SESEH
od Rp 16,28 mld/ 32 lata + przedłużenie
Seseh Sands
Seseh · Kompleks willi
- 3 sypialnie
- 332–345 m²
- leasehold 32
Zobacz szczegóły
SESEH · ID RR-1175
The Leo Villas: gotowa willa z trzema sypialniami 200 m od plaży Seseh
Ta gotowa willa 220 m² z trzema sypialniami i prywatnym basenem już przyjmuje gości. To jedna z sześciu w kompleksie 200 m od plaży Seseh. Od otwarcia w 2023 właściciele zgłaszają Rp 3,5–3,8 mln za noc przy obłożeniu 90–96%. Leasehold trwa do 2052 z opcją na 30 lat, a cena to Rp 5,75 mld.
- Leasehold do 2052 + 30
- Gotowa, wynajmuje się
- 200 m do plaży
- 3sypialnie
- 2łazienki
- 220 m²powierzchnia willi
- 200 mdo plaży Seseh
- Leaseholddo 21 stycznia 2052 + 30 lat
- 2023rok budowy
Nieruchomość
Co kupujesz
The Leo Villas to zespół sześciu domów w centrum Seseh, ukończony w czerwcu 2023 w stylu tropikalnego minimalizmu. Willa III ma trzy sypialnie na 220 m², z prywatnym basenem i ogrodami z przodu i z tyłu. W środku są meble na zamówienie, dwupoziomowy salon i kuchnia z wbudowanym sprzętem i ekspresem do kawy. Pomieszczenia dla personelu i parking obsługują wszystkie sześć willi.
Kupujesz tu historię najmu, nie wizualizację: willa ma za sobą dwa sezony gości. Dla willi, z których właściciele sami nie korzystają, zarządca zgłasza Rp 3,5–3,8 mln za noc i obłożenie 90–96%. To szczyt rynku, a nasz model poniżej się na nim nie opiera: trzymamy się 60–80%.
Plaża jest 200 metrów spaceru, podobnie jak wioskowe kawiarnie i joga. Pererenan jest 10 minut stąd, Canggu 15. Strefa turystyczna ma znaczenie, bo to ona w ogóle pozwala na najem gości. Leasehold trwa do 21 stycznia 2052, czyli ok. 25 lat od zakupu, z opcją przedłużenia o 30 lat. Cena ofertowa to Rp 5,75 mld.
Tak to liczymy. Bierzemy Rp 3,5 mln za noc, dolną granicę zgłaszanego zakresu kompleksu, i liczymy 70% obłożenia jako wariant bazowy, 60% niski, 80% wysoki. Czterdzieści procent przychodu idzie na koszty, zanim cokolwiek trafi do Ciebie. Przy 70% zostaje ok. Rp 543 mln rocznie, czyli 9,4% ceny.
Wyliczenie dla tej nieruchomości
Stopa zwrotu – The Leo Villas · Willa III: brutto i netto
Sprzedający zgłasza obłożenie 90–96% przy Rp 3,5–3,8 mln za noc w latach 2024–2025. Nasz model poniżej liczy zwykłe warianty 60–80%, netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu.
Brutto 15,7%≈ Rp 904 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,5 mln za noc
Netto 9,4%≈ Rp 543 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,6 lat
- Przychód z najmu bruttoRp 904 mln15,7% ceny · Rp 3,5 mln za noc, obłożenie 70%
- Firma zarządzającaRp 163 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
- PodatekRp 90,4 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
- Zużycie i utrzymanieRp 109 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
- Zostaje nettoRp 543 mln9,4% ceny · okres zwrotu ≈ 10,6 lat
| Obłożenie | Przychód brutto | Koszty 40% | Netto | % ceny | Okres zwrotu |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%ostrożny | Rp 775 mln | Rp 310 mln | Rp 465 mln | 8,1% | 12,4 lat |
| 70%bazowy | Rp 904 mln | Rp 362 mln | Rp 543 mln | 9,4% | 10,6 lat |
| 80%optymistyczny | Rp 1,03 mld | Rp 413 mln | Rp 620 mln | 10,8% | 9,3 lat |
AirROI pokazuje ok. Rp 3,0 mln za noc dla pasa Pererenan–Seseh. Tę willę liczymy między 60 a 80%.
Skąd te liczby
- Dane dewelopera
- Sprzedający zgłasza obłożenie 90–96% przy Rp 3,5–3,8 mln za noc w latach 2024–2025. Nasz model poniżej liczy zwykłe warianty 60–80%, netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
- Cena za noc
- Rp 3,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seseh to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
- Obłożenie
- Rynek Seseh: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
- Koszty
- 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
- Porównywalne oferty
- Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna: 2,5% netto przy obłożeniu 70%; Seseh Sands · willa 3BR: 4,7% netto przy obłożeniu 70%; The Heights · Studio 40,8 m²: 8,1% netto przy obłożeniu 70%.
- Raporty i dane
- AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.
To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.
