SESEH · ID RR-2686

Seseh Sands: narożna willa z trzema sypialniami, 345 m², na działce 300 m²

Działka 1 zamyka rząd Seseh Sands na gruncie 300 m², 50 m² więcej niż każda inna działka, z trzypiętrową willą 345 m² i basenem 20,5 m². Plaża jest minutę spacerem. Cena to Rp 30,26 mld na leasehold 32 lata z przedłużeniem, w strefie różowej.

Lokal w projekcie Seseh Sands · lokale w katalogu: 2

  • Leasehold 32 lata + przedłużenie
  • W budowie
  • Escrow u notariusza
  • 3sypialnie
  • 3+1łazienki
  • 345 m²powierzchnia willi
  • 300 m²działka
  • Leasehold32 lata + przedłużenie
  • 20,5 m²basen

Nieruchomość

Co kupujesz

Działka 1 to pierwsza z 17 willi, tuż przy wjeździe. Jej działka ma 300 m², podczas gdy pozostałe szesnaście dostają 250 m². Plaża Seseh jest minutę spacerem, a do Pererenan lub centrum Canggu jest ok. dziesięć minut drogą.

Trzypiętrowy układ pasuje do reszty projektu. Deweloper podaje dla tej willi 345 m² wobec 332 m² na stronie standardowej działki, a różnicę potwierdzamy. Na dole są salon, kuchnia i taras przy basenie 20,5 m². Na górze trzy sypialnie z własnymi łazienkami, a nad nimi dach użytkowy. Zespół, który zaprojektował architekturę, zrobił też meble, a cena je obejmuje.

Według Dotta Living działka ma strefę różową, a leasehold trwa kolejne 32 lata licząc od 2026, z gwarantowanym przedłużeniem. Ta działka kosztuje Rp 30,26 mld wobec Rp 16,28 mld za najtańszą standardową działkę, a cennik pokazuje ją jako dostępną. Zapytaliśmy dewelopera, co poza dodatkowym gruntem tłumaczy tę różnicę.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna: brutto i netto

Oficjalne materiały Dotta Living obiecują 11–15% rocznie, przy założeniu obłożenia 75–85%, przed kosztami i bez liczby dla konkretnej działki. Nasz model dla działki 1 poniżej jest netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu.

Brutto 4,2%≈ Rp 1,27 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 5,0 mln za noc Netto 2,5%≈ Rp 760 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 39,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,27 mld4,2% ceny · Rp 5,0 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 228 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 127 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 152 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 760 mln2,5% ceny · okres zwrotu ≈ 39,8 lat
Scenariusze obłożenia: Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,09 mldRp 434 mlnRp 651 mln2,2%46,5 lat
70%bazowyRp 1,27 mldRp 507 mlnRp 760 mln2,5%39,8 lat
80%optymistycznyRp 1,45 mldRp 579 mlnRp 868 mln2,9%34,9 lat

AirROI umieszcza korytarz Pererenan–Seseh blisko Rp 3,0 mln za noc, a nasz segment pod zarządem liczymy przy 60–80%. Używamy tu stawki standardowej działki, bo goście nie płacą więcej za większy grunt.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Oficjalne materiały Dotta Living obiecują 11–15% rocznie, przy założeniu obłożenia 75–85%, przed kosztami i bez liczby dla konkretnej działki. Nasz model dla działki 1 poniżej jest netto po zarządzaniu, podatku i utrzymaniu. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 5,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Seseh to ≈ Rp 3 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Seseh: średnio 45–48% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Seseh Sands · willa 3BR: 4,7% netto przy obłożeniu 70%; The Leo Villas · Willa III: 9,4% netto przy obłożeniu 70%; The Heights · Studio 40,8 m²: 8,1% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Masz umowę leasingu gruntu z 32 latami do wykorzystania licząc od 2026 i gwarantowanym odnowieniem. Warunki odnowienia czytamy w umowie, nie w broszurze. Płatność rezerwacyjna zostaje u notariusza, leasehold i umowa budowlana następują po czystym sprawdzeniu, a SLF i licencja na najem przychodzą, gdy willa jest gotowa.

