NYANG NYANG · ID RR-2147

Manta Delmar Villa: tres dormitorios, 188 m² y piscina propia en Nyang Nyang

Muros de hormigón impreso, 188 m² en una sola planta, tres dormitorios con baño propio, piscina privada y césped: Delmar es la villa más grande de la fase uno de Manta Livin. El resort lo explotará Dijiwa Sanctuaries. La zona rosa y la licencia de obra (PBG) están en regla, y la entrega está prevista para el cuarto trimestre de 2027. Precio: Rp 15.490 millones.

Unidad de Manta Livin · unidades publicadas: 4

  • Leasehold de 25 + 25 años
  • En construcción, fase 1
  • Piscina privada
  • PBG concedido
  • 3dormitorios
  • 3baños más aseo de invitados
  • 188 m²superficie de la villa
  • Leasehold25 + 25 años
  • 4.º trim. 2027entrega de la fase 1

Inmueble

Qué compras

Manta Livin es un resort de 106 unidades en la costa de Nyang Nyang, entre Uluwatu y Melasti. Según la promotora, es el primer proyecto de la isla construido con impresión 3D de hormigón. Lo gestiona Dijiwa Sanctuaries, marca que la promotora presenta con una mención Michelin de 2025. La playa está a cinco minutos y Uluwatu, a unos diez.

Todo está en una planta, 188 m² en total. Cada dormitorio tiene baño propio con bañera y ducha, y hay un aseo de invitados aparte. Salón, comedor para ocho y cocina con isla comparten un solo espacio abierto. Las puertas correderas ocupan toda la pared y sacan el salón entero a la terraza de la piscina. En los muros se ve la textura por capas de la impresora: es el sello del proyecto.

La zona rosa permite el uso turístico y la licencia de obra (PBG) ya está concedida. El leasehold dura 25 años y la promotora añade un segundo plazo de 25. En la fase uno, Shell, de un dormitorio, cuesta Rp 3.270 millones; Haven, de dos, Rp 7.060 millones, y Delmar, Rp 15.490 millones. El plano muestra tres dormitorios, pero la lista de precios anuncia el tipo como «3–4 dormitorios», así que estamos confirmando si hay versión de cuatro. La superficie de la parcela y el calendario de pagos de un lote concreto aún los tiene la promotora.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Manta Delmar Villa: bruta y neta

La promotora aún no publica rentabilidad para esta unidad. Abajo va nuestro modelo: Delmar a Rp 5,0 millones la noche, menos el 23 % del operador, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 7,6 %≈ Rp 1.180 millones al año con una ocupación del 65 % y Rp 5,0 millones por noche Neta 4,2 %≈ Rp 647 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 23,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.180 millones7,6 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 65 %
  • Operador del resortRp 270 millones23 % de la facturación · gestión hotelera de marca
  • ImpuestosRp 118 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 141 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 647 millones4,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 23,9 años
Escenarios de ocupación: Manta Delmar Villa
OcupaciónIngresos brutosGastos 45 %Neto% del precioPlazo de recuperación
55%prudenteRp 995 millonesRp 448 millonesRp 547 millones3,5%28,3 años
65%baseRp 1.180 millonesRp 529 millonesRp 647 millones4,2%23,9 años
75%optimistaRp 1.360 millonesRp 611 millonesRp 746 millones4,8%20,8 años

Este tramo salvaje al sur de Uluwatu cobra tarifas de Uluwatu pero llena menos noches, así que el escenario base se queda en el 65 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
Tarifa por noche
Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,5 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Nyang Nyang (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 55 %; base, con un 65 %, y optimista, con un 75 %.
Gastos
45 % de los ingresos: operador del resort 23 %, impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Manta Shell Villa: 7,8 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Seaborne, 1 dormitorio: 9,9 % neto con un 65 % de ocupación; Manta Haven Villa, 2 dormitorios: 5,3 % neto con un 65 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Delmar se compra con un leasehold (Hak Sewa): 25 años y después un segundo plazo de 25 que ofrece la promotora. El notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de tu sociedad. La zona y el PBG ya están comprobados. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan solo cuando acaba la obra, así que el último pago espera a esos papeles.