Własność
Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty
Twój leasehold trwa do 21 stycznia 2052, ok. 25 lat od zakupu, a właściciel gruntu oferuje kolejne 30. Zdobywamy potwierdzenie tej opcji na piśmie przed transakcją. Budowa skończyła się w 2023, więc podpisujesz u notariusza i płacisz za dokumenty. Sprzedający deklaruje, że PBG i SLF są gotowe, a licencję na najem potwierdzamy.
| Forma własności | LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB). |
|---|---|
| Okres leasehold | Do 21 stycznia 2052 (≈ 25 lat) + opcja 30 latWłaściciel gruntu musi potwierdzić opcję 30 lat na piśmie, zanim się zdecydujesz. |
| Strefa (RDTR) | Turystyczna (różowa), wg deweloperaSprzedający zgłasza strefę turystyczną. Chcemy wypisu z RDTR, który to pokazuje. |
| Pozwolenie na budowę (PBG) | Wydane, według deweloperaChcemy mieć numer pozwolenia i wypis w ręku przed Twoim zadatkiem. |
| Deweloper | The Leo Villas, sprzedający prywatny (do potwierdzenia)Dla gotowej willi sprawdzamy umowę leasingu gruntu, IMB/PBG, SLF i historię rezerwacji. |
| Pozwolenie na użytkowanie (SLF) | Wydane, kopia do potwierdzeniaLicencja na najem wymaga SLF. Tutaj płatność idzie za dokumentami, nie za datami. |
| Licencja na najem krótkoterminowy (NIB) | Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy. |
| Podstawiona osoba (nominee) | Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy. |
| Rachunek escrow dewelopera | Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie. |
| Wyposażenie i odbiór | W pełni umeblowana, gotowaSzczegółowa lista mebli i sprzętu trafia do dokumentów sprzedaży jako załącznik. |
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla The Leo Villas · Willa III?
Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.
Warunki
Harmonogram wpłat – The Leo Villas · Willa III
- RezerwacjaZadatek zdejmuje Willę III z rynku. Kwotę ustalacie Ty i sprzedający.
- PłatnośćDom jest gotowy, więc pieniądze idą u notariusza w zamian za akt i przekazanie.
- OdbiórDostajesz klucze, umowę leasingu gruntu i SLF, plus licencję na najem, gdy zostanie wydana.
Gotowa willa nie ma etapów budowy. Notariusz wiąże każdą płatność z dokumentem.
Położenie
Położenie: Seseh
Seseh to cicha wioska z czarnym piaskiem, 10 minut od Pererenan i 15 od Canggu. Wciąż powstają nowe projekty willi z trzema sypialniami. Grunt kosztuje tu więcej niż w Kedungu, ale kupujący jest ten sam: stały bywalec Canggu, który chce uciec od hałasu.
- Plaża Seseh200 m pieszo
- kawiarnie i joga w Sesehpieszo
- Pererenan≈ 10 min
- Canggu≈ 15 min
Popyt przelewa się z Pererenan na ten spokojny odcinek wybrzeża. Willa dwie minuty spacerem od piasku zapełnia kalendarz bez większego wysiłku.
Co jest w pobliżu
Okolica
Do 1 km od nieruchomości
- 12restauracje
- 6atrakcje
- 6hotele
- 4plaże
- 4kawiarnie
- 1bary
Najbliższe miejsca
- Villa Tepi Sawahhotel · 143 m
- Udara Balihotel · 147 m
- Warung Alusrestauracja · 212 m
- seseh beachplaża · 222 m
- The Lodgerestauracja · 228 m
- Villa Mataharihotel · 241 m
- Local kite beachatrakcja · 323 m
- Kecamatan Mangwihotel · 334 m
Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.
Konkretne odpowiedzi
Pytania o The Leo Villas · Willa III
Ile bierze Rise Real Bali przy zakupie Willi III w The Leo Villas?
Nic. Płaci nam sprzedający, a Ty płacisz cenę ofertową Rp 5,75 mld. Nasz przegląd przed zadatkiem jest dla Ciebie darmowy. Obejmuje umowę leasingu gruntu do 21 stycznia 2052 i pisemny dowód opcji 30 lat, sprawdzenie strefy turystycznej w RDTR oraz kopie PBG, SLF i ewentualnej licencji na najem. Każda luka trafia do naszego raportu.
Czy mogę kupić tę willę w Seseh bez przylotu?
Tak. Zwiedzasz ją przez Zoom, podpisujesz przez notariusza na podstawie pełnomocnictwa, a odbiór bierzemy na siebie. Willa jest gotowa od czerwca 2023, więc sprawdzamy dom, basen i meble na zamówienie w ich obecnym stanie. Płatność idzie przez notariusza za dokumenty, a dostajesz klucze razem z umową leasingu gruntu, SLF i dokumentami licencji.
Skąd się biorą liczby o rentowności?
Używamy Rp 3,5 mln za noc. To odpowiada AirROI dla willi z trzema sypialniami w Seseh po korekcie typu i leży na dolnej granicy zakresu zarządcy. Wariant bazowy to 70% obłożenia, a zarządzanie, podatek i utrzymanie biorą 40% przychodu. 90–96% sprzedającego zostaje poza wyliczeniem. To, co wychodzi, to ocena.
Czy Willa III zarabia na najmie już teraz?
Zarządca mówi, że tak: dwa sezony rezerwacji po Rp 3,5–3,8 mln za noc. Potwierdzamy licencję na najem krótkoterminowy (NIB), bo platformy rezerwacyjne usuwają dziś ogłoszenia bez niej. Dopóki jej nie zobaczymy, traktuj liczby za noc jako dane sprzedającego. Odpowiedź dostaniesz w naszym pisemnym raporcie przed zadatkiem.
Oferty
