SESEH · ID RR-2119

Seseh Sands: willa z trzema sypialniami, 332 m², na działce 250 m²

Ta trzypiętrowa willa 332 m² jest minutę spacerem od plaży Seseh. Standardowa działka daje trzy sypialnie, basen 20,5 m² i taras na dachu na 250 m² gruntu za Rp 16,28 mld. Strefa jest różowa, leasehold trwa 32 lata plus przedłużenie, a płatności idą przez escrow u notariusza.

Lokal w projekcie Seseh Sands · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 32 lata + przedłużenie
  • W budowie
  • Escrow u notariusza
  • 3sypialnie
  • 3+1łazienki
  • 332 m²powierzchnia willi
  • 250 m²działka
  • Leasehold32 lata + przedłużenie
  • 20,5 m²basen

Nieruchomość

Co kupujesz

To standardowa działka Seseh Sands: willa 332 m² na trzech piętrach, na działce 250 m². Na dole salon i kuchnia otwierają się na taras przy basenie. Trzy sypialnie, każda z własną łazienką, zajmują drugie piętro, a taras na dachu jest nad nimi. Meble są zrobione dla tego projektu i wliczone w cenę.

Goście dochodzą do plaży Seseh w minutę. To jest atut: willa tej wielkości w okolicach Canggu niemal nigdy nie jest tak blisko oceanu, a tu masz do tego cichą ulicę z czarnym piaskiem za rogiem.

Tak to liczymy. Ustawiamy stawkę za noc na Rp 5,0 mln. To powyżej mediany AirROI Rp 3,0 mln dla korytarza Pererenan–Seseh, bo to willa 332 m² z trzema sypialniami przy plaży, ale poniżej najlepszych ofert. Obłożenie bazowe to 70%, niskie 60%, wysokie 80%. Odejmujemy 40% przychodu na zarządcę, podatek i naprawy. W wariancie bazowym na Twoje konto trafia ok. Rp 760 mln rocznie, czyli 4,7% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Seseh Sands · willa 3BR: brutto i netto

W swoich oficjalnych materiałach deweloper podaje roczny zwrot 11–15% przy obłożeniu 75–85%, przed wydatkami. Nasz model poniżej jest netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu.

Brutto 7,8%≈ Rp 1,27 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 5,0 mln za noc Netto 4,7%≈ Rp 760 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 21,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,27 mld7,8% ceny · Rp 5,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 228 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 127 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 152 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 760 mln4,7% ceny · okres zwrotu ≈ 21,4 lat
Scenariusze obłożenia: Seseh Sands · willa 3BR
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,09 mldRp 434 mlnRp 651 mln4,0%25,0 lat
70%bazowyRp 1,27 mldRp 507 mlnRp 760 mln4,7%21,4 lat
80%optymistycznyRp 1,45 mldRp 579 mlnRp 868 mln5,3%18,8 lat

W AirROI typowa noc w korytarzu Pererenan–Seseh kosztuje ok. Rp 3,0 mln. Nasz segment pod zarządem liczymy przy obłożeniu 60–80%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
W swoich oficjalnych materiałach deweloper podaje roczny zwrot 11–15% przy obłożeniu 75–85%, przed wydatkami. Nasz model poniżej jest netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 5,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seseh to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Seseh: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna: 2,5% netto przy obłożeniu 70%; The Leo Villas · Willa III: 9,4% netto przy obłożeniu 70%; The Heights · Studio 40,8 m²: 8,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Grunt bierzesz na leasehold: licząc od 2026 zostaje 32 lata, a deweloper gwarantuje przedłużenie, którego warunki sprawdzamy w samej umowie. Dziesięć procent trafia na escrow u notariusza przy rezerwacji. Notariusz poświadcza potem leasehold razem z umową budowlaną, a dalej idą raty za etapy. Pozwolenia na użytkowanie i najem przychodzą, gdy budowa się skończy.