Derecho y licencias de Manta Delmar Villa
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derechoHak Sewa 25 + 25 añosContamos los años que quedan desde el día de la entrega. El segundo plazo y su precio se escriben en el contrato.
ZonificaciónRosa, turísticaLa zona la confirma la promotora. Nosotros la cotejamos con el RDTR de Badung en el sistema OSS.
Licencia de obra (PBG)EmitidaEl número del PBG está en el dossier de la promotora y lo buscamos en el OSS antes del depósito.
PromotoraBig Bali Group / Legends 3DRevisamos los papeles de la sociedad y los proyectos que ha entregado. Al ser una estructura impresa, pedimos además por escrito la garantía estructural y las condiciones de reparación.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no se concede la licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de entrega depende del dossier y no de una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, 4.º trim. 2027La lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Manta Delmar Villa?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Manta Delmar Villa

  1. 50 / 30 / 20La mitad a la firma y el resto en dos pagos por fases de obra.
  2. 30 / 30 / 30 / 10Cuatro tramos más pequeños, repartidos de forma pareja durante la obra.
  3. −5 %Si pagas todo por adelantado, la promotora descuenta un cinco por ciento.

Eliges uno de los tres calendarios de la promotora. Atamos cada tramo a una fase terminada en obra y dejamos el calendario de Delmar escrito en el PPJB.

Ubicación

Dónde está: Nyang Nyang, Uluwatu

Aquí la costa es una playa larga y vacía bajo los acantilados, al sur de Uluwatu y camino de Melasti. Tienes el huésped y la tarifa por noche de Uluwatu con mucho menos jaleo alrededor.

Costa salvaje de Nyang Nyang bajo los acantilados
Nyang Nyang · Badung · 10 min a Uluwatu
  • Playa de Nyang Nyang5 min
  • Uluwatu≈ 10 min
  • Jimbaran≈ 30 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 45 min

En la zona de Uluwatu, la noche reservada sale de media a Rp 4,3 millones y la ocupación ronda el 46 %. Una villa de este tamaño con piscina propia debería superarlo, así que usamos Rp 5,0 millones.

Nyang Nyang, Uluwatu · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 10hoteles
  • 8restaurantes
  • 4lugares de interés
  • 2playas
  • 1cafetería
  • 1bar

Lo más cercano

  • Khayangan Estatehotel · 150 m
  • EAZE Villashotel · 157 m
  • 160 Aboverestaurante · 160 m
  • Bulgari Resort Balihotel · 280 m
  • Pura Dalem Selondinglugar de interés · 312 m
  • La Spiaggiarestaurante · 364 m
  • Il Ristoranterestaurante · 436 m
  • The Bulgari Barbar · 436 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Manta Delmar Villa

¿Cuánto cuesta Manta Delmar Villa y qué incluye el precio?

Rp 15.490 millones según la lista de la promotora, que es también quien paga nuestra comisión. Por ese precio tienes tres dormitorios con baño, 188 m² construidos, piscina propia y césped. Se entrega llave en mano, con los muebles que fija la promotora. El leasehold es de 25 + 25 años y la fase uno se entrega en el cuarto trimestre de 2027.

¿Delmar tiene tres o cuatro dormitorios? ¿Y piscina privada?

El plano de la promotora muestra tres dormitorios, cada uno con su baño, con bañera y ducha. Salón, comedor y cocina con isla forman un solo espacio abierto, y el aseo de invitados va aparte. La piscina de la terraza es privada y tiene césped al lado. Como la lista de precios dice «3–4 dormitorios», estamos preguntando a la promotora por un cuarto dormitorio.

¿Qué calendarios de pago ofrece la promotora para Delmar?

Tres. El primero es 50 / 30 / 20: la mitad a la firma y después dos tramos. El segundo, 30 / 30 / 30 / 10, reparte el esfuerzo de forma más pareja durante la obra. El tercero es pagar todo con un 5 % de descuento. Elijas el que elijas, ningún tramo se paga hasta que nuestro equipo ve terminada en obra la fase que le corresponde.

¿Qué rentabilidad neta puede dar Manta Delmar Villa?

En el escenario base ponemos Rp 5,0 millones la noche y un 65 % de ocupación. Después de lo que se llevan el operador, los impuestos, el desgaste y los días parados, te llega cerca de un 4,2 % del precio al año. Los escenarios prudente y optimista, al 55 y al 75 %, están en la calculadora de arriba. Son cifras de nuestro modelo y nadie puede garantizar los ingresos de un alquiler.

¿Pago algo a Rise Real Bali por comprar Manta Delmar Villa?

Nada. Nuestra comisión está dentro del precio de la promotora: pagas el de lista y nada más. Antes del depósito revisamos a nuestra costa el registro del suelo, la zona y todas las licencias, y te damos las conclusiones por escrito. En Delmar quedan abiertos la superficie de la parcela, el calendario de pagos del lote y la garantía estructural de los muros impresos.

¿Puedo comprar Manta Delmar Villa sin viajar a Bali?

Sí. Ves la parcela en directo en una llamada de Zoom con uno de nuestros asesores y revisas y firmas todos los documentos a distancia. El poder lo prepara un notario. Nuestro ingeniero inspecciona la villa terminada antes de que recibamos en tu nombre las llaves y el dossier.

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