SESEH · ID RR-2686

Seseh Sands: villa de esquina de tres dormitorios y 345 m² en parcela de 300 m²

El lote 1 cierra la hilera de Seseh Sands con una parcela de 300 m², 50 m² más que cualquier otro lote, y una villa de tres plantas y 345 m² con piscina de 20,5 m². La playa está a un minuto andando. Se ofrece por Rp 30.260 millones, con leasehold de 32 años y prórroga, en zona rosa.

Unidad de Seseh Sands · unidades publicadas: 2

  • Leasehold de 32 años + prórroga
  • En construcción
  • Escrow ante notario
  • 3dormitorios
  • 3+1baños
  • 345 m²superficie de la villa
  • 300 m²parcela
  • Leasehold32 años + prórroga
  • 20,5 m²piscina

Inmueble

Qué compras

El lote 1 es la primera de las 17 villas, justo a la entrada. Su parcela tiene 300 m², mientras que las otras dieciséis tienen 250 m². La playa de Seseh queda a un minuto andando, y por carretera se tarda unos diez minutos en llegar a Pererenan o al centro de Canggu.

La distribución en tres plantas es la misma que en el resto del proyecto. La promotora anuncia esta villa con 345 m², frente a los 332 m² de la ficha del lote estándar, y estamos confirmando la diferencia. Abajo están el salón, la cocina y una terraza a la piscina de 20,5 m². Arriba, tres dormitorios con baño, y encima la azotea. El equipo que diseñó la arquitectura hizo también los muebles, y el precio los incluye.

Según Dotta Living, la parcela está en zona rosa y al leasehold le quedan 32 años desde 2026, con prórroga asegurada. Este lote cuesta Rp 30.260 millones, frente a Rp 16.280 millones del lote estándar más barato, y la lista de precios lo da como disponible. Hemos preguntado a la promotora qué explica la diferencia, además del suelo extra.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina: bruta y neta

Los materiales oficiales de Dotta Living prometen un 11–15 % anual con un 75–85 % de ocupación, antes de gastos y sin cifra por lote. Nuestro modelo del lote 1 da un 10,3 % antes de gastos y un 8,2 % neto, con gastos de explotación del 20 % de la facturación.

Bruta 10,3 %≈ Rp 3.120 millones al año con una ocupación del 90 % y Rp 9,5 millones por noche Neta 8,2 %≈ Rp 2.490 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 12,1 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 3.120 millones10,3 % del precio · Rp 9,5 millones por noche, ocupación del 90 %
  • Gastos operativosRp 623 millones20 % de los ingresos
  • Neto para tiRp 2.490 millones8,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 12,1 años
Escenarios de ocupación: Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina
OcupaciónIngresos brutosGastos 20 %Neto% del precioPlazo de recuperación
80%prudenteRp 2.770 millonesRp 554 millonesRp 2.220 millones7,3%13,7 años
90%baseRp 3.120 millonesRp 623 millonesRp 2.490 millones8,2%12,1 años
95%optimistaRp 3.290 millonesRp 658 millonesRp 2.630 millones8,7%11,5 años

El escenario base es un 90 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 80 %, y el fuerte, un 95 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 9,5 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 80 %; base, con un 90 %, y optimista, con un 95 %.
Gastos
20 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
Comparables del catálogo
Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios: 8,2 % neto con un 90 % de ocupación; The Leo Villas · Villa III: 10,0 % neto con un 53 % de ocupación; The Heights · Estudio de 40,8 m²: 9,7 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

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Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Tienes un leasehold del suelo con 32 años por delante desde 2026 y una renovación asegurada. Leemos el texto de la renovación en el contrato, no en el folleto. El pago de reserva queda con el notario, el leasehold y el contrato de obra llegan tras una revisión limpia, y el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB), cuando la villa está terminada.