Prawo i pozwolenia: Seseh Sands · willa 3BR
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold32 lata od 2026 + przedłużenieKlauzulę odnowienia czytamy w umowie leasingu gruntu. Prezentacja marketingowa się nie liczy.
Strefa (RDTR)Turystyczna (różowa), wg deweloperaPrzed jakimkolwiek zadatkiem sprawdzamy strefę w RDTR i OSS, niezależnie od tego, co mówi sprzedający.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaPotrzebujemy numeru PBG i kopii, zanim Twoje pieniądze ruszą.
DeweloperDotta LivingPrzeglądamy spółkę, jej prawa do gruntu i wcześniejsze odbiory. Jeden etap płatności czeka na raport notariusza.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuLicencja na najem wymaga najpierw SLF, więc Twoje raty idą za postępem na miejscu, nie za kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
EscrowTak, u notariuszaNotariusz trzyma Twoją płatność rezerwacyjną. To, co dalej, pokrywają transze wiązane z etapami i kara za opóźnienie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, meble projektowePełna lista mebli i sprzętu staje się załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Seseh Sands · willa 3BR?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Seseh Sands · willa 3BR

  1. 10%Twoja płatność rezerwacyjna trafia na escrow u notariusza, gdy podpisujesz rezerwację.
  2. 15%Płatne, gdy nasze sprawdzenia się skończą, a leasehold i umowa budowlana zostaną podpisane u notariusza.
  3. 15% + 25% + 25%Płatne przy 25%, 50% i 80% ukończenia, ok. 4., 8. i 12. miesiącu.
  4. 10%Ostatnia płatność, dwa tygodnie po odbiorze kluczy.

Plan escrow z ratami wiązanymi z postępem jest rzadkością na Bali. Alternatywa zakłada 30% z góry po due diligence, a my dopasowujemy wybór do Twojego przepływu gotówki.

Położenie

Położenie: Seseh

Budowniczowie willi celujący w kupujących 3BR przyszli do Seseh, wioski z czarnym piaskiem dziesięć minut od Pererenan. Grunt kosztuje tu więcej niż w Kedungu, a kupujący to stały bywalec Canggu, który chce mniej hałasu.

Seseh Sands 3BR: wille tarasowe wśród palm
Seseh · Badung · 1 min do plaży
  • Plaża Seseh1 min pieszo
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centrum Canggu≈ 10–15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Rodziny rezerwują tu dużą willę dla plaży pod drzwiami i cichych nocy. Fale i restauracje oznaczają jazdę skuterem do Pererenan.

Seseh · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6atrakcje
  • 5hotele
  • 3restauracje
  • 2plaże
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Warung Fast Adhyrestauracja · 224 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 290 m
  • Seseh General Storekawiarnia · 299 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 358 m
  • Villa Mataharihotel · 441 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 558 m
  • Udara Balihotel · 662 m
  • seseh beachplaża · 823 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Seseh Sands · willa 3BR

Czy płacę Rise Real Bali cokolwiek za Seseh Sands 3BR?

Nie. Płacisz cenę dewelopera, a naszą prowizję płaci Dotta Living. Sprawdzenia przed zadatkiem bierzemy na siebie. Dla tej willi to umowa leasingu gruntu z 32 latami i gwarantowanym przedłużeniem, różowa strefa zestawiona z RDTR i OSS oraz kopia PBG z numerem, wszystko przed rezerwacją.

Czy mogę kupić tę willę z trzema sypialniami zdalnie?

Tak. Oglądanie prowadzimy z terenu przez Zoom, więc lot jest opcjonalny. Pełnomocnictwo pokrywa Twoje podpisy u notariusza, a nasz zespół odbiera gotową willę w Twoim imieniu. Pierwsze 10% stoi na escrow u notariusza, a etapy 25%, 50% i 80% kontrolujemy przed każdą ratą.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

AirROI pokazuje ok. Rp 3,0 mln za noc w całym korytarzu, a my podnosimy to do Rp 5,0 mln dla willi 332 m² przy plaży. Obłożenie liczymy od 60 do 80% pod profesjonalnym zarządem. Koszty 40% pokrywają zarządzanie, podatek i utrzymanie. To, co wychodzi, to nasza ocena, nie gwarantowany dochód.

Dlaczego Wasza stopa zwrotu jest niższa niż u dewelopera?

Dotta Living podaje 11–15% przy 75–85% obłożenia, przed jakimikolwiek wydatkami. Odejmujemy zarządzanie, podatek i utrzymanie i liczymy obłożenie od 60%. Zostaje 4,7% netto w naszym wariancie bazowym. Poproś nas o przeliczenie przy obłożeniu dewelopera, a zobaczysz dokładnie, skąd bierze się różnica.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →