NYANYI
desde Rp 3.360 millones/ 30 años
Rise Villas
Nyanyi · Complejo de villas
- 1–2 dormitorios
- 75,8–153,5 m²
- leasehold 30
Ver detalles
SESEH · ID RR-2119
Seseh Sands: villa de tres dormitorios y 332 m² en parcela de 250 m²
La villa estándar de Seseh Sands tiene tres plantas y 332 m², y está a un minuto andando de la playa de Seseh. Cuesta Rp 16.280 millones con tres dormitorios, piscina de 20,5 m² y azotea, sobre una parcela de 250 m². El suelo está en zona rosa, el leasehold es de 32 años con prórroga, y los pagos pasan por un depósito en garantía ante notario.
Unidad de Seseh Sands · unidades publicadas: 2
- Leasehold de 32 años + prórroga
- En construcción
- Escrow ante notario
- 3dormitorios
- 3+1baños
- 332 m²superficie de la villa
- 250 m²parcela
- Leasehold32 años + prórroga
- 20,5 m²piscina
Inmueble
Qué compras
Es el lote estándar de Seseh Sands: una villa de 332 m² en tres plantas sobre una parcela de 250 m². Abajo, el salón y la cocina se abren a una terraza junto a la piscina. Los tres dormitorios, cada uno con su baño, ocupan la segunda planta, y encima está la azotea. Los muebles están hechos para el proyecto y van incluidos en el precio.
Desde la puerta, el huésped está en la arena en un minuto, y eso es lo que vende esta villa. En la zona de Canggu, una casa de este tamaño rara vez queda tan cerca del mar; aquí la calle es tranquila y la playa negra de Seseh está a la vuelta de la esquina.
Así lo calculamos. Fijamos la tarifa en Rp 5,0 millones por noche: por encima de la mediana de AirROI, Rp 3,0 millones, para el corredor Pererenan–Seseh, porque es una villa de tres dormitorios y 332 m² junto a la playa, pero por debajo de los mejores anuncios. La ocupación media es del 70 %, la baja del 60 % y la alta del 80 %. Restamos el 40 % de la facturación para gestora, impuestos y reparaciones. En el escenario medio te llegan unos Rp 760 millones al año, un 4,7 % sobre el precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: bruta y neta
En sus materiales oficiales, la promotora habla de una rentabilidad anual del 11–15 % con un 75–85 % de ocupación, antes de gastos. Nuestro modelo es neto de gestión, impuestos y mantenimiento.
Bruta 7,8 %≈ Rp 1.270 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 5,0 millones por noche
Neta 4,7 %≈ Rp 760 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 21,4 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 1.270 millones7,8 % del precio · Rp 5,0 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 228 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 127 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 152 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 760 millones4,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 21,4 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 1.090 millones | Rp 434 millones | Rp 651 millones | 4,0% | 25,0 años |
| 70%base | Rp 1.270 millones | Rp 507 millones | Rp 760 millones | 4,7% | 21,4 años |
| 80%optimista | Rp 1.450 millones | Rp 579 millones | Rp 868 millones | 5,3% | 18,8 años |
En AirROI, una noche típica en el corredor Pererenan–Seseh cuesta unos Rp 3,0 millones. Nuestro segmento con gestión profesional trabaja al 60–80 % de ocupación.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 5,0 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 3 millones el ingreso medio por anuncio en Seseh (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Seseh en todos los anuncios de AirROI es del 45–48 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: 2,5 % neto con un 70 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 9,4 % neto con un 70 % de ocupación; The Heights · Estudio de 40,8 m²: 8,1 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Compras el suelo en leasehold: en 2026 le quedan 32 años y la promotora asegura una prórroga, cuyas condiciones comprobamos en el propio contrato. Al reservar, un 10 % va al depósito en garantía del notario. Después se firman ante notario el leasehold y el contrato de obra, y empiezan los pagos por fases. El certificado de habitabilidad (SLF) y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando termina la obra.