Derecho y licencias de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho32 años desde 2026 + prórrogaLas condiciones de renovación salen del contrato de leasehold firmado. Una presentación comercial no basta.
ZonificaciónTurística (rosa), según la promotoraConfirmamos nosotros la zona en el RDTR y el OSS antes de la reserva.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarHemos pedido a Dotta Living la referencia y el extracto del PBG. Los tendrás antes de pagar.
PromotoraDotta LivingRevisamos la sociedad, sus derechos sobre el suelo y las villas que ha terminado. El informe del notario es uno de los pasos de pago.
Certificado de habitabilidad (SLF)Tras la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que cada pago espera a un avance real en obra.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)Sí, ante notarioTu reserva se queda con el notario. Los pagos ligados al avance y una penalización por retraso en el contrato protegen el resto.
Mobiliario y entregaLlave en mano, muebles del proyectoEl contrato lleva un anexo con cada mueble y cada electrodoméstico.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina

  1. 10 %Al firmar la reserva, el 10 % va al depósito en garantía del notario.
  2. 15 %Se paga tras una revisión limpia y la firma ante notario del leasehold y del contrato de obra.
  3. 15 % + 25 % + 25 %Se pagan al 25 %, 50 % y 80 % de la obra, hacia los meses 4, 8 y 12.
  4. 10 %Se paga en los 14 días siguientes a la entrega.

El depósito en garantía más el pago según avance comprobado es poco común entre las promotoras de Bali. Una segunda opción pide el 30 % cuando la revisión legal sale limpia, y elegimos contigo según tu liquidez.

Ubicación

Dónde está: Seseh

Los proyectos de tres dormitorios ya salpican Seseh, un pueblo de arena negra a unos diez minutos pasado Pererenan. El suelo cuesta aquí más que en Kedungu por el comprador: alguien que compraría en Canggu, pero está cansado del ruido.

Parcela de esquina de Seseh Sands: render de la fachada a la calle
Seseh · Badung · 1 min a la playa
  • Playa de Seseh1 min a pie
  • Pererenan≈ 10 min
  • Centro de Canggu≈ 10–15 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

Una parcela de extremo junto a la entrada es un vecino menos y un acceso cómodo. Las salidas por la noche siguen empezando con un trayecto hasta Pererenan.

Seseh · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 6lugares de interés
  • 5hoteles
  • 3restaurantes
  • 2playas
  • 1cafetería

Lo más cercano

  • Warung Fast Adhyrestaurante · 224 m
  • Sejuk Beach Villahotel · 290 m
  • Seseh General Storecafetería · 299 m
  • Kecamatan Mangwihotel · 358 m
  • Villa Mataharihotel · 441 m
  • Villa Tepi Sawahhotel · 558 m
  • Udara Balihotel · 662 m
  • seseh beachplaya · 823 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Seseh Sands · Villa de 3 dormitorios en esquina

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por la parcela de esquina de Seseh Sands?

Nada. El precio es el de la lista de Dotta Living y nuestra comisión la paga la promotora. Nuestra revisión del suelo, los permisos y el leasehold antes de la reserva también es gratuita. Termina en un informe escrito con cada punto abierto, y decides sobre la reserva después de leerlo.

¿Puedo comprar la villa de esquina sin estar en Bali?

Sí. Te enseñamos el lote por Zoom, y tu reserva va al depósito en garantía del notario en cuanto firmas el contrato de reserva. El leasehold y el contrato de obra los firmas ante notario mediante un poder. Documentamos cada fase con fotos e informes, y luego inspeccionamos la villa terminada y te mandamos la lista de defectos.

¿En qué se diferencia la parcela de esquina de una villa estándar de Seseh Sands?

Sobre todo en el suelo y la posición. Tienes 300 m² en vez de 250 m², y es el primer lote desde la entrada. El anuncio da a esta villa 345 m², frente a 332 m² del lote estándar, y lo estamos comprobando. El precio es de Rp 30.260 millones, frente a Rp 16.280 millones, y hemos preguntado qué más explica la diferencia.

¿Qué plazo de leasehold tengo y cuándo estará lista?

Según Dotta Living, en 2026 al leasehold le quedan 32 años, con una prórroga asegurada cuyas condiciones comprobamos en el contrato. Una villa tarda unos doce meses en construirse desde el arranque del lote. Pagas un 10 % al reservar, un 15 % tras nuestras comprobaciones, luego al 25 %, 50 % y 80 % de la obra, y el último 10 % tras la entrega.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Tomamos una tarifa de inmuebles comparables en la zona y la ajustamos al tipo de villa, lo que aquí da Rp 9,5 millones por noche. Nuestros tres escenarios suponen gestión profesional al 80, 90 o 95 % de ocupación y gastos de explotación del 20 %. En el escenario medio queda un 8,2 % neto. Es nuestra proyección y nadie garantiza el ingreso.

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