Prawo i pozwolenia: Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold32 lata od 2026 + przedłużenieWarunki odnowienia pochodzą z podpisanej umowy leasingu gruntu. Prezentacja sprzedażowa to za mało.
Strefa (RDTR)Turystyczna (różowa), wg deweloperaStrefę potwierdzamy sami w RDTR i OSS przed zadatkiem.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaPoprosiliśmy Dotta Living o numer i wypis PBG. Będziesz je mieć przed zapłatą.
DeweloperDotta LivingSprawdzamy spółkę, jej prawa do gruntu i ukończone wille. Raport notariusza jest jednym z kroków płatności.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po oddaniuNajem nie może dostać licencji przed powstaniem SLF, więc każda rata czeka na realny postęp na miejscu.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
EscrowTak, u notariuszaTwoja rezerwacja zostaje u notariusza. Resztę chronią płatności wiązane z postępem i kara za opóźnienie w umowie.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, meble projektoweUmowa dostaje załącznik z listą każdego mebla i sprzętu.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna

  1. 10%Podpisanie rezerwacji wysyła 10% na escrow u notariusza.
  2. 15%Należne po czystym przeglądzie i notarialnym leasehold oraz umowie budowlanej.
  3. 15% + 25% + 25%Należne przy 25%, 50% i 80% ukończenia, ok. 4., 8. i 12. miesiącu.
  4. 10%Płatne w ciągu 14 dni od odbioru.

Escrow razem z płatnością za zweryfikowany postęp to rzadkość wśród deweloperów na Bali. Druga opcja prosi o 30% po zamknięciu due diligence, a my dopasujemy wybór do Twojego przepływu gotówki.

Położenie

Położenie: Seseh

Projekty z trzema sypialniami pokrywają dziś Seseh, wioskę z czarnym piaskiem ok. dziesięć minut za Pererenan. Grunt kosztuje tu więcej niż w Kedungu z powodu kupującego: kogoś, kto inaczej kupiłby w Canggu, ale jest zmęczony hałasem.

Działka narożna Seseh Sands: wizualizacja fasady od ulicy
Seseh · Badung · 1 min do plaży
  • Plaża Seseh1 min pieszo
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centrum Canggu≈ 10–15 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Skrajna działka przy wjeździe oznacza o jednego sąsiada mniej i łatwy dojazd. Wieczorne wyjścia wciąż zaczynają się od jazdy do Pererenan.

Seseh · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 6atrakcje
  • 5hotele
  • 3restauracje
  • 2plaże
  • 1kawiarnie

Najbliższe miejsca

  • Warung Fast Adhyrestauracja · 224 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 290 m
  • Seseh General Storekawiarnia · 299 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 358 m
  • Villa Mataharihotel · 441 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 558 m
  • Udara Balihotel · 662 m
  • seseh beachplaża · 823 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Seseh Sands · willa 3BR · działka narożna

Ile bierze Rise Real Bali za narożną działkę Seseh Sands?

Nic. Cena odpowiada arkuszowi Dotta Living, a prowizję płaci nam deweloper. Nasz przegląd gruntu, pozwoleń i leasehold przed zadatkiem też jest darmowy. Kończy się pisemną opinią z każdym otwartym punktem, a Ty decydujesz o rezerwacji, gdy ją przeczytasz.

Czy mogę kupić narożną willę, nie będąc na Bali?

Tak. Pokazujemy Ci działkę przez Zoom, a Twoja rezerwacja trafia na escrow u notariusza, gdy podpiszesz umowę rezerwacyjną. Leasehold gruntu i umowę budowlaną podpisuje się u notariusza na podstawie Twojego pełnomocnictwa. Dokumentujemy każdy etap zdjęciami i raportami, potem kontrolujemy gotową willę i wysyłamy Ci listę usterek.

Czym narożna działka różni się od standardowej willi Seseh Sands?

Głównie gruntem i położeniem. Dostajesz 300 m² zamiast 250 m², i to pierwsza działka od wjazdu. Oferta podaje dla tej willi 345 m² wobec 332 m² dla standardowej działki, co dodatkowo sprawdzamy. Cena to Rp 30,26 mld wobec Rp 16,28 mld, i zapytaliśmy, co jeszcze tłumaczy tę różnicę.

Jaki termin leasehold dostaję i kiedy willa będzie gotowa?

Według Dotta Living, licząc od 2026, z leasehold zostaje 32 lata, z gwarantowanym przedłużeniem, którego warunki sprawdzamy w umowie. Jedna willa buduje się ok. dwanaście miesięcy od startu działki. Płacisz 10% przy rezerwacji, 15% po naszych sprawdzeniach, potem przy 25%, 50% i 80% ukończenia, a ostatnie 10% po odbiorze.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Bierzemy stawkę AirROI dla okolicy i korygujemy ją dla typu willi, co daje tu Rp 5,0 mln za noc. Nasze trzy warianty zakładają profesjonalnego zarządcę przy obłożeniu 60, 70 lub 80%, a koszty pochłaniają 40%. Cena jest wyższa, a stawka za noc nie, więc wariant bazowy daje netto tylko 2,5%. To nasza prognoza, i nikt nie gwarantuje tego dochodu.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →