NYANG NYANG
desde Rp 1.750 millones/ 25 + 25 años
Manta Livin
Nyang Nyang · Apartamentos y villas
- 1–3 dormitorios
- 35–110 m²
- leasehold 25
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NYANG NYANG · ID RR-2770
Haven Villa en Manta Livin: dos dormitorios y 129 m² en Nyang Nyang
Dos dormitorios, 129 m² y piscina propia: Haven es la villa intermedia de la fase uno de Manta Livin, al sur de Uluwatu. En nuestra base de anuncios figura a Rp 7.790 millones; la lista de la promotora da otra cifra y la estamos cuadrando. La explotará el resort, con leasehold de 25 + 25 años y entrega prevista para el cuarto trimestre de 2027.
Unidad de Manta Livin · unidades publicadas: 4
- Leasehold de 25 + 25 años
- En construcción, fase 1
- Gestión de resort
- 2dormitorios
- 129 m²superficie de la villa
- Leasehold25 + 25 años
- 4.º trim. 2027entrega de la fase 1
- 5 mina la playa de Nyang Nyang
Inmueble
Qué compras
Haven es la opción de dos dormitorios de Manta Livin, un resort de 106 unidades que se construye con impresión 3D de hormigón en el extremo sur de Uluwatu. Lo explotará Dijiwa Sanctuaries. Desde la entrada hay unos cinco minutos a la playa de Nyang Nyang y diez a Uluwatu.
En 129 m² caben dos dormitorios, cada uno con su baño, un salón tras un ventanal panorámico y una cocina con barra. La piscina es tuya, no compartida. La promotora la entrega llave en mano. La licencia de obra y la zona turística ya están confirmadas, mucho antes de la entrega.
El derecho es un Hak Sewa de 25 años, renovable otros 25. Nuestra base de anuncios pone Haven en Rp 7.790 millones y la lista de la promotora dice Rp 7.060 millones para el mismo tipo. Estamos aclarando cuál vale; en el contrato irá la cifra de la lista vigente el día de la firma.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Manta Haven Villa, 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica de momento rentabilidad para esta unidad. Abajo va nuestro modelo: Haven de dos dormitorios a Rp 3,2 millones la noche, menos el 23 % del operador, impuestos, desgaste y gastos de funcionamiento.
Bruta 9,7 %≈ Rp 756 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 3,2 millones por noche
Neta 5,3 %≈ Rp 416 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 18,7 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 756 millones9,7 % del precio · Rp 3,2 millones por noche, ocupación del 65 %
- Operador del resortRp 174 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
- ImpuestosRp 75,6 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 90,7 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 416 millones5,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 18,7 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 45 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 55%prudente | Rp 640 millones | Rp 288 millones | Rp 352 millones | 4,5% | 22,1 años |
| 65%base | Rp 756 millones | Rp 340 millones | Rp 416 millones | 5,3% | 18,7 años |
| 75%optimista | Rp 872 millones | Rp 392 millones | Rp 480 millones | 6,2% | 16,2 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 3,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,5 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Nyang Nyang (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
- Gastos
- 45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Manta Shell Villa: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Delmar Villa: 4,2 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Seaborne, 1 dormitorio: 9,9 % neto con un 65 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Haven se vende con un Hak Sewa: un primer plazo de 25 años y un segundo de 25. Los años empiezan a contar en la entrega, no el día que compras. La zona turística y el PBG del proyecto están confirmados. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan tras terminar la obra, y las condiciones de renovación van en el contrato.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | Hak Sewa 25 + 25 añosLos años que te quedan se cuentan desde la entrega. Las condiciones de renovación están en el contrato, no en una promesa de palabra. |
| Zonificación | Rosa, turísticaLos documentos del proyecto confirman la zona turística rosa. |
| Licencia de obra (PBG) | EmitidaEl proyecto tiene su PBG. Un extracto va en el dossier que recibes. |
| Promotora | Big Bali Group / Legends 3DRevisamos la sociedad, sus proyectos terminados y el leasehold del suelo. Como los muros son impresos, pedimos además la garantía estructural y las condiciones de reparación. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) no llega hasta que existe el SLF. Por eso los pagos siguen las fases de obra y no los meses. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, 4.º trim. 2027La lista detallada de muebles y electrodomésticos se anexa al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Manta Haven Villa, 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Manta Haven Villa, 2 dormitorios
- 50 / 30 / 20Un primer pago del 50 % y después dos tramos.
- 30 / 30 / 30 / 10Tres pagos iguales y un 10 % final según avanza la obra.
- −5 %Un 5 % de descuento si pagas el 100 % de una vez.
La promotora deja elegir entre tres calendarios. Sea cual sea, atamos cada tramo a una fase de obra terminada y no a una fecha.
Ubicación
Dónde está: Nyang Nyang · Uluwatu
Al sur de Uluwatu la costa se vuelve salvaje y tranquila, pero el comprador y la tarifa por noche siguen siendo los mismos. Los servicios los pone el propio resort, porque fuera no hay calle de cafeterías.
- Playa de Nyang Nyang≈ 5 min
- Uluwatu≈ 10 min
- Jimbaran≈ 30 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min
Un resort gestionado llena más noches que la media de la zona y, a cambio, el operador se queda con casi una cuarta parte de la facturación. Es el precio de no ocuparte de nada.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 10hoteles
- 8restaurantes
- 4lugares de interés
- 2playas
- 1cafetería
- 1bar
Lo más cercano
- Khayangan Estatehotel · 150 m
- EAZE Villashotel · 157 m
- 160 Aboverestaurante · 160 m
- Bulgari Resort Balihotel · 280 m
- Pura Dalem Selondinglugar de interés · 312 m
- La Spiaggiarestaurante · 364 m
- Il Ristoranterestaurante · 436 m
- The Bulgari Barbar · 436 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Manta Haven Villa, 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro una Haven Villa?
Nada. Nuestra comisión la paga la promotora y tú pagas solo el precio de lista. Las comprobaciones previas al depósito corren de nuestra cuenta. En Haven cuadramos el precio de la base con la lista de la promotora y leemos el leasehold del suelo, el PBG y el contrato de gestión. La comisión del resort y cómo paga a los propietarios también van en nuestro informe escrito.
¿Por qué la ficha de Haven muestra dos precios?
Nuestra base de anuncios tiene Rp 7.790 millones para este tipo y la lista de la promotora, Rp 7.060 millones. Confirmamos la cifra real con la lista vigente y la fijamos en el contrato. No partimos la diferencia: un salto así cambia el depósito y el modelo de ingresos, así que antes de comprometerte verás un solo número.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de Haven?
Partimos de Rp 3,2 millones por noche, la tarifa habitual de una villa de dos dormitorios al sur de Uluwatu, y la calculamos al 55, 65 y 75 % de ocupación con gestión de resort. Los gastos se llevan el 45 % de la facturación: 23 % para el operador, 10 % de impuestos y 12 % de mantenimiento. En el escenario base del 65 %, la rentabilidad neta sale en el 5,3 % anual. Es una proyección, nunca una garantía.
¿Alquila mejor la de dos dormitorios que la Delmar, más grande?
Cuesta más o menos la mitad y, en nuestro modelo, da más rentabilidad neta: un 5,3 % con la ocupación base frente al 4,2 % de la de tres dormitorios. Haven encaja con parejas o familias pequeñas; Delmar está pensada para grupos más grandes y una tarifa por noche más alta. Las dos son de la fase uno y se entregan en el cuarto trimestre de 2027.
¿Tengo que ir a Bali para comprar Haven?
No. Uno de nuestros asesores te enseña la obra por Zoom y un notario prepara el poder para la firma. El dinero va a la promotora según el contrato. Cuando termina la obra, comprobamos la villa contra la lista de acabados, firmamos el acta de entrega por ti y te mandamos las fotos.
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