos 45 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 391 millonesRp 176 millonesRp 215 millones6,6%15,2 años
65%baseRp 462 millonesRp 208 millonesRp 254 millones7,8%12,9 años
75%optimistaRp 533 millonesRp 240 millonesRp 293 millones9,0%11,2 años

Tarifas de Uluwatu con menos noches reservadas: nuestro escenario base se queda en el 65 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,5 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Nyang Nyang (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Manta Delmar Villa: 4,2 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Seaborne, 1 dormitorio: 9,9 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Haven Villa, 2 dormitorios: 5,3 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

La villa y la parcela se compran con un Hak Sewa, un leasehold de 25 años que el contrato permite renovar otros 25. El precio de esa renovación lo pedimos de entrada. Los papeles van del formulario de reserva al PPJB, y el día de la entrega el notario inscribe el leasehold. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan después, cuando termina la obra.

Derecho y licencias de Manta Shell Villa
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho25 + 25 añosLa renovación del segundo plazo sigue el contrato. Antes de que firmes, preguntamos a la promotora cuánto costará.
ZonificaciónRosa, turísticaConfirmada por la promotora. Nosotros la cotejamos con el RDTR de Badung a través del OSS.
Licencia de obra (PBG)EmitidaEl dossier de la promotora trae el número del PBG. Lo comprobamos en el OSS.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de entrega espera a los documentos, no al calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 4.º trim. 2027El contrato lleva como anexo la lista completa de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Manta Shell Villa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Manta Shell Villa

  1. 50 / 30 / 20Pones la mitad y pagas el resto en dos tramos.
  2. 30 / 30 / 30 / 10Un calendario más plano, con importes menores en cada fase.
  3. −5 %Pagar el 100 % de una vez quita un 5 % al precio de la villa.

Puedes elegir cualquiera de los tres calendarios de la promotora. Cada tramo lo ligamos a una fase de obra comprobada, nunca a una fecha fija.

Ubicación

Dónde está: Nyang Nyang, Uluwatu

La villa está a un paseo corto por encima de Nyang Nyang, una playa tranquila bajo los acantilados al sur de Uluwatu. Los huéspedes de Uluwatu, sin su tráfico. Como alrededor casi no hay cafeterías ni tiendas, la cocina y el personal del resort cubren el día a día.

Nyang Nyang: playa vacía al pie del acantilado
Nyang Nyang · Badung · 10 min a Uluwatu
  • Playa de Nyang Nyang5 min
  • Uluwatu≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
  • Jimbaran≈ 30 min

En la zona de Uluwatu, los anuncios cobran unos Rp 4,3 millones por noche y llenan el 46 % del año. A esta villa compacta con piscina compartida le ponemos Rp 1,9 millones.

Nyang Nyang, Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10hoteles
  • 8restaurantes
  • 4lugares de interés
  • 2playas
  • 1cafetería
  • 1bar

Lo más cercano

  • Khayangan Estatehotel · 150 m
  • EAZE Villashotel · 157 m
  • 160 Aboverestaurante · 160 m
  • Bulgari Resort Balihotel · 280 m
  • Pura Dalem Selondinglugar de interés · 312 m
  • La Spiaggiarestaurante · 364 m
  • Il Ristoranterestaurante · 436 m
  • The Bulgari Barbar · 436 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Manta Shell Villa

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro una Manta Shell Villa?

A ti no te cobramos nada. Los Rp 3.270 millones ya incluyen nuestra comisión, que paga la promotora. La revisión legal antes de cualquier depósito también es gratis. En esta villa comprobamos el Hak Sewa de 25 + 25 años y cuánto costará el segundo plazo, miramos la zona rosa en el RDTR de Badung y buscamos el número del PBG en el OSS.

¿Qué compras con Rp 3.270 millones en Manta Shell Villa?

Una villa impresa de un dormitorio y 45 m² sobre una parcela de 162 m², con terraza de 14,5 m² y uso de la piscina compartida. Se entrega llave en mano y la lista de muebles va en el contrato. El Hak Sewa cubre 25 años, renovables otros 25. Tras la entrega del cuarto trimestre de 2027 la gestiona Dijiwa Sanctuaries, y el calendario más suave empieza con un 30 % de entrada.

¿Qué rentabilidad neta puede dar una villa Shell?

En nuestro escenario base la villa se reserva el 65 % de las noches a Rp 1,9 millones. Resta el 45 % entre comisión del resort, impuestos y mantenimiento y te quedan cerca de Rp 254 millones al año, un 7,8 %. Partimos de la tarifa de AirROI para Uluwatu y la bajamos por tratarse de una villa pequeña. Es una proyección y nadie la garantiza.

¿Puedo comprar la villa Shell a distancia?

Sí. Te enseñamos la villa desde la obra de Nyang Nyang por Zoom y firmas a distancia: tu apoderado comparece ante el notario. En la entrega del cuarto trimestre de 2027 nuestro equipo comprueba los 45 m² y la parcela de 162 m² contra el plano, los muebles contra la lista y los papeles del SLF. Solo después sale el último pago.

¿Por qué la tarifa por noche de Shell está por debajo de la de Uluwatu?

Las cifras de la zona mezclan grandes villas con piscina para familias y grupos. Una villa de un dormitorio y 45 m² con piscina compartida compite por parejas, así que la ponemos en Rp 1,9 millones la noche. Los materiales de la promotora usan Rp 3,1–3,8 millones. Si el resort llega a esas tarifas, lo que ganes quedará por encima de nuestro modelo, no por debajo.

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