| Tipo de derecho | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 32 años desde 2026 + prórrogaLa cláusula de prórroga la leemos en el contrato de leasehold del suelo, no en la presentación comercial. |
| Zonificación | Turística (rosa), según la promotoraAntes de cualquier reserva comprobamos la zona en el RDTR y el OSS, diga lo que diga el vendedor. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarNecesitamos el número del PBG y una copia antes de que pagues nada. |
| Promotora | Dotta LivingRevisamos la sociedad, sus derechos sobre el suelo y sus entregas anteriores. Una de las fases de pago espera al informe del notario. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Tras la entregaLa licencia de alquiler turístico (NIB) solo llega con el SLF; por eso los pagos van ligados al avance de la obra y no a fechas. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | Sí, ante notarioEl notario custodia tu pago de reserva. Los tramos por fases y una penalización por retraso en la entrega cubren lo que viene después. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, muebles del proyectoLa lista completa de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios
- 10 %Tu pago de reserva va al depósito en garantía del notario cuando firmas la reserva.
- 15 %Se paga cuando nuestras comprobaciones salen bien y se firman ante notario el leasehold y el contrato de obra.
- 15 % + 25 % + 25 %Se pagan al 25 %, 50 % y 80 % de la obra, hacia los meses 4, 8 y 12.
- 10 %El último pago, dos semanas después de recibir las llaves.
Un plan con depósito en garantía y pagos según el avance de la obra no es lo habitual en Bali. La alternativa adelanta un 30 % tras la revisión legal, y elegimos contigo según tu liquidez.
Ubicación
Dónde está: Seseh
A diez minutos de Pererenan, Seseh sigue siendo un pueblo de arena negra, aunque las promotoras de villas de tres dormitorios ya han llegado. El suelo cuesta más que en Kedungu, y quien compra suele conocer bien Canggu y busca menos ruido.
- Playa de Seseh1 min a pie
- Pererenan≈ 10 min
- Centro de Canggu≈ 10–15 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Aquí reservan sobre todo familias: quieren una villa grande, la playa al lado y noches tranquilas. Para surfear o cenar fuera, toca coger la moto hasta Pererenan.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 6lugares de interés
- 5hoteles
- 3restaurantes
- 2playas
- 1cafetería
Lo más cercano
- Warung Fast Adhyrestaurante · 224 m
- Sejuk Beach Villahotel · 290 m
- Seseh General Storecafetería · 299 m
- Kecamatan Mangwihotel · 358 m
- Villa Mataharihotel · 441 m
- Villa Tepi Sawahhotel · 558 m
- Udara Balihotel · 662 m
- seseh beachplaya · 823 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios
¿Pago algo a Rise Real Bali por la villa de 3 dormitorios de Seseh Sands?
No. Pagas el precio de la promotora y nuestra comisión la paga Dotta Living. Las comprobaciones previas a la reserva corren de nuestra cuenta. En esta villa incluyen el leasehold del suelo con sus 32 años y la prórroga asegurada, la zona rosa cotejada en el RDTR y el OSS, y una copia del PBG con su número, todo antes de reservar.
¿Puedo comprar esta villa de tres dormitorios a distancia?
Sí. Te enseñamos la obra en directo por Zoom, así que no hace falta volar. Firmas ante notario mediante un poder, y nuestro equipo recibe la villa terminada en tu nombre. El primer 10 % queda en el depósito en garantía del notario, e inspeccionamos las fases del 25 %, 50 % y 80 % antes de cada pago.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
AirROI da unos Rp 3,0 millones por noche en el corredor, y lo subimos a Rp 5,0 millones para una villa de 332 m² junto a la playa. La ocupación va del 60 al 80 % con gestión profesional. Reservamos un 40 % de la facturación para gestión, impuestos y mantenimiento. Lo que sale es nuestra estimación, no un ingreso asegurado.
¿Por qué este cálculo da menos que el de la promotora?
Dotta Living habla de un 11–15 % con un 75–85 % de ocupación, antes de cualquier gasto. Nosotros restamos gestión, impuestos y mantenimiento y modelamos la ocupación desde el 60 %. En nuestro escenario medio queda un 4,7 % neto. Pídenos que lo calculemos con la ocupación de la promotora y verás exactamente de dónde sale la diferencia.
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